【正文】 、中所得、低所得。市區(qū)的房子通常為中上所得購置，到區(qū)及較偏遠(yuǎn)區(qū)則為中下所得所光顧，而最高級(jí)的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬……八萬……十萬……等時(shí)，則所得區(qū)隔更乒細(xì)分與威力。職業(yè)　　可分為會(huì)計(jì)師、律師、醫(yī)師、企業(yè)界經(jīng)理級(jí)、政府高級(jí)官員、老師、一般公務(wù)員，一般商人、勞工朋友、技術(shù)人員、家庭主婦…等。教育　　區(qū)分為小學(xué)、中學(xué)、?？?、大學(xué)、研究生等學(xué)歷。宗教信仰　　道教、佛教、基督教、天主教等。社會(huì)階層　　可區(qū)分為下下、上下、下中、上中、下上、上上等階層。社會(huì)階層有以下之特征：（1）同一階級(jí)的人群具有類似的行為。（2）社會(huì)階層的地位有高低。（3）社會(huì)階層乃是職業(yè)、所得、教育……等綜合的結(jié)果。（4）社會(huì)階層的內(nèi)涵會(huì)變動(dòng)，而且個(gè)人亦會(huì)提升到較高階層或下降到較低階層。家庭成員1人、 2人、 3人、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。家庭生命循環(huán)　　可區(qū)分為年輕單身、年輕已婚無子女、年輕已婚最小小孩6歲以下，年輕已婚最小小孩6歲以上，年老已婚有小孩，年老已婚無18歲以下小孩，年老單身……等。另如新婚市場(chǎng)、單身市場(chǎng)、老入市場(chǎng)等。策略B：根據(jù)地理因素細(xì)分定位居住區(qū)區(qū)分為市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等。行政區(qū)如廣州市的天河區(qū)、海珠區(qū)、東山區(qū)、越秀區(qū)等。大區(qū)域都市人。多寡如 5萬人以下， 5萬人一 10萬人， 10萬人一 30萬人， 50萬人、100萬人等。策略C：根據(jù)心理特征細(xì)分定位l、個(gè)性內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型……等。生活型態(tài)平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名土型……等。策略D：消費(fèi)行為因素細(xì)分定位購屋率第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。購買動(dòng)機(jī)經(jīng)濟(jì)型、地位型、理智型、投資性、投機(jī)型……等。品牌忠誠性強(qiáng)、輕、沒有等三種。4．準(zhǔn)備購買時(shí)不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望…等。對(duì)產(chǎn)品之態(tài)度狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視……等房地產(chǎn)整合營銷操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷基本程序第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷誤區(qū)防范第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷的障礙克服第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷對(duì)發(fā)展商的要求第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì)使用指南　　整合是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱門話題，整合營銷則是美國大學(xué)里衣食無憂的教授們?cè)O(shè)計(jì)的好概念。本手冊(cè)不拘泥于概念的闡釋，而是從房地產(chǎn)整合營銷的實(shí)戰(zhàn)模式出發(fā)，為發(fā)展商解決現(xiàn)實(shí)難題、提升核心競爭力，提供全方位的解決方案。在此期間，令我們思考的一個(gè)問題是，整合營銷傳播需要一個(gè)集權(quán)者嗎？第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)營銷的4P策略　　傳統(tǒng)的4P理論始創(chuàng)于1960年美國的密歇根州立大學(xué)，它認(rèn)為市場(chǎng)營銷的根本問題在于解決好四個(gè)基本要素：I、房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）　　它是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷價(jià)格策略（Price)　　房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的形成過程與房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)的方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷活動(dòng)的主要手段。房地產(chǎn)營銷渠道策略（Place)　　市場(chǎng)營銷渠道決策是房地產(chǎn)企業(yè)的最重要的決策之一。配銷系統(tǒng)則是重要的外部資源，通常需多年的營造才能建立起網(wǎng)絡(luò)。它和房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)部資源如制造、研究、工程和銷售隊(duì)伍及設(shè)施可以相提并論。