【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，市場(chǎng)佔(zhàn)有率也會(huì)隨之增加，且隨之而來(lái)的在人員訓(xùn)練與行銷等的規(guī)模經(jīng)濟(jì)更是房仲業(yè)者努力追求的。由於中信房屋在全國(guó)廣泛佈點(diǎn)，因此隨著各個(gè)佈點(diǎn)增加，可分?jǐn)倧V告、人員教育訓(xùn)練費(fèi)用等固定成本。多角化集團(tuán)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造品牌綜效 若房仲業(yè)者本身即是處?kù)抖嘟腔髽I(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)之下，其集團(tuán)本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費(fèi)者心目中的無(wú)形價(jià)值。中信房屋也是和信集團(tuán)經(jīng)營(yíng)之下的其中之一，因此利用集團(tuán)的品牌在消費(fèi)者心中留下印象，而品牌帶來(lái)品牌綜效的效益。集團(tuán)財(cái)力雄厚可佔(zhàn)據(jù)較佳通路屬於集團(tuán)式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開(kāi)設(shè)店面，佔(zhàn)據(jù)較好的開(kāi)店地點(diǎn)（通路）。而對(duì)房仲業(yè)而言，店舖式的連鎖經(jīng)營(yíng)對(duì)於顧客服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理以及案源流通等開(kāi)發(fā)、銷售工作均有助益，且店面的開(kāi)設(shè)也予人較為可靠的信任感，可為其帶來(lái)本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。除此之外，也由於其資本雄厚，故能不斷對(duì)其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及品質(zhì)。群組三（跨區(qū)性與垂直整合程度中） 圖五、群組三之策略矩陣群組業(yè)者：巨東群組敘述 此一群組內(nèi)的房仲業(yè)者只有巨東建設(shè)一家，是屬於樓面式經(jīng)營(yíng)，較早進(jìn)入房仲市場(chǎng)。策略分析 採(cǎi)用樓面是經(jīng)營(yíng)降低價(jià)值活動(dòng)成本 巨東是採(cǎi)用樓面式經(jīng)營(yíng)，只租借一個(gè)樓層做為其辦公據(jù)點(diǎn)，並且聘請(qǐng)很多仲介人員來(lái)從事房屋買賣的交易，而這些仲介人員多為低底薪或是沒(méi)有底薪，全部靠交易所得的獎(jiǎng)金。因此，此經(jīng)營(yíng)成本會(huì)較店面式經(jīng)營(yíng)來(lái)的低，較為節(jié)省。選擇垂直整合相關(guān)活動(dòng)以加強(qiáng)產(chǎn)品組合巨東建設(shè)自行從事垂直整合，包括鑑定公司、土地登記事務(wù)所等，提供消費(fèi)者鑑價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查及移轉(zhuǎn)的服務(wù)，以加強(qiáng)產(chǎn)品與服務(wù)之組合。建設(shè)公司 代書(shū)業(yè)海外事業(yè) 巨東 巨東 盈福 巨東國(guó)際表九、群組三內(nèi)之廠商垂直整合程度群組四（單區(qū)性與垂直整合程度低） 圖六、群組四之策略矩陣群組業(yè)者：永慶房屋、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、僑福房屋、其他小型店面與跑單幫形式群組敘述 此群之群組業(yè)者皆在北區(qū)經(jīng)營(yíng)，且都為加盟之形式，為較晚進(jìn)入此市場(chǎng)的一群。