【文章內(nèi)容簡介】 告止。一般委托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此，要通過估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。 、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。 　地產(chǎn)估價(jià)程序（三） 操作三、資料的收集與整理 　　資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評(píng)估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法來評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。 　　 資料收集除了來源于評(píng)估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外，估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問。 　房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。 2．房地產(chǎn)建筑開發(fā)資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得，可借助建筑開發(fā)的原始資料來確定。 3．房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。 4．市場(chǎng)資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。 估價(jià)程序的操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘 　　 現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段，評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘。 現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有： 1．對(duì)土地的查勘。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。2. 對(duì)房屋的查勘。對(duì)房屋查勘的主要項(xiàng)目有： （1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對(duì)清楚。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況，要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。因此，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的基本內(nèi)容，它的主要項(xiàng)目是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。 （3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評(píng)估不可缺少的組成部分，是評(píng)定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。 （4）評(píng)定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。一聽，是聽取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查，看其是否有潛在的危險(xiǎn)；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關(guān)的情況；五測(cè)，是在條件具體時(shí)，用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問題，具有重要意義。 3．勘丈繪圖?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”，作為估價(jià)的依據(jù)。 4．拍照、錄像。現(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征，尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對(duì)標(biāo)的物理想的描述目的時(shí)，通過拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。 5．對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)，逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實(shí)地調(diào)查，取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂設(shè)施、人文自然景觀等。操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)： 1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。 　　資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。 2．價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，一方面是基于它的實(shí)體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。 （l）區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。 類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。 （2）個(gè)別分析。是對(duì)待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素進(jìn)行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價(jià)格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻?。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。 3．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。 （1）選擇估價(jià)方法。在計(jì)劃中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到最后的確認(rèn)并用于計(jì)算。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原則上應(yīng)并用王種方法。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。 （2）價(jià)格估算。選定估價(jià)方法后，可開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，其具體測(cè)算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。 （3）價(jià)格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。最后，估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情，對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評(píng)估決定出估價(jià)額。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。 操作六、撰寫估價(jià)報(bào)告書 　　經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫成估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)報(bào)告書是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。估價(jià)報(bào)告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報(bào)告書形式。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)： 1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。 2．估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。 3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。 5．評(píng)估依據(jù)。 6．評(píng)估結(jié)果。 附有關(guān)文件及資料。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價(jià)委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。 （l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價(jià)對(duì)象； （2）估價(jià)目的； （3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 3．評(píng)估日期 是反映估價(jià)工作期限的起止日期。 4．評(píng)估對(duì)象的綜合說明 （1）坐落位置，包括地點(diǎn)、區(qū)域、門牌等； （2）用途； （3）面積、層次、朝向； （4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能； （5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況； （6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對(duì)使用功能的影響； （7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境； （8）評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。 5．評(píng)估原則 　反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。 評(píng)估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測(cè)繪圖紙； （4）各類定額和單價(jià)資料； （5）各類折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定； （6）與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。 7．評(píng)估方法選擇 8．評(píng)估計(jì)算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過程，對(duì)計(jì)算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。 9．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論 說明每種方法的計(jì)算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價(jià)結(jié)論。 10．評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書。 操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi) 　　完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。 第三章：房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 　　運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及其發(fā)展趨勢(shì)和相聯(lián)系的各種因素加以分析和判斷，從而為國家宏觀調(diào)控和企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)，以有效地提高資源配置的效率。其主要步驟是：　　（一）目標(biāo)測(cè)定 　市場(chǎng)預(yù)測(cè)目標(biāo)是指預(yù)測(cè)的具體對(duì)象的項(xiàng)目和指標(biāo)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的目的、房地產(chǎn)商品類型、地域范圍及時(shí)間等?！　。ǘ┵Y料整理 　根據(jù)所需資料來源不同可分為：一是各級(jí)政府、主管部門和綜合管理部門公布企業(yè)積累的歷來的市場(chǎng)信息資料。二是調(diào)查收集市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的原始材料，用于及時(shí)、迅捷地反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，主要方法有典型調(diào)查、個(gè)別走訪、召開座談會(huì)或展銷會(huì)等等，從而準(zhǔn)確掌握目前人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品要求的動(dòng)態(tài)?！　。ㄈ┮蛩胤治?　影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行有主觀、客觀多方面的因素：主觀因素有服務(wù)態(tài)度、廣告宣傳、銷售方式等；客觀因素有國際國內(nèi)局勢(shì)、社會(huì)商品購買力、物價(jià)水平、房地產(chǎn)商品周期、消費(fèi)偏好等。對(duì)因素分析通常應(yīng)根據(jù)具體情況而作定性、定量分析?！　。ㄋ模┙Y(jié)果論證 　對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)構(gòu)必須從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面論證其合理性。結(jié)合沒有考慮或業(yè)已變化的因素，并借助經(jīng)驗(yàn)、推理和知識(shí)去判斷和修正預(yù)測(cè)結(jié)果?！　。ㄎ澹┚帉憟?bào)告 通過理論檢驗(yàn)、資料檢驗(yàn)、專家檢驗(yàn)之后，得出新的預(yù)測(cè)結(jié)果及主要結(jié)論，編寫預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告分兩種：一是一般性報(bào)告，其目的是簡潔、明確地向各級(jí)管理、決策人員提供預(yù)測(cè)結(jié)果和市場(chǎng)活動(dòng)建議，并對(duì)預(yù)測(cè)過程和結(jié)果加以扼要說明和簡單論證；二是專門性報(bào)告，其讀者是市場(chǎng)研究和咨詢?nèi)藛T，要求詳盡地說明預(yù)測(cè)目標(biāo)、預(yù)測(cè)方法、資料來源、預(yù)測(cè)過程。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法主要有：