【文章內容簡介】 感性。二、估計區(qū)域市場需求所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當的方式將營銷預算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計各個地區(qū)的市場潛量。（一）市場累加法市場累加法必須找出每一市場內所有的潛在顧客，然后估計他們可能的購買數量。（二）市場因素指數法最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關的市場因素，綜合成一種加權指數，購買力指數就是其中的著名例子。三、估計實際銷售額與市場占有率第三段：房地產項目可行性研究范本商住項目可行性研究報告目錄、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經營情況、規(guī)模、標準及營銷的建議、建設開發(fā)條件、地質，市政基礎及公建配套設施3. 3場地三通一平的安排、總投資估算、資金籌措計劃（以下均為人民幣計算）（IRR）（NPV）（NPVR）、指標綜合表附表、附圖附表一 項目綜合收益表附表二 項目動態(tài)綜合表附表三 項目投資利息估算表附表四 土地增值稅計算表附表五 項目敏分析附圖一 項感性分析表附表六 概率目盈虧平衡分析曲線附圖二 項目敏感性分析圖附錄—（略）、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經營情況1991994年荔灣區(qū)商品房供應量統(tǒng)計表單位：平方米住宅 商場 寫字樓 合計93年 推出面積 425239 161660 0 586899占當年推出比例 % % 0% 100%94年 推出面積 79671 31880 62009 173560占當年推出比例 46% % % 100%95年 總供應量 50490 193540 62009 760459所占比例 % % % 100%由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。以上供應量的統(tǒng)計是根據政府以發(fā)預售許可證的數據所得，故正待開發(fā)而未領預售證的項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應量不在統(tǒng)計范圍內。據目前所知，舊項目所在地四周有三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負責開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達9000平方米。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預計還有很長一段時間，故在本項目的建設銷售期間，其供應量對項目的影響不會太大，對于潛在供應量的開發(fā)情況有待日后進一步跟蹤。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米）1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 1078742 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 765083 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 2336564 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884現時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。從廣州市有關部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應量為760459平方米，但據已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為441256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數作供應量統(tǒng)計數據。據資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。其中內銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，%。由此可見，未來幾年內，住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方米住宅 商場 寫字樓 合計93年 成交面積 87678 2420 0 90098占該年總成交 % % 0% 100%94年 成交面積 6141 31065 29777 122258占該年總成交量比例 % % % 100%95年 總成交量 149094 33485 29777 212356所占比例 % % 14% 100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數，通過對典型樓盤的調查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。本報告調查該區(qū)內8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，%。在調查的8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當數西關大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表）西關大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當時僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時盡管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現時二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25%左右。至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達24萬平方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關部門的高度重視和廣大市民的關注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。（略）（1）供應方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。（3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售情況進行比較分析，建議樓宇現時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。、規(guī)模、標準及營銷的建議，生活配套設施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點。從市場調查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據具體條件加以分析，以確定合適的市場目標及開發(fā)營銷方式。，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費習慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標準建設商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標準則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內銷，在確定建設標準與售價時應充分考慮到這一因素。內銷房平均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應為港幣23000元左右?？紤]到銷售對象的變化，以及國內用家承受能力，設計住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實用率。，把握好銷售的時機和制定好相應的銷售策略是十分重要的。首期銷售應在結構出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè)認識的設計合理與否、質量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應注意好以上的工作。，市場已趨平衡，樓價升幅將相應減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響甚大。序號 樓盤名稱 裝修標準 設備 停車位 內部間隔（平方米） 現時工程進度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調，進口自動扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個車位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬 % 11894 9247 11000 8800商場：22170 12萬 % 81810 32657 56575 452602 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個車位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289商場：112030 13600 80% 47201 13158 22125 177003 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 ?。好孔麖S電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù) 1，2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550商場：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 208574 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 住：名廠電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 1到3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500商場：1253（2,3層） 4000 未推出5 西關大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車場只3000平方米，約300個單位，租金待定 住宅：98120 現已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100商場：1373 4500 75% 28972 20613 24300 218707 荔怡中心 外墻高級配色陶瓷磚住宅內墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐，IDD線路連電話機，進口潔具，熱氣機等 地下車庫1層，租售未定，個數未定 住宅：64165復式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170商場：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 321728 逢源大廈 外墻錦磚及高級紙皮石住宅內乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個 地下車庫1層，租售未定，個數未定 住宅：88110復式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650沒有商場9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅：3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968商場：未推出 1267 22000（略）、建設開發(fā)條件本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。標的影響，項目