對(duì)廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)建筑產(chǎn)品的理解(編輯修改稿)
2025-07-20 17:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)裝修。4． 游泳池：室內(nèi)泳池為俱樂(lè)部下屬物業(yè)，由俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)，對(duì)業(yè)主優(yōu)惠開(kāi)放，并非業(yè)主獨(dú)享。戶(hù)外泳池為公寓業(yè)主和寫(xiě)字樓業(yè)主共享。為園內(nèi)配套。5． 空調(diào)：寫(xiě)字樓、商場(chǎng)為統(tǒng)一中央空調(diào)。公寓如果能解決“以實(shí)際使用熱量計(jì)量”問(wèn)題就配統(tǒng)一中央空調(diào)，如不能解決就預(yù)留統(tǒng)一家庭空調(diào)或分體空調(diào)位置。6． 花園：內(nèi)庭花園僅供公寓業(yè)主享用，500㎡樓頂觀湖花園僅供公寓業(yè)主享有，節(jié)日觀禮由物業(yè)公司每戶(hù)發(fā)票，敲定人數(shù)。7． 統(tǒng)一熱水：整座大樓采用統(tǒng)一供熱（可以與華僑及以后大華僑全盤(pán)考慮），城市熱水是發(fā)展方向，計(jì)量技術(shù)也已成熟。8． 管道凈水：由于管道凈水的質(zhì)量問(wèn)題還有待于提高暫不考慮管道凈水。除非能引進(jìn)在技術(shù)上確已過(guò)關(guān)的設(shè)施。9． 智能布線：寫(xiě)字樓、公寓和市場(chǎng)統(tǒng)一布線、域帶要寬、功能要全、設(shè)備要新，應(yīng)該在杭州最高水平。具體方案請(qǐng)盡快設(shè)計(jì)出臺(tái)。10． 物管公司：建議由華僑飯店來(lái)管理西湖時(shí)代廣場(chǎng)，并實(shí)行真正的星級(jí)物管，可以資源共享，還可盡早介入。11． 直升機(jī)坪：這個(gè)想法不能實(shí)現(xiàn)，就不要對(duì)外承諾。建議在寫(xiě)字樓頂做大型觀湖花園，成為寫(xiě)字樓的一大賣(mài)點(diǎn)。12． 俱樂(lè)部：西湖時(shí)代廣場(chǎng)俱樂(lè)部的具體項(xiàng)目亦應(yīng)盡早確定。原則上不與華僑飯店重復(fù)，引進(jìn)一些國(guó)際性的時(shí)尚項(xiàng)目。13． 物業(yè)管理費(fèi)：凱悅為10元/㎡月，元華為4元/㎡月，西湖時(shí)代廣場(chǎng)應(yīng)該在6元/㎡月左右。五 價(jià)格體系經(jīng)調(diào)查，目前西湖邊房產(chǎn)的售價(jià)比去年中期約有回落，原因有二：一是臨湖的房子和景觀優(yōu)良的房子已售完，留下的房子相對(duì)較差；二是總體銷(xiāo)勢(shì)趨淡。相關(guān)樓盤(pán)目前售價(jià)為：1． 公寓：中大吳莊：9000元/㎡——15000元/㎡，均價(jià)11500元/㎡；元華公寓：9000元/㎡——17000元/㎡，均價(jià)14000元/㎡；凱悅公寓：15000元/㎡——25000元/㎡，均價(jià)20000元/㎡；西子公寓：12000元/㎡——19000元/㎡，均價(jià)14000元/㎡；達(dá)盟山莊：13000元/㎡——18000元/㎡，均價(jià)15000元/㎡。以上樓盤(pán)中，凱悅是國(guó)際五星級(jí)酒店，所以檔次最高，賣(mài)得也很好。吳莊、西子、達(dá)盟為落地公寓，比較合適居家，盡管離西湖遠(yuǎn)一點(diǎn)，但選購(gòu)者不少。元華面湖房好賣(mài)，背湖房難賣(mài)。經(jīng)過(guò)比較，我們認(rèn)為，廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)公寓與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，均價(jià)定在14000元/㎡左右比較適宜，看得見(jiàn)西湖的房子在17000元/㎡——20000元/㎡比較合適。2． 寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓在西湖邊價(jià)格更低，原因是沒(méi)有大型物業(yè)，象西湖銘樓、清波商廈寫(xiě)字樓、涌金廣場(chǎng)等，售價(jià)均在7000元/㎡——8000元/㎡左右，還不如世貿(mào)中心和標(biāo)力大廈。建議廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓均價(jià)在9500元/㎡左右，因?yàn)榫坝^上還不如西湖銘樓和清波商廈能看到西湖，東坡路目前還沒(méi)改造好。盡管總體物業(yè)水平會(huì)超越這兩個(gè)樓盤(pán)。商場(chǎng)：公司目前對(duì)商場(chǎng)的賣(mài)還是租的問(wèn)題沒(méi)有最后決定。我們的建議：從市場(chǎng)考慮，目前中國(guó)“大商場(chǎng)小業(yè)主”模式矛盾性太大，只能做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一樣分割，要保持高檔很難。最理想的是作為公司長(zhǎng)期資產(chǎn)積淀下來(lái)，委托國(guó)際著名百貨公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，這樣能保持物業(yè)的檔次，亦能讓物業(yè)增值。在西湖邊上這樣的商場(chǎng)，它的增值潛力還是很大，永遠(yuǎn)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。如果公司需要資金回籠，那么整個(gè)商場(chǎng)就做品牌服裝專(zhuān)賣(mài)。東坡路是杭州有錢(qián)女人的大街，如果時(shí)代廣場(chǎng)全做品牌衣飾專(zhuān)賣(mài),可以按目前的分割賣(mài)給小業(yè)主，由他們自己經(jīng)營(yíng)。這樣招商對(duì)象明確，以后經(jīng)營(yíng)思路明確，能真正旺市。在湖濱一帶變成休閑區(qū)、星級(jí)酒店區(qū)后，這樣的商場(chǎng)是很有前途的，而這樣的規(guī)模做百貨性質(zhì)的商場(chǎng)有點(diǎn)不上不下，很難形成氣候。待公司決定后，我們?cè)僮鼍唧w的招商方案。為慎重起見(jiàn)，在整座物業(yè)推廣時(shí)，我們先推公寓和寫(xiě)字樓，同時(shí)接受商場(chǎng)的登記調(diào)查，待弄清楚市場(chǎng)消費(fèi)者的真正意向后，再推商場(chǎng)。六 營(yíng)銷(xiāo)定位根據(jù)西湖時(shí)代廣場(chǎng)的物業(yè)檔次和價(jià)格定位，我們確定了其目標(biāo)消費(fèi)者并提煉出物業(yè)的消費(fèi)價(jià)值點(diǎn)。1． 西湖時(shí)代廣場(chǎng)消費(fèi)群及購(gòu)買(mǎi)特征：西湖時(shí)代廣場(chǎng)的單套公寓總價(jià)在200萬(wàn)到1000萬(wàn)之間，寫(xiě)字樓也在800萬(wàn)元以上。她的對(duì)象是全省、全國(guó)乃至
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