策略分析 採(cǎi)用店面式商圈深耕增加地區(qū)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 此群之群組業(yè)者由於垂直整合程度低加上目前皆在北區(qū)經(jīng)營(yíng)，且由於店鋪式商圈精耕式的連鎖經(jīng)營(yíng)對(duì)於鄰里間關(guān)係之維持上較能建立良好之關(guān)係，因此此區(qū)之業(yè)者在開(kāi)發(fā)賣主、尋找買方、買賣撮和上較能發(fā)揮其關(guān)係之優(yōu)勢(shì)，也由於其較能掌握鄰里之關(guān)係，因此其在促銷活動(dòng)、品牌形象與產(chǎn)品上較能符合客戶之需求，進(jìn)而累積其優(yōu)勢(shì)。建立網(wǎng)路關(guān)係提供較完整的服務(wù)此群之群組業(yè)者由於其垂直整合程度最低，僅在於『技術(shù)相關(guān)』的產(chǎn)業(yè)延伸，如土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所及房地產(chǎn)鑑價(jià)公司，或根本沒(méi)有垂直整合，故需藉由與其他業(yè)者合作來(lái)加強(qiáng)產(chǎn)品與服務(wù)之組合，如與特定的代書(shū)或鑑定公司簽約，以提供消費(fèi)者產(chǎn)權(quán)調(diào)查、鑑定及產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)上的完整服務(wù)，進(jìn)而提升其服務(wù)品質(zhì)與品牌形象。群組關(guān)係 在本組的群組分法裡，四個(gè)群組彼此相互競(jìng)爭(zhēng)，但其競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度則有程度上的差異，因此根據(jù)此一特性可以由以下的比較得知：在所跨的地理區(qū)域上：群組四大多由於因?yàn)閽?cǎi)取商圈深耕的競(jìng)爭(zhēng)策略，因此彼此的競(jìng)爭(zhēng)程度大，故四個(gè)群組內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)程度可以以此一關(guān)係表示：群組四群組一群組二群組三。在垂直整合程度上：由於群組一及群組二是跨全國(guó)性的仲介公司，且大多有著雄厚的集團(tuán)財(cái)力支持，或是是房仲業(yè)內(nèi)早期進(jìn)入具有規(guī)模的公司，因此在其各項(xiàng)業(yè)務(wù)的垂直整合程度均遠(yuǎn)優(yōu)於擁有類似策略作法的群組三以及群組四，四者間的關(guān)係可以下列關(guān)係表示：群組一、群組二群組三群組四。產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論房仲業(yè)之所以會(huì)興起並發(fā)展成目前的局勢(shì)，回歸最基本的概念便是因?yàn)檫@項(xiàng)交易過(guò)程中的交易成本過(guò)高，一般人一生中不會(huì)有多次買賣房屋的經(jīng)驗(yàn)或是累積那麼多的交易知識(shí)，也因此房仲業(yè)能在臺(tái)灣隨著快速蓬勃發(fā)展。簡(jiǎn)而言之，房仲業(yè)此一產(chǎn)業(yè)的價(jià)值便是在縮短買賣雙方間存在的距離並有效的降低交易成本，而此細(xì)分此項(xiàng)交易成本的產(chǎn)生，便是由於買賣的房屋商品具多元化，且其交易頻次低；再者便是由於整個(gè)買賣房屋的過(guò)程需要相當(dāng)多的法律知識(shí)、土地使用、稅賦計(jì)算、地價(jià)、甚至於許多相關(guān)的生活資訊等，便造成了交易情境的不確定，進(jìn)而導(dǎo)致了買賣雙方的不信任氣氛，又消費(fèi)者對(duì)此方面知識(shí)的不瞭解，也沒(méi)有足夠的時(shí)間去瞭解，故房仲業(yè)仍有極大的生存與發(fā)展空間。個(gè)案分析公司簡(jiǎn)介 公司沿革 民國(guó)七十二年，太平洋建設(shè)開(kāi)始派遣一批高級(jí)主管赴美、日考察。民國(guó)七十四年，太平洋房屋公司正式引進(jìn)美日先進(jìn)的房屋仲介制度，成為國(guó)內(nèi)第一家合法的仲介公司。