【文章內(nèi)容簡介】 。 商品房亦稱增量房，是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。 須經(jīng)過政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。 商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。 內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。 經(jīng)濟(jì)適用房： 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。 2009年，大連市內(nèi)四區(qū)廉租住房保障總戶數(shù)達(dá)到3629戶。其中，實(shí)施廉租貨幣補(bǔ)貼3539戶，共發(fā)放補(bǔ)貼資金2443萬元；實(shí)施廉租房安置90 戶。此外，市政府還加大了實(shí)物配租工作力度，籌集資金2800余萬元，在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)收購了156套房源作為廉租住房，以逐步擴(kuò)大實(shí)物配租保障規(guī)模。 2010年將主要采取貨幣補(bǔ)貼的方式，爭取全年基本解決目前已申報(bào)家庭的住房困難問題。 按照《大連市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第十三條規(guī)定，符合下列條件的家庭，可以申購經(jīng)濟(jì)適用住房： （一） 家庭成員至少有一人具有市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口五年以上；（二） 家庭人均年收入低于上一年度居民人均可支配收入水平；（三） 家庭人均住房建筑面積為十七平方米（含本數(shù)）以下（包括申購之日起前五年交易或者拆遷的住房建筑面積）。未婚、喪偶無子女或離異后不直接撫養(yǎng)子女等單獨(dú)生活的人員申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房，除應(yīng)符合前款條件外，還應(yīng)年滿三十周歲。家庭人均住房建筑面積，按照同一地址戶口簿記載的具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的所有家庭成員分?jǐn)偧彝コ蓡T全部住房建筑面積確定。 其中，第十五條規(guī)定，家庭年收入按夫婦雙方和未婚子女上一年度的收入之和計(jì)算。 家庭收入是指下列所得：（一）工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼；（二）住房公積金；（三）生產(chǎn)、經(jīng)營、承包、承租所得；（四）勞務(wù)報(bào)酬；（五）股息紅利；（六）其他所得。 廉租房： 廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。 我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。以廉租房政策推廣較好的上海為例，按照《大連市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》第十五條規(guī)定，符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)廉租住房保障： （一）具有本市城鎮(zhèn)戶口； （二）享受城市居民最低生活保障待遇或者低收入專項(xiàng)救助待遇； （三）家庭人均住房面積（包括申請(qǐng)之日起前五年交易或者拆遷的住房面積）低于政府公布的低收入家庭住房困難標(biāo)準(zhǔn)。 家庭人均住房面積，按照同一地址戶口簿所記載具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的所有家庭成員分?jǐn)偧彝コ蓡T的住房使用面積確定。 限價(jià)商品房：簡單理解限房價(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購買的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購買限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！? 公共租賃房：公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。 二、因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明晰經(jīng)常發(fā)生糾紛的五類住房： 使用權(quán)房（公房）： 使用權(quán)房按產(chǎn)權(quán)歸屬可以分為兩種：單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。前者大都是原產(chǎn)權(quán)單位按照過去的政策，以福利分房的形式分給職工居住使用。因此對(duì)于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買方應(yīng)當(dāng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。對(duì)于使用權(quán)房房主來說，使用權(quán)房為單位或房管所所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款。 根據(jù)《大連市城市房屋拆遷管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，住宅房屋拆遷時(shí)，貨幣補(bǔ)償金的２０％支付給被拆遷人，８０％和增加的建筑面積補(bǔ)貼支付給房屋承租人，除承租人外其他人無權(quán)主張拆遷補(bǔ)償，房屋的承租人以租賃證記載為準(zhǔn)與戶籍登記無關(guān)。 如果想要購買使用權(quán)房，可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)單位一般在年初和年中兩次布告通知?？梢阅脝挝还g介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。目前使用權(quán)房因政策限制尚未完全開放，能夠上市進(jìn)行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權(quán)單位同意后，通過繳納一定費(fèi)用，把使用權(quán)變成產(chǎn)權(quán)，才能進(jìn)行買賣。 軍產(chǎn)房： 軍產(chǎn)房即土地及房屋的權(quán)屬歸軍隊(duì)所有，因購買軍產(chǎn)房相對(duì)價(jià)格較低、無需繳納稅務(wù)部門征收的稅費(fèi)、無土地使用年限等原因，交易情形比較普遍，購買軍產(chǎn)房實(shí)際上享有的僅是一種使用權(quán)，交易中應(yīng)注意與軍隊(duì)房屋管理部門核實(shí)能否辦理軍產(chǎn)證的變更登記，但須提醒購房者軍產(chǎn)房無法辦理落戶，如遇拆遷、征收、征用，尚無明確法律予以規(guī)定，購買軍產(chǎn)房如與軍隊(duì)房屋管理部門發(fā)生糾紛，人民法院不予受理。 依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部印發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定：軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。 小產(chǎn)權(quán)房（地產(chǎn)房）： “小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，是近年來因城市拆遷改造、城區(qū)擴(kuò)延逐步形成的。地點(diǎn)一般都在城鄉(xiāng)結(jié)合部、近郊一帶。 從我國目前的法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房缺乏法律依據(jù)。從我國對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來分析，短期內(nèi)我國不會(huì)放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化需要一段較長的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還需要繳納土地出讓金。