【文章內(nèi)容簡介】 壞影響的傳播面將是1：11。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在1000元以上。 結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對于金麒麟項目價值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項只擠出20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺160元，如果在幾個主要項目上做足功夫，則可使每平方的價值上升至5000元以上。 ◆ 第六段：如何進(jìn)行項目投資估算？ 序號 項 目 總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備 注 1 土地征用及拆遷費 1100 2 前期工程費 330 52 3 建安工程費 2204 4 前期費用 350 55 5 公共配套設(shè)施費 330 含網(wǎng)球場、會所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等 6 不可預(yù)見費 77 按總成本2%計 7 期間費用 340 管理費 80 財務(wù)費用 60 按2000萬元貸款,2年期限計 銷售費用 200 8 土地增值稅 按總收入的1%計提 9 合計 ◆ 第七段：如何進(jìn)行財務(wù)評定？ 利潤預(yù)測 銷售平均價格：4660元/平方米 （入市價格：4300元/平方米） （全部銷售實現(xiàn)價格：6000元/平方米） 單位成本：可售面積：63577平方米 銷售收入： 稅前利潤： 稅前利潤率：247。=17% 其他（略） ◆ 第八段：如何進(jìn)行項目敏感性分析？ 盈虧平衡點分析 盈虧平衡分析預(yù)測表 序號 總投資（萬元） 金額（萬元） 1 土地費用 2 管理費 3 配套費 330 網(wǎng)球場 70 綠化小品及環(huán)藝 100 會所 100 保安監(jiān)控及圍欄 60 4 固定成本合計 5 單位固定成本（元/平方米） 6 總變動成本 7 單位變動成本（元/平方米） 其中： A、盈虧平衡點（保本銷售量）=固定成本247。（銷售單價單位變動成本） =79320900247。（）= B、保本銷售額=銷售單價A= 成本變動對利潤的影響 。在銷售景觀與銷售量不變的情況下，單位成本每增加100元，%，%。即單位成本每增加1%，%。 銷售價格變動對利潤的影響 計劃平均售價為4600元，若平均售價降低100元，%，在成本不變的情況下，%。即平均售價每降低成本1%，%。 當(dāng)期市場需求的衡量 營銷主管通常得估計市場總需求、區(qū)域市場需求及實際銷售額的占有率。 一、估計市場總需求 市場總需求的定義為：產(chǎn)品的市場總需求指在特定的產(chǎn)業(yè)銷售力量組合與水平，特定時期、特定地區(qū)及特定營銷環(huán)境的特定顧客群的產(chǎn)品購買總量。 即使不支出任何費用來刺激需求也會有的基本銷售額，我們稱為最低市場需求。當(dāng)營銷支出高到某一水平時，已無法刺激需求水平再上一層，這就是市場需求的上限，稱為市場潛量。 市場潛量與最低市場需求的差距，代表需求的營銷敏感性。 二、估計區(qū)域市場需求 所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計各個地區(qū)的市場潛量。 （一）市場累加法 市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計他們可能的購買數(shù)量。 （二）市場因素指數(shù)法 最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關(guān)的市場因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購買力指數(shù)就是其中的著名例子。 三、估計實際銷售額與市場占有率 第三段：房地產(chǎn)項目可行性研究范本 商住項目可行性研究報告目錄 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 、建設(shè)開發(fā)條件 、地質(zhì) ，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 3. 3場地三通一平的安排 、總投資估算、資金籌措計劃 （以下均為人民幣計算） （IRR） （NPV） （NPVR） 、指標(biāo)綜合表 附表、附圖 附表一 項目綜合收益表 附表二 項目動態(tài)綜合表 附表三 項目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計算表 附表五 項目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項目盈虧平衡分析曲線 附圖二 項目敏感性分析圖 附錄 —（略） 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 1991994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62009 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62009 760459 所占比例 % % % 100% 由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預(yù)計還有很長一段時間，故在本項目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對項目的影響不會太大，對于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。 從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，%。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。 1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。 本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，%。 在調(diào)查的8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。 至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。 （略） （1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。 （2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。 （3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。 、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 ，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。 ，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 ，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價時應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應(yīng)為港幣23000元左右?？紤]到銷售對象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設(shè)計住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實用率。 ，把握好銷售的時機和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認(rèn)識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。 ，市場已趨平衡，樓價升幅將相應(yīng)減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。 序號 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現(xiàn)時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進(jìn)口自動扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個車位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬 % 11894 9247 11000 8800 商場：22170 12萬 % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個車位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647