以「公平」、「公正」、「公開(kāi)」的經(jīng)營(yíng)理念，重建仲介市場(chǎng)新秩序，提供國(guó)人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。民國(guó)七十六年，當(dāng)時(shí)臺(tái)灣房?jī)r(jià)行情混亂並且不易掌握，消費(fèi)者的權(quán)益受到威脅。但太平洋房屋認(rèn)為只要是對(duì)客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的作法，力倡公開(kāi)「太平洋成交行情」。為臺(tái)灣房屋仲介業(yè)者中第一家隨時(shí)在電腦上提供成交行情並定期印刷成冊(cè)，以供查詢的重要依據(jù)，並且成為提供不動(dòng)產(chǎn)走勢(shì)分析的重要參考依據(jù)。在民國(guó)八十年初，太平洋房屋在內(nèi)部提出「房屋仲介廣告文字範(fàn)例」，以平實(shí)文宣做銷售訴求，並充分尊重客戶在簽約前作最後決定意願(yuàn)。除此之外，積極推動(dòng)「客戶權(quán)益說(shuō)明書(shū)」的製作，充分尊重消費(fèi)者知的權(quán)利。為了保護(hù)客戶買屋付款上的風(fēng)險(xiǎn)，再引進(jìn)美國(guó)「購(gòu)屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價(jià)款的取回。即使順利交屋，仍規(guī)劃「房屋保固」的售後服務(wù)措施，照顧水電維修的問(wèn)題。達(dá)到太平洋房屋仲介公司的成立宗旨：促進(jìn)房屋流通，保障交易安全。經(jīng)營(yíng)型態(tài) 太平洋房屋為國(guó)內(nèi)第一家引進(jìn)國(guó)外房屋仲介制度觀念的仲介公司，採(cǎi)用全省分區(qū)的直營(yíng)、加盟連鎖並行型態(tài)方式經(jīng)營(yíng)。正式引進(jìn)美、日店頭式的經(jīng)營(yíng)方式，採(cǎi)行固定費(fèi)率。店頭式的經(jīng)營(yíng)方式，除了可以提供顧客更便利及流通更廣的服務(wù)外，也把仲介業(yè)由個(gè)人服務(wù)為媒介的層面，提升到以整個(gè)店為服務(wù)的方式，並且因?yàn)榈昝娴拈_(kāi)設(shè)，增加了顧客更可靠的信任感，仲介公司收取固定傭金取代差價(jià)，交易過(guò)程完全公開(kāi)，是業(yè)者所謂透明行銷時(shí)期。一開(kāi)始由於一般民眾對(duì)仲介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來(lái)擴(kuò)展業(yè)務(wù)。但後來(lái)因?yàn)楣緦?duì)加盟業(yè)者較無(wú)約束力，為了確實(shí)貫徹公司的經(jīng)營(yíng)理念，控管一致的服務(wù)品質(zhì)，便逐漸的以直營(yíng)店為主，凡是之前加盟業(yè)者合約到期或違約者，一律不再續(xù)約，至今全省共有127家據(jù)點(diǎn)，其中只有3家為當(dāng)初沿習(xí)下來(lái)的加盟店，其餘均為直營(yíng)店。公司經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目囊括了中古屋仲介、鑑估價(jià)、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動(dòng)產(chǎn)等，幾乎囊括了整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是所謂的不動(dòng)產(chǎn)販賣時(shí)期。未來(lái)展望 房屋仲介方面 在臺(tái)繼續(xù)將店點(diǎn)拓展至150家，但會(huì)考量經(jīng)濟(jì)、景氣因素來(lái)斟酌店數(shù)。在大陸預(yù)計(jì)2000年時(shí)，店數(shù)拓展至300家，其經(jīng)營(yíng)方式以加盟型式為主。