世紀(jì)啟示錄：百年香港樓市史資料-免費(fèi)閱讀
【正文】 職員被裁，家庭收入減少，消費(fèi)疲軟，零售業(yè)開(kāi)始萎縮，無(wú)論該零售員是否有房都會(huì)被裁。樓價(jià)如果下跌，大量的投資需求會(huì)一夜消失，全部回歸生活。筍盤(pán)不怕跌，筍值越高，房產(chǎn)安全邊際越高。大陸人口高達(dá)13億，%左右，自1998年房改開(kāi)始計(jì)算，寬幅震蕩漲到2050年完全沒(méi)問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，城市化是工業(yè)化的產(chǎn)物，任何一個(gè)政府都無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)上漲，所有調(diào)控只是干擾了房產(chǎn)的價(jià)格信號(hào)而已，并沒(méi)有摧毀房產(chǎn)的價(jià)值，更無(wú)法消滅大量存在的居住需求。樓價(jià)繼續(xù)攀升，最終金管局出手，銀行開(kāi)始收緊樓宇按揭，買家購(gòu)買力不足，在與政府對(duì)抗之中最終敗下陣來(lái)，被迫延緩入市，樓價(jià)趨穩(wěn)。香港因?yàn)椴扇÷?lián)系匯率制度同樣爆發(fā)通脹，樓價(jià)也重回升軌，較之2003年低位更升達(dá)4倍。香港樓市得以重回上升通道，得益于2003年香港與內(nèi)地簽署的CEPA文件，正是該文件促進(jìn)了香港與內(nèi)地的交流，使經(jīng)濟(jì)走出通縮陰影，整個(gè)社會(huì)重現(xiàn)生機(jī)。那時(shí)候香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了通縮，經(jīng)濟(jì)徘徊不前，加上美國(guó)發(fā)生了911恐怖襲擊事件，因?yàn)槁?lián)系匯率導(dǎo)致港元也受到影響，更多香港人民都在擔(dān)心以后能不能保住工作。為了保住自己房產(chǎn)不被銀行收走，近十萬(wàn)民眾走上街頭，抗議“八萬(wàn)五”計(jì)劃，要求停止供應(yīng)，久經(jīng)考驗(yàn)的董建華望著街頭洶涌的人群，臉色蒼白，“八萬(wàn)五”計(jì)劃是他施政報(bào)告的核心決議，如今面臨流產(chǎn)，對(duì)本屆政府以及后人對(duì)他身后的評(píng)價(jià)意味著什么他內(nèi)心非常清楚。董建華的初衷是好的，但突如其來(lái)的金融危機(jī)迅速刺穿樓市泡沫，港府的“八萬(wàn)五”政策事與愿違，加速了樓價(jià)下跌。紅籌接盤(pán)傳言得到確證之后，香港地產(chǎn)商與市民一道，競(jìng)相入市，囤積居奇，多股力量一起搶貨的絞殺之下，樓市進(jìn)入最后的瘋狂。01997年香港樓市暴跌之前發(fā)生了什么？進(jìn)入90年代，香港樓市依然火爆，猶如脫韁野馬，一路奔騰，在1991年至1996年之間，香港樓價(jià)指數(shù)上升了4倍。（每年賣地平均價(jià)格示意圖）最高峰時(shí)，土地收入占當(dāng)年香港政府總收入的40%，幾乎香港的財(cái)政支出一半來(lái)源賣地收入，如果再算上二手交易帶來(lái)的稅收以及政府持有的租賃物業(yè)收入，可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)如果長(zhǎng)期下滑，整個(gè)香港將陷入財(cái)政困境，政府、學(xué)校、醫(yī)院、警局、文化、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等將面臨大面積欠薪，停工，社會(huì)將陷入一片混亂。自此以后，香港大型的華資銀行悉數(shù)被英資控制，這些股份之后再也沒(méi)有回到華資手中，而僥幸活下來(lái)的小銀行不久后也退出市場(chǎng)，華資銀行全行業(yè)從此一蹶不振。當(dāng)時(shí)正值華資銀行與英資銀行白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段，華資銀行為了承攬更多貸款業(yè)務(wù)，紛紛開(kāi)出一成首付，甚至零首付的按揭貸款，無(wú)論市民是否收入充足一律批貸。