世紀啟示錄：百年香港樓市史資料(編輯修改稿)
2025-07-20 14:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 行，一天被提走8000萬存款，眼看再繼續(xù)擠兌，自己就沒錢可支只得宣告破產(chǎn)了，緊急之中，恒生賣身求命，將51%股權(quán)賤價出售給英資匯豐銀行。自此以后，香港大型的華資銀行悉數(shù)被英資控制，這些股份之后再也沒有回到華資手中，而僥幸活下來的小銀行不久后也退出市場，華資銀行全行業(yè)從此一蹶不振。1965年連續(xù)爆發(fā)的樓價大跌，銀行擠兌風潮事件導致香港恒生指數(shù)股票大跌四分之一，香港各行業(yè)遭受沉重打擊，經(jīng)濟再次陷入低迷。踏入1972年，美國總統(tǒng)尼克松訪華，隨后九龍和香港島之間的紅磡過海隧道正式通車，政治氣候變化和交通規(guī)劃使香港樓市又重新進入平穩(wěn)上漲期。1970年代香港華人企業(yè)也逐漸作為新參與者跟外資企業(yè)競爭，華人家族幾乎全部涉足房地產(chǎn)業(yè)務，在高地價策略下這些華人家族獲利頗豐，逐漸超越當時最大的英資企業(yè)。0香港低稅自由貿(mào)易天堂之下是高地租的代價1982年9月，剛剛從馬島戰(zhàn)爭抽身出來的撒切爾夫人訪華，與總設計師就香港的前途問題展開談判。為了防止港英政府在回歸之前，搶先賣掉香港大部分的優(yōu)質(zhì)土地套現(xiàn)走人，中國限制香港回歸之前每年出讓土地不得多于50公頃。港英政府也樂意接受，因為當時六百多萬人僅僅居住在香港總面積18%的土地上，這就令政府既節(jié)約了基建開支，又享受饑渴式賣地的高額回報。雖然賣地總面積限定在50公頃，但是價格并沒有被限定，所以雖然地賣得少，但賣地價卻越賣越高，政府收入反而大幅增加。（每年賣地平均價格示意圖）最高峰時，土地收入占當年香港政府總收入的40%，幾乎香港的財政支出一半來源賣地收入，如果再算上二手交易帶來的稅收以及政府持有的租賃物業(yè)收入，可以說，房地產(chǎn)行業(yè)如果長期下滑，整個香港將陷入財政困境，政府、學校、醫(yī)院、警局、文化、養(yǎng)老機構(gòu)等將面臨大面積欠薪，停工，社會將陷入一片混亂。為此，香港在尋找到新的財政來源之前，不得不持續(xù)高價賣地，以維持整個政府系統(tǒng)運轉(zhuǎn)。（每年賣地面積及總收入示意圖）經(jīng)濟學所謂租稅同源指的是稅負低的地方，一般地租都奇高；而稅負高的地方，地租一般比較低。香港自由港，免稅天堂的美譽是以高昂的地租作為支撐的。既然市場免稅了，政府本身不是企業(yè)，并不生產(chǎn)財富，沒有收入來源，那龐大的組織系統(tǒng)和公共支出靠什么來維持呢？只能靠地租。高額賣地收入和房地產(chǎn)稅負，是香港能夠?qū)嵭械投愔频脑蛑?。而市民一旦成為有房階級，高樓價便會令有房階級感到富足，相關的財富效應令人產(chǎn)生巨大的購房欲望。整個社會就會形成“有樓萬事足，買房必致富”的想法，在“減量化”供地政策之下，香港樓價在80年代進入加速上漲周期。01997年香港樓市暴跌之前發(fā)生了什么？進入90年代，香港樓市依然火爆，猶如脫韁野馬，一路奔騰，在1991年至1996年之間，香港樓價指數(shù)上升了4倍。五年之內(nèi)，上漲4倍，這是大陸樓市都從未有過的，放眼世界，也只有崩盤前的日本可比。猛烈的漲幅，刺激著每一個香港市民，所有人都不相信樓價會下跌。真正高潮在1996年，當年一年，香港房價再上漲30%！其時英國為了延遲香港回歸，不斷鼓動國際輿論，傳播中國沒有治理先進城市的經(jīng)驗，香港一旦回歸就會陷入混亂的論調(diào)，但總設計師高瞻遠矚，一錘定音，決意收回香港，并且承諾保證香港現(xiàn)行制度50年不變，繼續(xù)繁榮。繼續(xù)繁榮意味著什么？意味著樓價繼續(xù)上漲。據(jù)此香港人認為內(nèi)地不會讓香港出現(xiàn)樓價下跌，英資撤走，紅籌一定接盤。只有保持平穩(wěn)過渡，香港繼續(xù)繁榮才能證明“一國兩制”的正確性?；貧w之前，怡和、置地、嘉道理等英資家族企業(yè)開始大規(guī)模拋售手中核心資產(chǎn)，樓市指數(shù)形成一個向下缺口（如圖）后來內(nèi)地紅籌果然大肆托市接盤，搶先接了英國人不少工商鋪大廈，給市場留下深深的“土豪掃貨”印象。紅籌接盤傳言得到確證之后，香港地產(chǎn)商與市民一道，競相入市，囤積居奇，多股力量一起搶貨的絞殺之下，樓市進入最后的瘋狂。當時沿街商鋪、住宅、甚至過道、閣樓都被市民搶購一空，大量的公司職員、清潔阿姨、家庭主婦加入投資行列。豪宅行情最先啟動，平均升幅達到了三到四成，緊接著中小型住宅樓宇、學區(qū)房價格攀升20%到25%。1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花園發(fā)售，當天一個4號籌以203萬元轉(zhuǎn)手，樓花價格居然約占了總樓價的兩成！也就是這個人什么都沒干，光是轉(zhuǎn)手這個1000萬豪宅的購買資格，他就賺了203萬！市場火爆，銀行按揭部門、律師行和地產(chǎn)代理也忙得不可開交，加班加點，賺得盆滿缽滿。1996年美聯(lián)物業(yè)的金牌經(jīng)紀人廖玉娟，全年收入超過400萬元，干一年立即在香港買樓，轟動全港，成為令人艷羨的“打工皇帝”。一片樓市火爆之下，香港人均供樓負債率已經(jīng)逐漸向更危險的高點逼近。在1994年，香港人均供樓負債水平為90%，1995年遭遇政府打擊，跌到70%，但在1996年又迅速回到90%以上。為了平復市民對高樓價的抨擊，也體現(xiàn)香港回歸之后重視民
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1