轉(zhuǎn)型計(jì)劃目前計(jì)劃轉(zhuǎn)型邁向「生活仲介」業(yè)，但「生活仲介」業(yè)仍在籌備階段，因(1)人員不足；(2)公司、人員在各方面的資訊與專業(yè)知識(shí)仍不足，會(huì)因給人雜而不專的印象，進(jìn)而影響本身的專業(yè)性，故需周詳規(guī)劃、多方考量。目前先在網(wǎng)路上試辦，提供一些生活資訊給顧客，如汽車、精品等，因網(wǎng)路與目前經(jīng)營(yíng)方式較不衝突且是創(chuàng)造商機(jī)的新開(kāi)端。而店面經(jīng)營(yíng)方面打算從與房屋較有關(guān)係的行業(yè)著手，如家具等，採(cǎi)取複合式經(jīng)營(yíng)，既可分?jǐn)偁I(yíng)業(yè)成本，又可增加來(lái)客率，促進(jìn)買氣。大事表71年 參考美、日仲介經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)行新事業(yè)研發(fā)。73年 取得國(guó)內(nèi)第一家房屋仲介公司經(jīng)營(yíng)執(zhí)照。74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開(kāi)經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)啟國(guó)內(nèi)仲介業(yè)新里程碑。建立CIS系統(tǒng)、電腦資訊網(wǎng)路系統(tǒng)、採(cǎi)店面式經(jīng)營(yíng)、採(cǎi)行固定費(fèi)率，為仲介業(yè)樹(shù)立清流典範(fàn)。75年 擴(kuò)展服務(wù)網(wǎng)路，建立責(zé)任中心制度，規(guī)?？焖俪砷L(zhǎng)。77年 三年有成，成立40家店，並率先公開(kāi)成交行情，打破傳統(tǒng)仲介黑箱作業(yè)。78年 拓展至60家店，大洋投資公司成立，開(kāi)啟不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用時(shí)代。全省認(rèn)養(yǎng)50座太平洋公園，開(kāi)企業(yè)認(rèn)養(yǎng)之風(fēng)氣之先，落實(shí)社區(qū)精耕策略。80年 挑戰(zhàn)300億業(yè)績(jī)目標(biāo)，首創(chuàng)水電保固制度，建立完整售後服務(wù)。與土銀簽約，提供120億優(yōu)惠貸款，領(lǐng)先業(yè)界。81年 推出SIR服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋電腦配對(duì)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律諮詢、房屋行情查詢、稅費(fèi)法規(guī)查詢、全面保障消費(fèi)權(quán)益。榮獲勞委會(huì)評(píng)定為績(jī)優(yōu)企業(yè)訓(xùn)練單位，並獲頒「金商獎(jiǎng)」。以消費(fèi)權(quán)益為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，首創(chuàng)購(gòu)屋付款保證制度及客戶權(quán)益說(shuō)明書(shū)。85年 貫徹以「客戶第一、人才為本」永續(xù)經(jīng)營(yíng)主軸，推出八大服務(wù)主張，整合服務(wù)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)佔(zhàn)有率，全力擴(kuò)店至全省133家。在網(wǎng)際網(wǎng)路建置網(wǎng)站，首創(chuàng)電腦網(wǎng)路服。國(guó)內(nèi)首家房仲業(yè)以全國(guó)經(jīng)營(yíng)據(jù)點(diǎn)，員工服務(wù)品質(zhì)，通過(guò)ISO9002國(guó)際品質(zhì)認(rèn)證考驗(yàn)。86年 跨足投資興建業(yè)，推出薩耳士堡個(gè)案。