世紀(jì)啟示錄：百年香港樓市史資料-文庫吧
2025-06-08 14:56 本頁面
【正文】 積累了日后大展拳腳的原始資本。朝鮮戰(zhàn)爭結(jié)束后，霍英東預(yù)料到香港因為長年不凍，航運貿(mào)易事業(yè)必定繁榮，從而帶來城市化的發(fā)展，而這將促進商業(yè)及住宅樓的開發(fā)。于是他搶先把經(jīng)營重點轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。1954年12月，霍英東拿出自己的120萬港元，再向銀行貸款160萬港元，在香港銅鑼灣買下了他的第一幢大廈，并創(chuàng)辦了39。立信建筑置業(yè)有限公司39。，從此一發(fā)不可收拾。開始，他也和別人一樣，自己花錢買舊樓，拆了后建成新樓逐層出售。這樣當(dāng)然可以穩(wěn)妥地賺錢，可是由于資金少，周轉(zhuǎn)慢，一棟樓要賣很久，所以剛開始他的房產(chǎn)公司并無多大起色。后來霍英東與律師行及公司職員開會討論，有沒有更快的辦法賣房回籠資金。最后，他想到完全可以采取房產(chǎn)預(yù)售的方法，利用想購房者的定金來蓋新房！然后把騰出的資金再去拿地，拿了地之后再收一筆定金，然后再去拿地…這個辦法不但能為他快速籌集資金，更重要的是還能提前鎖定客戶，化被動為主動，因為收了定金，將來哪怕賣得比市價稍高，樓盤也能一搶而空。后來大陸盛行一時的認籌金就是脫胎于這種由霍英東首創(chuàng)的“樓花銷售”方法。例如2005年廣州某開發(fā)商，5000萬買下土地之后，立即對外宣傳：先交2萬認籌金，一年后開盤時打9折，如果沒有選上房子全款退還。一下子，近2000人認籌，開發(fā)商迅速籌集到4000萬。關(guān)鍵是這筆錢屬于“無息貸款”，因為一年后選不上房，開發(fā)商只需要全款退回，并沒有利息，白白使用4000萬一年，肯定比找銀行借貸劃算。但這種銷售方式對于當(dāng)時香港的購房者來講，也是有利的。先付一小筆錢，就可以取得所有權(quán)，待到樓房建成時，很可能地價、房價都已上漲，而已付定金的買方只要把房產(chǎn)購買資格賣掉，轉(zhuǎn)手就有可能賺一大筆錢！因此，香港市民紛紛入市，“炒樓花”在50年代中期開始盛行全港。霍英東這邊干得如火如荼，而那時候的李嘉誠還在為自己的塑料花制造四處尋找興建工廠的土地。他卻發(fā)現(xiàn)每次他看上的土地，不是被人加價搶走，就是短短幾個月價格大漲或者業(yè)主不賣。李嘉誠意識到房地產(chǎn)行業(yè)即將爆發(fā)。于是他毅然決定進入房地產(chǎn)行業(yè)，但他并不完全采用當(dāng)時香港流行的“賣樓花”經(jīng)營做法。之前霍英東發(fā)明了賣樓花的銷售方式，也就是拿著圖紙就開始賣房，然后用買家的錢去蓋樓。這可以極大彌補資金不足，還降低了風(fēng)險。但其實購房款，只有一成首付是買房人出的，剩下的九成貸款全部是銀行的，開發(fā)商們等于把風(fēng)險都甩給了銀行。一生謹(jǐn)慎保守李嘉誠認為這種做法如果銀行大面積地停止貸款或者發(fā)生擠兌風(fēng)潮。企業(yè)就會陷入困境，加上香港的土地非常稀缺，賣掉一個樓盤就少一個樓盤，所以他采取了只租不售的做法，長期持有土地和大量房產(chǎn)。1959年到1980年，香港的工業(yè)用地，商業(yè)寫字樓和住宅，分別漲了280倍，他就這么不斷地攢房子，只出租不出售。李嘉誠反而成為最賺錢的地產(chǎn)商，而那些以賣樓為目的的地產(chǎn)商，反而業(yè)績跑不過他。賣樓花的開發(fā)商，相當(dāng)于不斷地做短差，看似短期利潤驚人，但是長期一看，跟李嘉誠的市值比，差距甚大。投資也是同理，短炒獲利不大，長期持有的才是真正贏家。無論是茅臺、騰訊的股票還是北京、上海的房產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)天然具有長期的增長性。香港的土地越賣越少，開發(fā)商最后的庫存賣完之后，幾乎很難再拿地，所以當(dāng)年很多靠賣樓花急速崛起的開發(fā)商很快就銷聲匿跡。反觀李嘉誠，他長期持有，極少出售，除了住宅，他很多的工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的租金現(xiàn)在已經(jīng)變成了強大的現(xiàn)金奶牛。2013年我在中環(huán)曾經(jīng)請教過香港的朋友：為什么李嘉誠涉足眾多行業(yè)，但一生幾無大敗，始終保持華人企業(yè)家的領(lǐng)先地位？那位90年代初就跟隨四叔在股市共進退的朋友說：因為他每次都虧得起，無論任何時候，李嘉誠都讓自己生意出現(xiàn)虧損的時候，還有其他的業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流來維持，假設(shè)他一個生意虧掉一兩千萬，但他地產(chǎn)租金、港口碼頭的收入都不止這個數(shù)。他的經(jīng)營始終沒有突破安全邊際，所以企業(yè)從未出現(xiàn)過系統(tǒng)性的崩盤風(fēng)險。果然，愈演愈烈的炒樓花，使得香港1961爆發(fā)樓花擠兌風(fēng)潮，潮汕籍銀行家廖寶珊在這次擠兌中，腦溢血死亡，引發(fā)香港的樓市震動，政府出手整治樓花銷售，樓市陷入低谷，一大批開發(fā)商倒閉。但該次擠兌風(fēng)潮并未阻止人們投資樓市的步伐，第二年樓市又開始火爆。當(dāng)時正值華資銀行與英資銀行白熱化競爭階段，華資銀行為了承攬更多貸款業(yè)務(wù)，紛紛開出一成首付，甚至零首付的按揭貸款，無論市民是否收入充足一律批貸。終于，1965年初再次爆發(fā)更大規(guī)模的銀行擠兌風(fēng)潮。多米諾骨牌由一家叫明德銀號的小型銀行引起。原本該銀行倒閉并非什么大事，但是倒閉的消息一經(jīng)登報，媒體的渲染迅速點燃人們的恐慌情緒。他們擔(dān)心其他華資銀行也會倒閉，無法取回自己多年積蓄的存款。于是爭相前往各個華資銀行取回自己的存款。此時華資銀行再多存款準(zhǔn)備金也經(jīng)不起突然的擠兌，頭寸調(diào)不過來，紛紛被擠爆，被人為逼到破產(chǎn)。當(dāng)時最大的華資銀行恒生銀
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