如此一來，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。 隨著城市的拓展、商品房價(jià)位攀升，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)位優(yōu)勢(shì)吸引了很多城市居民購買，目前熱議的小產(chǎn)權(quán)房屋因補(bǔ)足相關(guān)土地、規(guī)劃等手續(xù)取得了城市房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)所謂“轉(zhuǎn)正”的案例僅是個(gè)別現(xiàn)象，由于利益所趨，大部分開發(fā)商不會(huì)為已銷售的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”辦理手續(xù)，因此小產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”的可能性可謂渺茫。 超建房： 超建是超規(guī)劃而建設(shè)的房子，因不在商品房預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不允許開發(fā)商對(duì)外銷售。超建房屋屬于違章建筑，在法律上，購買此類使用權(quán)房屋所簽訂的合同，屬于無效合同。 抵債房： “抵債房”，主要是指債務(wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己所有的房屋作價(jià)支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開發(fā)商抵押給銀行的抵債房。工程抵債房就是指用房子低支付給工程建筑公司，以償還開發(fā)商所欠的費(fèi)用。抵債房除了由于工程抵債房外還有包括開發(fā)商拖欠廣告商、代理商、材料供應(yīng)商等多種債務(wù)人債務(wù)而抵給債權(quán)人作為債務(wù)償還的房子。 購買抵債房是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。由于開發(fā)商和抵債商的關(guān)系破裂，購房人不能取得房子或產(chǎn)權(quán)的案例有很多；也有的時(shí)候，不誠信的開發(fā)商過后會(huì)以各種名義讓購房人補(bǔ)交差價(jià)的部分；也有存在一房多賣的現(xiàn)象。 三、在交易過程中常見的其他幾類住房 解困房： 在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。它只授給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶或無房戶。 限價(jià)房：限價(jià)房是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房價(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。 安居房： 安居房指實(shí)施國家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。 央產(chǎn)房： 全稱為“中央在京單位已購公有住房”，本次允許上市的“中央在京單位已購公有住房”是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。 所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國人大機(jī)關(guān)、全國政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體及其所屬單位。 回遷房： 回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。 如果回遷房，跟商品房都辦理房產(chǎn)證了，那交易都一樣。如果沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。但回遷房一般來說都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買回遷房比較劃算。 購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的. 安置房： 安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。 所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。 自建房: 自建房是中國城鄉(xiāng)二元制的一個(gè)產(chǎn)物，農(nóng)民有特殊的宅基地能夠建設(shè)自己居住的房屋用以棲身安家，隨著國內(nèi)房價(jià)的逐步提升和農(nóng)民生活水平的提高，自建房建設(shè)水平越來越高，類型越來越豐富，尤其江浙一帶種類多樣。 這里，對(duì)性質(zhì)和概念不同的幾類房屋僅做一概述，在下面的章節(jié)里，我們會(huì)繼續(xù)為網(wǎng)友做出各類購房提醒。置業(yè)買房是人一生中的大事，謹(jǐn)慎行事，多多考量。 網(wǎng)上選房——如何通過網(wǎng)絡(luò)看房面對(duì)偌大的地產(chǎn)市場、海量的樓盤信息，怎樣能用最短的時(shí)間尋找自己理想的樓盤？通過網(wǎng)絡(luò)看房子，不失為最便捷的方法。網(wǎng)絡(luò)看房，通?？梢岳靡韵骂愋偷木W(wǎng)站。 政府類網(wǎng)站、電子政務(wù)平臺(tái)，通過此類網(wǎng)站，有購房需求的市民可以了解房產(chǎn)市場政策、法律法規(guī)、土地管理、開發(fā)商信息、產(chǎn)品和交易信息等，掌握與購房的政策、理論知識(shí)。 地方門戶網(wǎng)站，這類網(wǎng)站會(huì)提供大量本地房源信息，信息準(zhǔn)確、真實(shí)度相對(duì)較高。 專業(yè)房產(chǎn)信息網(wǎng)，特點(diǎn)是房源較多，信息量大，通過這類網(wǎng)站可以方便查詢新樓盤、二手房、寫字間等一系列信息，功能強(qiáng)大而實(shí)用，但此類網(wǎng)站商業(yè)性較強(qiáng)。 房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)網(wǎng)站。開發(fā)商一般通過本企業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行企業(yè)品牌宣傳、樓盤推廣、售后服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)容的介紹。市民可以搜索到開發(fā)商在建、在售、已售等樓盤信息。 房地產(chǎn)中介公司網(wǎng)站，現(xiàn)在很多介公司都建有自己的企業(yè)網(wǎng)站，在網(wǎng)上提供房源查詢功能，部分網(wǎng)站還能提供部分在線交易功能，局限性是只提供自己公司的房源。 網(wǎng)上看房注意事項(xiàng) 把握信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。 注意所瀏覽信息的即時(shí)性。 要選擇口碑好的中介公司和房產(chǎn)開發(fā)公司所發(fā)布的信息。 網(wǎng)上看房最終一定要結(jié)合實(shí)地考察。 買方須知 網(wǎng)上選房——選房注意要素 上大連是一座現(xiàn)代時(shí)尚、環(huán)境怡人、景色優(yōu)美的開放性旅游城市，近兩年來，大連樓市的發(fā)展也是如火如荼，如何在目前星羅棋布的樓盤中“大浪淘沙”？如何像挑選心目中的愛人一樣精心甄選自己最心儀的房子？這往往需要考驗(yàn)購房者的專業(yè)眼光、建筑知識(shí)乃至經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于廣大購房者來說，選房子的過程是漫長而復(fù)雜的。為了幫助購房者選到心儀的好房子，我們首先要了解一下選房前我們應(yīng)該掌握哪些基本要素。 一、房子的位置 如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M足您的各類需求。它通常具有下列特征： １．城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)