獲頒『臺(tái)北市勞工教育績(jī)優(yōu)單位市長(zhǎng)獎(jiǎng)』表十、太平洋房屋大事表企業(yè)價(jià)值鏈 圖七、企業(yè)價(jià)值鏈通路選擇太平洋房屋仲介公司在通路選擇方面是採(cǎi)用直營(yíng)的體系，直營(yíng)店的設(shè)立分為兩種：一為年度預(yù)定計(jì)畫(huà)設(shè)立，配合公司年度的政策，預(yù)定設(shè)立直營(yíng)店的家數(shù)，各業(yè)處擬定開(kāi)店計(jì)畫(huà)之進(jìn)度皆依照計(jì)畫(huà)逐步完成。另一個(gè)為各事業(yè)處依需要而設(shè)立，若是有看好的市場(chǎng)，依然可以設(shè)立直營(yíng)店。在開(kāi)店的標(biāo)準(zhǔn)，則分為三大部份：直營(yíng)店面寬、深度之標(biāo)準(zhǔn)：，賣場(chǎng)12坪以上。 月租金上限及市場(chǎng)潛力：月租金上限以北、中、南三大都市區(qū)域區(qū)隔。而市場(chǎng)潛力需評(píng)估結(jié)果具有1500萬(wàn)元以上之市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額才會(huì)設(shè)立直營(yíng)店。 直營(yíng)店位置：位置的考量應(yīng)考慮幾點(diǎn)，如為主要幹線必經(jīng)之處，具有廣告效果、人潮聚集處、責(zé)任商圈之重心點(diǎn)等因素。教育訓(xùn)練 太平洋房屋仲介自行研發(fā)「營(yíng)隊(duì)訓(xùn)練」課程，此一課程針對(duì)不同職等，階層人員及職能所設(shè)計(jì)。而此種教育訓(xùn)練的型態(tài)，讓太平洋房屋仲介公司在三年內(nèi)貳次獲得「訓(xùn)練績(jī)優(yōu)廠商獎(jiǎng)」的榮譽(yù)。太平洋房屋希望由此訓(xùn)練能培養(yǎng)所需的人才，為顧客提供更完美的服務(wù)。促銷活動(dòng)可分成三個(gè)部分來(lái)探討：電視廣告：先後以ISO9002認(rèn)證及電腦公開(kāi)出價(jià)強(qiáng)調(diào)太平洋公正、公平、公開(kāi)及專業(yè)服務(wù)。 出版品：成立太聯(lián)文化，定期出版「房屋與生活」，內(nèi)載有太平洋房屋的平面廣告與最近的委託物件。 店頭廣告：以POP、立板或布條來(lái)展示物件或最近的促銷方案。開(kāi)發(fā)賣主分別從兩方面進(jìn)行主動(dòng)詢問(wèn)：依欲購(gòu)屋者的需求，主動(dòng)去詢問(wèn)符合條件的屋主是否願(yuàn)意賣屋。 廣設(shè)通路：鋪設(shè)更多店面，以全國(guó)性品牌與ISO9002認(rèn)證的服務(wù)品質(zhì)來(lái)招攬賣主。不動(dòng)產(chǎn)鑑定 太平洋房屋為維護(hù)顧客權(quán)益，所有接受委託的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉(zhuǎn)投資的子公司─太平洋鑑定公司來(lái)鑑價(jià)，提供專業(yè)的鑑價(jià)服務(wù)，避免買賣雙方對(duì)房屋的價(jià)值爭(zhēng)議。簽立委託契約當(dāng)客戶初次與太平洋接洽時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)提供「賣方權(quán)益說(shuō)明書(shū)」及最新印製的「太平洋房屋物件成交行情表」以供參考。當(dāng)賣方願(yuàn)意提供房屋委託給太平洋銷售時(shí)，雙方簽立專任委託契約書(shū)及標(biāo)的物現(xiàn)況說(shuō)明書(shū)。委託書(shū)上所記載物件之內(nèi)容包含土地標(biāo)示、建物面積、權(quán)力範(fàn)圍、交屋時(shí)間、付款方式、附贈(zèng)設(shè)備、委託總價(jià)、委託期限、約定服務(wù)報(bào)酬及他項(xiàng)權(quán)力等項(xiàng)目，須經(jīng)雙方確認(rèn)無(wú)誤，用以約定雙方應(yīng)盡的權(quán)益及應(yīng)享義務(wù)。 