【文章內(nèi)容簡介】 感性。二、估計(jì)區(qū)域市場需求所有的公司都需考慮如何選擇最佳的市場區(qū)域，并以最適當(dāng)?shù)姆绞綄I銷預(yù)算分配到這些區(qū)域，因此有必要估計(jì)各個(gè)地區(qū)的市場潛量。（一）市場累加法市場累加法必須找出每一市場內(nèi)所有的潛在顧客，然后估計(jì)他們可能的購買數(shù)量。（二）市場因素指數(shù)法最普遍的方法是找出與區(qū)域市場潛量有關(guān)的市場因素，綜合成一種加權(quán)指數(shù)，購買力指數(shù)就是其中的著名例子。三、估計(jì)實(shí)際銷售額與市場占有率第三段：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究范本商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議、建設(shè)開發(fā)條件、地質(zhì)，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施3. 3場地三通一平的安排、總投資估算、資金籌措計(jì)劃（以下均為人民幣計(jì)算）（IRR）（NPV）（NPVR）、指標(biāo)綜合表附表、附圖附表一 項(xiàng)目綜合收益表附表二 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)綜合表附表三 項(xiàng)目投資利息估算表附表四 土地增值稅計(jì)算表附表五 項(xiàng)目敏分析附圖一 項(xiàng)感性分析表附表六 概率目盈虧平衡分析曲線附圖二 項(xiàng)目敏感性分析圖附錄—（略）、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況1991994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表單位：平方米住宅 商場 寫字樓 合計(jì)93年 推出面積 425239 161660 0 586899占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100%94年 推出面積 79671 31880 62009 173560占當(dāng)年推出比例 46% % % 100%95年 總供應(yīng)量 50490 193540 62009 760459所占比例 % % % 100%由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府以發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項(xiàng)目所在地四周有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達(dá)9000平方米。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個(gè)，總建筑面積達(dá)461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)太大，對(duì)于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表序號(hào) 地塊編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米）1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 1078742 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 765083 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 2336564 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為89%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，%，%。從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量為760459平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實(shí)際為441256平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，%。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，%。由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方米住宅 商場 寫字樓 合計(jì)93年 成交面積 87678 2420 0 90098占該年總成交 % % 0% 100%94年 成交面積 6141 31065 29777 122258占該年總成交量比例 % % % 100%95年 總成交量 149094 33485 29777 212356所占比例 % % 14% 100%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，%。在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。（見后表）西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場住宅價(jià)位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。至于荔灣廣場，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。（略）（1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。（3）建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過高，均價(jià)為每平方米8500—9000港元左右。商場首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場已有基本裝修和間隔）。、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場潛力的。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。，文昌廣場地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會(huì)增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右?？紤]到銷售對(duì)象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。，把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。，市場已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開發(fā)與營銷過程中密切注重市場的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營銷的影響甚大。序號(hào) 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價(jià)HKD/M2 最低價(jià)HKD/M2 現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2 一次性付款折后均價(jià)1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具 地下層底部共500多個(gè)車位，租金待定 住宅：8089 挖椿井 12萬 % 11894 9247 11000 8800商場：22170 12萬 % 81810 32657 56575 452602 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個(gè)車位租售待定 住宅：78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289商場：112030 13600 80% 47201 13158 22125 177003 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 住：每座名廠電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開IDD手續(xù) 1，2層為地下停車場全部出售，價(jià)位待定 住宅：70100 地面5層 39000 82% 12004 9543 9500 8550商場：1253（2,3層） 5781 65% 39435 12454 22671 208574 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺(tái) ?。好麖S電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1到3層停車場全部用作出租，租價(jià)待定 住宅：70100 地面3層 22000 % 9200 8300 8500 8500商場：1253（2,3層） 4000 未推出5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 住：高級(jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1，2層為停車場只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定 住宅：98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100商場：1373 4500 75% 28972 20613 24300 218707 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等 地下車庫1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：64165復(fù)式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79170商場：13170（首層） 2770 41000 28000 36980 321728 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石 每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè) 地下車庫1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅：88110復(fù)式：151 地面2層 17000 % 93年 12400 7500 8500 7650沒有商場9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆 有停車場，租金待定 住宅：53110 地面8層 3800 60% 94年 7400 4200 6500 6305商場：不賣 3140 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒有 沒有 住宅：7298 地面1層 3450 % 7700 6670 7200 6264商場：不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒有停車位 住宅：3268 開始做三通一平 4420 % 8480 8280 8300 7968商場：未推出 1267 22000（略）、建設(shè)開發(fā)條件本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來的管理帶來不便。標(biāo)的影響，項(xiàng)目