【正文】 ，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。 第二節(jié)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ① （8） 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查。房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 ①新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。 ① （4） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ①與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 ⑤如《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 　　市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。 （4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 （3）申辦程序：①需要占用主、次干路機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門(mén)提出申請(qǐng)。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：采暖開(kāi)戶費(fèi)該費(fèi)用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計(jì)，110元/平米。 2002年初，國(guó)家計(jì)委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費(fèi)（參見(jiàn)《供電行業(yè)信息》第182期，中國(guó)電力企業(yè)聯(lián)合會(huì)供電分會(huì)秘書(shū)處編），濟(jì)南市供電局目前的做法是對(duì)10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時(shí)用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來(lái)后，再按規(guī)定執(zhí)行。此費(fèi)用通過(guò)協(xié)商可減免。 （4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。此外，在建設(shè)施工過(guò)程中，還會(huì)涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問(wèn)題，在此一并說(shuō)明。每增加一本權(quán)屬證書(shū)加收10元，地下室不收取登記費(fèi)。 第五小節(jié) 房屋權(quán)屬證書(shū)的取得 一、概述 我國(guó)實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋所有人依法擁有房屋并對(duì)房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。 ：①開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書(shū)》；②將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。 （6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：如開(kāi)發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向招標(biāo)辦申請(qǐng)，經(jīng)該辦同意后方可實(shí)施。 ：《報(bào)建證》工本費(fèi)：10元。（詳見(jiàn)表三）；根據(jù)國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪產(chǎn)品價(jià)目表，建筑放線費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為649元/點(diǎn)。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門(mén)審查的，應(yīng)附其書(shū)面審查意見(jiàn)。 6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該項(xiàng)審查的該項(xiàng)辦結(jié)時(shí)限是15個(gè)工作日內(nèi)提出圖紙審查意見(jiàn)，然后由設(shè)計(jì)、勘察單位根據(jù)其意見(jiàn)對(duì)施工圖作相應(yīng)的修改。 （3）申辦程序：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。（二）施程序 (1)承辦部門(mén)： 濟(jì)南市規(guī)劃局 2)申報(bào)資料：①書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計(jì)委年度計(jì)劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。 ：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。②地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。 中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。 掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。 ②由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。 濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 ： 審核有關(guān)申報(bào)資料（2個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（10個(gè)工作日）；制定一書(shū)三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（15個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（2個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： （1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）報(bào)批之前,開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn),形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃部門(mén)進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。 本次編寫(xiě)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問(wèn)題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。前 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。 據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開(kāi)工建設(shè)。 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門(mén)（市質(zhì)檢站、市開(kāi)發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。 （4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。 通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證。 二、實(shí)施程序 （一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 辦部門(mén)：濟(jì)南市國(guó)土資源局 ：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目總平面圖。濟(jì)南市國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。 ： ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； ②符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； ③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。簽訂成交確認(rèn)書(shū)后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。 （2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 ①國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書(shū)；③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請(qǐng) ： ①申請(qǐng)：開(kāi)發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。 （一）建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得 ：濟(jì)南市國(guó)土資源局 ：①用地申請(qǐng)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防、設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門(mén)對(duì)施工圖的批復(fù)意見(jiàn)、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門(mén)提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市公安消防分局建審科 （2）申報(bào)資料：①計(jì)委立項(xiàng)批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)；③《有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)表》（加蓋開(kāi)發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙1套；⑤設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤(pán)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表一。 .規(guī)劃許可證的辦理 （1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市規(guī)劃局 （2）申報(bào)資料： 申請(qǐng)階段：①書(shū)面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃； 取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報(bào)表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計(jì)單位證書(shū)專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊(cè)，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計(jì)劃；⑤有關(guān)部門(mén)的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。（方案或施工圖修改時(shí)間不計(jì)入辦結(jié)時(shí)限內(nèi)） （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)濟(jì)價(jià)非字（1996）154號(hào)文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自建自用項(xiàng)目，111元/平方米；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號(hào)文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計(jì)取不同的費(fèi)用。 ：1個(gè)工作日。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)完成后，應(yīng)繳納下列費(fèi)用：工程招標(biāo)管理費(fèi),‰；招標(biāo)公證費(fèi)，2000元/中標(biāo)單位。 （三）施工許可證的辦理 ：濟(jì)南市建設(shè)委員會(huì) ：①報(bào)建證；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書(shū)；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報(bào)監(jiān)書(shū)；⑧總包單位中標(biāo)通知書(shū)；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請(qǐng)表。 ：收到申報(bào)表和申報(bào)資料后，7日內(nèi)辦理完畢。 ：房屋初始登記費(fèi)80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計(jì)收。 第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁 一、概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)，列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后，即可與自來(lái)水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門(mén)進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。④等待工程公司安排施工。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)戶費(fèi)：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點(diǎn)火通氣費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 新裝增容供電工程貼費(fèi)用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費(fèi)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：視協(xié)議談判情況而定。 （1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市城管局市容處 （2）申報(bào)資料：①臨時(shí)占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時(shí)設(shè)施效果圖一式二份。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。②國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 ③ （5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 （6） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 ⑥ ④各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。 ③因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。 ⑥競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。 　 （2）重點(diǎn)調(diào)查。　 （4）非隨機(jī)抽樣法。 　　調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門(mén)最關(guān)心、最想得到的重要信息來(lái)源之一。最后，要注意問(wèn)問(wèn)題的方式。 3）電話調(diào)查。 ①直接觀察法。用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 　　作為一項(xiàng)了解消費(fèi)者期望和購(gòu)買(mǎi)行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。 3．問(wèn)題涵蓋面的廣度。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。 　　當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確，無(wú)法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)查來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。 3．因果性調(diào)查。這可以參見(jiàn)本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。 （二）房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目）。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說(shuō)明有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。在實(shí)際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。 （三）要具備市場(chǎng)信息分析能力。由此可見(jiàn)資料的重要性。因此，市場(chǎng)調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場(chǎng)調(diào)查的深度和廣度。調(diào)查時(shí)忌諱僅以膚淺的見(jiàn)聞不加查證即作為依據(jù)。這種價(jià)格與完成交易時(shí)的價(jià)格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的基本行情。 （一）二手資料。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計(jì)要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃及土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃等等。 （二）一手資料。 四、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個(gè)方面掌握土地的開(kāi)發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。 五、交通流量資料搜集 　　交通流量常能帶來(lái)人潮，使人潮駐留地商業(yè)價(jià)值提升。 六、道路現(xiàn)狀資料搜集 路是人走出來(lái)的。觀察道路使用情況時(shí)，可注意下列狀況。道路的分隔網(wǎng)。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴(yán)重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。在搜集資料時(shí)，可參考有關(guān)部門(mén)編印的地區(qū)運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計(jì)等資料。只有了解各項(xiàng)道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級(jí)等，才能掌握道路對(duì)項(xiàng)目定位的影響。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格