屋內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備即是否有損壞、漏水情形，亦須記載在標(biāo)的物現(xiàn)況說(shuō)明書(shū)內(nèi)?！‘a(chǎn)權(quán)調(diào)查 太平洋房屋為維護(hù)顧客權(quán)益，所有接受委託的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉(zhuǎn)投資的子公司─太平洋鑑定公司來(lái)調(diào)查產(chǎn)權(quán)狀況，並將調(diào)查結(jié)果寫成一份完整的不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)，以供購(gòu)屋者參考，避免發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)不清等問(wèn)題。完整的不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)之內(nèi)容目錄作用產(chǎn)權(quán)調(diào)查篇產(chǎn)權(quán)調(diào)查表：建物權(quán)狀土地權(quán)狀建物、土地謄本地籍圖建物平面圖地價(jià)證明產(chǎn)調(diào)結(jié)果並提示注意事項(xiàng)確定該建物所有權(quán)人確定該土地所有權(quán)人政府登記之有關(guān)該建物所有產(chǎn)權(quán)基地位置、土地形狀及緊鄰之道路建物形狀、尺寸或座落於土地之位置證明地價(jià)以供稅賦換算參考生活資料篇基本事項(xiàng)：個(gè)別條件區(qū)域條件地理位置參考圖地籍、所有權(quán)人……等樓層、結(jié)構(gòu)、採(cǎi)光、外牆、格局……等鄰建物道路、附近學(xué)校、公車站附近範(fàn)圍生活機(jī)能地圖建物設(shè)備篇室內(nèi)平面參考圖 電腦繪製之室內(nèi)格局、隔間圖法令規(guī)範(fàn)都市計(jì)畫(huà)參考圖土地分區(qū)使用證明瞭解該建物及附近未來(lái)都市計(jì)畫(huà)狀況，避免座落於未來(lái)公共設(shè)施用地資料來(lái)源：信義不動(dòng)產(chǎn)企研室表十一、太平洋房屋不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)尋找買方接受物件委託後三個(gè)工作日內(nèi)將物件資料輸入電腦，完成區(qū)域電腦連線。委託後七個(gè)工作日內(nèi)完成物件拍照並製作店頭銷售資料。 展示物件套板於該委託店或相關(guān)銷售據(jù)點(diǎn)。 製作發(fā)行購(gòu)屋流通情報(bào)、住宅情報(bào)、銷售海報(bào)、報(bào)紙分類廣告及上網(wǎng)際網(wǎng)路供買方查詢，增加物件曝光率，積極促銷。 於標(biāo)的物上張掛銷售標(biāo)示牌至少一面（規(guī)格為80cmX120cm）簽定買賣要約書(shū) 當(dāng)買方尋求到合意物件時(shí)，填寫買賣要約書(shū)，表明願(yuàn)意以多少總價(jià)款購(gòu)買之意願(yuàn)，由經(jīng)紀(jì)人於一小時(shí)內(nèi)輸入電腦建檔。在當(dāng)日17：00時(shí)，電腦將公開(kāi)所有出價(jià)的開(kāi)盤結(jié)果，並由賣方經(jīng)紀(jì)人將當(dāng)日最高價(jià)位之買方，送達(dá)給賣方作為成交與否或契約內(nèi)容變更之意思表示依據(jù)。買賣撮合 買賣雙方的撮合，在價(jià)值活動(dòng)中，是買賣雙方達(dá)成交易的重要步驟，因?yàn)橘I方在獲得資訊後可以藉由交易配對(duì)，對(duì)喜愛(ài)的房屋做取捨，達(dá)到最後的交易。簽定買賣契約 不動(dòng)產(chǎn)買賣契約的簽立，以太平洋公司所指定的代書(shū)處所進(jìn)行。買賣契約的簽立，是交易這個(gè)價(jià)值活動(dòng)的達(dá)成，在整個(gè)價(jià)值鏈的活動(dòng)中，是完成交易的必須步驟。交屋 太平洋房屋為維持其服務(wù)品質(zhì)，自行成立太平洋代書(shū)事務(wù)所，代為處理太平洋房屋所仲介的