資產(chǎn)管理及評估管理知識分析原則(編輯修改稿)
2025-07-21 00:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 公式：地價 = 樓價 – 建筑費 – 建筑費i – [建筑費（i + 1）+地價]利息率 [建筑費（i + 1）+地價]正常利潤率 – 地價稅率 – 租售費用△建筑物分類：鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)）其他結(jié)構(gòu)（木結(jié)構(gòu)，竹木混合機構(gòu)，簡易建筑物等）：工業(yè)用建筑物民用建筑△建筑物評估的特性：，用途，評估方法△建筑物評估時需考慮的因素△建筑物評估的原則△建筑物評估的方法：成本法：一般適用于不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨評估其價值的情況建筑物評估值 = 建筑物重置成本 – 實體性貶值 – 功能性貶值 – 經(jīng)濟性貶值重置成本 = 綜合造價 + 前期費用及其他費用 + 資金成本重置成本的估算方法：預(yù)決算調(diào)整法、重編預(yù)算法、價格指數(shù)調(diào)整法實體性貶值和成新率的估算：建筑物實體性貶值率 = 建筑物實際已使用年限247。（建筑物實際已使用年限 + 尚可使用年限）建筑物成新率 = 建筑物尚可使用年限247。（建筑物實際已使用年限 + 尚可使用年限）：（成新率）完好房：80%以上基本完好房：60—79%一般損壞房：40—59%嚴重損壞房：39%以下危房成新率 = 結(jié)構(gòu)部分合計得分 G +裝修部分合計得分 S +設(shè)備部分合計得分BG結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù)S裝修部分的評分修正系數(shù)B設(shè)備部分的評分修正系數(shù)△功能性貶值的因素：，使用強度等與其占用的土地的最佳使用嚴重沖突的時候、設(shè)備與其總體功能的不協(xié)調(diào)△經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值 = 第i年的建筑物年收益凈損失 年金現(xiàn)值系數(shù)經(jīng)濟性貶值 = 建筑物年收益凈損失額 247。 正常資產(chǎn)收益率△建筑物評估的市場法：（直接法）：以待估的房地產(chǎn)狀況為基準，在市場上找到相類似的房地產(chǎn)的交易實例作為參照物，將交易實例房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的各項狀況逐一比較，對各種差異因素作比較調(diào)整，將交易實例的價格修正成待估房地產(chǎn)的價格（間接法）：先選定標準的房產(chǎn)和地產(chǎn)，對該標準的房產(chǎn)，地產(chǎn)定出一個合理的且是最新的基準價格，作為房產(chǎn)和地產(chǎn)的評估依據(jù)，把待估房產(chǎn)和地產(chǎn)與標準的房產(chǎn)地產(chǎn)對照，從中查出與待估房產(chǎn)和地產(chǎn)相對應(yīng)的價格，再做必要的調(diào)整，修正成待估房地產(chǎn)的價格。交易實例比較法：公式評估值 =【（交易實例 交易行為的修正系數(shù) 交易日期的修正系數(shù) 區(qū)域因素的修正系數(shù) 個別因素的修正系數(shù)）總和】247。 n 殘余估價值（屬于收益法）建筑物的收益價格 = 建筑物的純收益 247。 （建筑物的折舊率 + 建筑物的還原利率）或建筑物的收益價格 =（建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益 – 土地的年純收益）247。（建筑物的折舊率 + 建筑物的還原利率）第五章 無形資產(chǎn)評估第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法第三節(jié) 專利權(quán)的評估第四節(jié) 專有技術(shù)的評估第五節(jié) 商標權(quán)的評估第六節(jié) 計算機軟件的評估第七節(jié) 商譽的評估△無形資產(chǎn)的特點：，并且有效期較長，但未來收益較大，他必須附著于有形資產(chǎn)△無形資產(chǎn)的分類：：自創(chuàng)無形資產(chǎn) 和 外購無形資產(chǎn)：法定無形資產(chǎn) 和 收益性無形資產(chǎn)：可確指無形資產(chǎn) 和 不可確指無形資產(chǎn)國外分類：從評估角度，按內(nèi)容分：權(quán)利型無形資產(chǎn)，關(guān)系型無形資產(chǎn)，結(jié)合型無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權(quán)△影響無形資產(chǎn)評估價值的因素、更新?lián)Q代情況和速度△無形資產(chǎn)功能特性及其評估應(yīng)考慮的因素（區(qū)別有形資產(chǎn)的一個重要特點，它可以作為共同財富，由不同的主體同時共享）△無形資產(chǎn)評估的收益法（第二個是基本公式） = 無形資產(chǎn)分成率 分成基數(shù)（即銷售收入或銷售利潤）（1 – 所得稅率）年金現(xiàn)值系數(shù) = 最低收費額 + 無形資產(chǎn)分成率 分成基數(shù)（即銷售收入或銷售利潤）（1 – 所得稅率）年金現(xiàn)值系數(shù) △無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額決定因素?zé)o形資產(chǎn)最低收費額 = 重置成本凈值 轉(zhuǎn)讓成本分攤率 + 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本轉(zhuǎn)讓成本分攤率 = 購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力247。