【文章內容簡介】 材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 ：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發(fā)《建設工程施工許可證》 ：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；。 ：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。 ：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。，辦理預售許可。 ：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。 第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。二、實施程序 ：濟南市房產管理局各區(qū)房管局 ：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。 ：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。 ：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，%計取交易手續(xù)費。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 《住宅質量保證書》的內容：；；；；。 《住宅使用說明書》的內容：、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；；、裝飾注意事項；、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；、窗類型，使用注意事項；；、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；；、設備，生產廠家的使用說明書。 應注意的事項： 1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間； ； 《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 第三節(jié) 與市政設施的接駁 一、概述 房地產開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。二、實施程序 1. 與自來水設施的接駁 （1）承辦部門：濟南市自來水公司 （2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。 （3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。 （5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。 （6）應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。 （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。 （5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。 （1）承辦部門：濟南市供電局 （2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。 （3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關費用。 （4）辦結時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 2002年初，國家計委經(jīng)貿委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。 （6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構 （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。 （3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。 （4）辦結時限：視協(xié)議談判情況而定。 （5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。 （1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （2）申報資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結束后，由城管局組織施工。 （4）辦結時限：視具體情況而定。 （5）收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。 （6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。 （3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。 7. 道路挖掘審批手續(xù) （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。 （3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M178。的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。第三章 房地產開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 第一節(jié)房地產市場調查的內容 　　房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。 　　市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。 一、房地產市場調查的重要性 　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 　　現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產任何產品的產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調查的基礎上進行。只有通過市場調查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。 二、房地產市場調查的主要內容 　 1 . 房地產市場環(huán)境調查 （1）政治法律環(huán)境調查 ①國家、省、市有關房地產開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。 ②有關房地產開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。 ③有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 （2）經(jīng)濟環(huán)境調查 ①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。 ④國民經(jīng)濟產業(yè)結構和主導產業(yè)。 ⑤居民收入水平、消費結構和消費水平。 ⑥項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。 ⑦與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。 ⑧財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調查的經(jīng)濟環(huán)境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。 （3） 社區(qū)環(huán)境調查 　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調查內容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質量及景觀等方面。 （4） 房地產市場需求和消費行為調查 ①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢。 ②房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經(jīng)濟結構和房地產產業(yè)結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 ③需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 ④購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模