投資也是同理，短炒獲利不大，長(zhǎng)期持有的才是真正贏家。之前霍英東發(fā)明了賣樓花的銷售方式，也就是拿著圖紙就開(kāi)始賣房，然后用買家的錢(qián)去蓋樓。一下子，近2000人認(rèn)籌，開(kāi)發(fā)商迅速籌集到4000萬(wàn)。立信建筑置業(yè)有限公司39。那時(shí)候每到周末，很多香港家庭幾乎全家出動(dòng)去參觀新樓盤(pán)示范單位，俗稱“唔買都去看下”。朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)期間香港是戰(zhàn)略物資貿(mào)易中轉(zhuǎn)站，大量物資從這里源源不斷轉(zhuǎn)運(yùn)至朝鮮戰(zhàn)場(chǎng)，使得香港貿(mào)易額不斷攀升。0香港城市化的肇始肇始《南京條約之后》，香港被英國(guó)殖民者占領(lǐng)，其基本的城市建設(shè)也由此展開(kāi)，通水、通電、修筑馬路等，逐步由一個(gè)漁村轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒统鞘?。?jù)統(tǒng)計(jì)，家庭月收入4萬(wàn)以上的，%的人群了。世紀(jì)啟示錄：《百年香港樓市史》 1999年，TVB樓市題材電視劇《創(chuàng)世紀(jì)》開(kāi)播，一時(shí)間全港萬(wàn)人空巷追劇集。天吶！，都得靠政府幫忙才買得了房，可見(jiàn)香港樓價(jià)的慘烈程度！那么香港高樓價(jià)的真正歷史原因是什么？它過(guò)去一百年又是如何演變成今天這樣的？對(duì)我們又有什么啟示？0香港概況及由來(lái)香港目前800萬(wàn)人口左右，有1104多平方公里的土地，目前開(kāi)發(fā)出來(lái)的只有260平方公里左右，開(kāi)發(fā)程度24%。這個(gè)期間，大量外國(guó)資本進(jìn)入，興辦銀行、航運(yùn)、貿(mào)易、加工企業(yè)等，香港進(jìn)入數(shù)十年的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。依靠大陸的資金和戰(zhàn)爭(zhēng)貿(mào)易，到朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束時(shí)，香港已經(jīng)擁有了大量的港口碼頭、船舶、貿(mào)易公司以及勞工人才。這種全民買樓的社會(huì)大環(huán)境，隱隱中預(yù)示著香港社會(huì)即將迎來(lái)史無(wú)前例的財(cái)富機(jī)會(huì)，而霍英東、李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤等人就是敏銳地捕捉到這個(gè)大機(jī)遇的人。從此一發(fā)不可收拾。關(guān)鍵是這筆錢(qián)屬于“無(wú)息貸款”，因?yàn)橐荒旰筮x不上房，開(kāi)發(fā)商只需要全款退回，并沒(méi)有利息，白白使用4000萬(wàn)一年，肯定比找銀行借貸劃算。這可以極大彌補(bǔ)資金不足，還降低了風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是茅臺(tái)、騰訊的股票還是北京、上海的房產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)天然具有長(zhǎng)期的增長(zhǎng)性。終于，1965年初再次爆發(fā)更大規(guī)模的銀行擠兌風(fēng)潮。1965年連續(xù)爆發(fā)的樓價(jià)大跌，銀行擠兌風(fēng)潮事件導(dǎo)致香港恒生指數(shù)股票大跌四分之一，香港各行業(yè)遭受沉重打擊，經(jīng)濟(jì)再次陷入低迷。為此，香港在尋找到新的財(cái)政來(lái)源之前，不得不持續(xù)高價(jià)賣地，以維持整個(gè)政府系統(tǒng)運(yùn)
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