運用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本 = 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益 + 無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用無形資產(chǎn)收益額 = 銷售收入 銷售收入分成率 （1 –所得稅率） = 銷售利潤 銷售利潤分成率 （1 – 所得稅率）因此：銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 銷售利潤率銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 247。銷售利潤率△:利潤分成率 = 追加利潤現(xiàn)值總和 247。 利潤總額現(xiàn)值 =無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量247。（購買方約當(dāng)投資量 +無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量） 無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量 = 無形資產(chǎn)重置成本 （1 + 適用成本利潤率） 購買方約當(dāng)投資量 = 購買方投入的總資產(chǎn)的重置成本 （1 + 適用成本利潤率）△無形資產(chǎn)成本特性△無形資產(chǎn)評估成本法無形資產(chǎn)評估值 = 無形資產(chǎn)重置成本 成新率：（自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本）無形資產(chǎn)重置成本=（物質(zhì)資料實際耗損量現(xiàn)行價格）總和+（實耗工時現(xiàn)行費用標準）總和：（自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本）（外購無形資產(chǎn)重置成本）（外購無形資產(chǎn)重置成本）無形資產(chǎn)重置成本 = 無形資產(chǎn)賬面成本 （評估時物價指數(shù) 247。 購置時物價指數(shù)）△專利權(quán)的特點：（排他性）專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式：（所有權(quán)轉(zhuǎn)讓）按技術(shù)使用權(quán)限的大小分：△專利權(quán)評估的成本法：專利權(quán)評估值 = 專利權(quán)重置完全成本 成新率△專有技術(shù)的特點：專利技術(shù)和專有技術(shù)的區(qū)別：，而專利技術(shù)則在《專利法》規(guī)定范圍內(nèi)公開，包括設(shè)計資料，技術(shù)規(guī)范，工藝流程，材料配方，經(jīng)營訣竅，圖紙等，而專利技術(shù)包括發(fā)明，外觀設(shè)計，實用新型，專利技術(shù)有明確的法律保護期限《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》，專利技術(shù)保護通常按《專利法》條文進行△商標權(quán)特點：（獨占性）商標權(quán)評估收益法：：商標權(quán)價值 =（ 超額利潤 年金現(xiàn)值）總和：商標權(quán)價值 = （ 超額利潤 年金現(xiàn)值）總和 新增利潤分成率（1所得稅稅率）△計算機軟件的特點：（原始性） △計算機軟件分類：系統(tǒng)軟件，支撐軟件，應(yīng)用軟件：小型，中性，大中型，大型，超大型：一般，較復(fù)雜和復(fù)雜：很低，低，一般，高，很高△商譽的特性：，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售，但形成商譽的個別因素不能以任何方式單獨計價，能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值△商譽評估的方法：：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)評估值之和進行比較確定商譽評估值的方法商譽的評估值 = 企業(yè)整體評估值 – 企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和（含可確指無形資產(chǎn)）超額收益資本化價格法：商譽的價值 = （企業(yè)與預(yù)期年收益額 – 行業(yè)平均收益率 該企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和） 適用資本化率或商譽的價值 = 被評估企業(yè)單項資產(chǎn)評估價值之和 （被評估企業(yè)預(yù)期收益率 – 行業(yè)平均收益率）
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