其表現(xiàn)為對(duì)許多經(jīng)營配銷業(yè)務(wù)的獨(dú)立房地產(chǎn)企業(yè)及其服務(wù)的特定市場(chǎng)所承擔(dān)的重大共同義務(wù)；還表現(xiàn)為對(duì)構(gòu)成這樣一種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的一系列方針和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所承擔(dān)的義務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)逐漸呈規(guī)模發(fā)展態(tài)勢(shì)，因此其營銷渠道以及與之適應(yīng)的配銷系統(tǒng)的建立是必要的。房地產(chǎn)促銷組合策略（Promotion）　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷不僅是生產(chǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品，并制定出合乎市場(chǎng)需求的價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)還必須同現(xiàn)時(shí)的潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都承擔(dān)起了溝通與促銷的職責(zé)。保證溝通信息有效，最關(guān)鍵的是溝通的內(nèi)容、對(duì)象和頻率。配置完整的市場(chǎng)營銷溝通系統(tǒng)是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)必須同中間商、消費(fèi)者以及各類上下游企業(yè)溝通；中間商又同其自身的消費(fèi)者、公眾溝通，消費(fèi)者同消費(fèi)者以及其他的公眾進(jìn)行口頭溝通2而且，各個(gè)群體的溝通均給房地產(chǎn)企業(yè)以反饋。房地產(chǎn)企業(yè)建立門8，制定有效銷售計(jì)劃、培訓(xùn)營銷人員、設(shè)計(jì)優(yōu)秀的廣告、開展各式各樣的促銷活動(dòng)，就是市場(chǎng)營銷溝通組合——一促銷組合運(yùn)作的內(nèi)容。促銷組合由四個(gè)工具：廣告、銷售促進(jìn)、推廣、人員銷售構(gòu)成。　　房地產(chǎn)營銷中的4C策略　　lggo年，美國的勞特朋教授提出了 4C理論：　　把產(chǎn)品先擱到一邊，趕緊研究消費(fèi)者的需求與欲求（C0nsumer wants and　needs），不要再賣你所能制造的產(chǎn)品，而要賣某人確定想購買的產(chǎn)品；暫時(shí)忘掉定價(jià)策略吧，快去7解消費(fèi)者要滿足其欲求所需付出的成本c0St）；忘掉通路策略，應(yīng)當(dāng)思考如何給消費(fèi)者方便（conVen柏nCe）以購得商品；最后請(qǐng)忘掉銷售促進(jìn)，90年代正確的新詞匯是溝通（C0mmunlcat，ons）?！　?C理論運(yùn)用于房地產(chǎn)的營銷，可以依照如下程序：CONSUMER（顧客）如果你有一塊土地，請(qǐng)先不要急于考慮建造什么樣的產(chǎn)品，而要先去尋找你的顧客，了解他們需要什么樣的房屋，容量有多大，他們的購買力如何。COST（成本），了解你的顧客需要什么規(guī)格的房屋之后，先不要者慮運(yùn)用什么樣的價(jià)格策略和確定投資回報(bào)。而要失去計(jì)算你提供顧客這樣規(guī)格的房屋，需要付出多大的成本，然后結(jié)合顧客的購買能力，決定價(jià)格策略和利潤標(biāo)準(zhǔn)。CONVENIENC（便利性），忘掉通路策略固定的銷售渠道，選擇更能讓消費(fèi)者接近的銷售方式，其中包括付款方式等使顧客輕松購樓。COMMUNICATIONS（溝通）最后忘掉促銷，用服務(wù)用你的產(chǎn)品去與顧客溝通，打動(dòng)他們作出最后決策。 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷基本程序 步驟A：認(rèn)真研究房地產(chǎn)消費(fèi)者的需要 　　發(fā)展商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，購得土地，找來規(guī)劃師、建筑設(shè)計(jì)師，憑籍他們的專業(yè)知識(shí)、靈感和經(jīng)驗(yàn)，搞出來一個(gè)小區(qū)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方案，然后施工，然后上市銷售，一切看起來那么自然、順理成章。而4c理論認(rèn)為，這樣的操作方式蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@不是從消費(fèi)者出發(fā)而只是發(fā)展商在閉門生產(chǎn)“產(chǎn)品”。 該理論認(rèn)為，只有研究探究到消費(fèi)者真正的需要與欲求，并以此進(jìn)行規(guī)劃 設(shè)計(jì)，才能確保項(xiàng)目的最終成功。房地產(chǎn)投資，對(duì)消費(fèi)者來講是項(xiàng)相當(dāng)大的投資，購買行為高度復(fù)雜。消費(fèi)者的生活經(jīng)歷、受教育程度、工作性質(zhì)、家庭結(jié)構(gòu)、個(gè)人審美情趣各不相同，每個(gè)人對(duì)物業(yè)品質(zhì)需求的側(cè)重點(diǎn)也就 大不相同，要了解并滿足消費(fèi)群的需求實(shí)屬不易。 4C理論認(rèn)為了解并滿足消費(fèi)者的需要與欲求不能僅表現(xiàn)在一時(shí)一處的熱情，而應(yīng)始終貫穿于樓盤開發(fā)經(jīng)營管理的全過程。 步驟B：算清消費(fèi)者同意付出的成本 　　傳統(tǒng)計(jì)算房地產(chǎn)單位成本方法簡單易行：土地成本十建筑成本十配套費(fèi)用，而成本十利潤等定價(jià)方法更深得發(fā)展商喜愛，現(xiàn)實(shí)運(yùn)用得也最多。而4C理論卻認(rèn)為這完全是一廂情愿的，本末倒置：它將消費(fèi)者排斥于價(jià)格體系之外，而實(shí)際上，只有當(dāng)消費(fèi)者認(rèn)為付出該價(jià)格能得到相應(yīng)甚至超額的價(jià)值時(shí)，才能使交易成為現(xiàn)實(shí)， 企業(yè)才能真正獲取利潤。 按照該理論，正確的定價(jià)方法應(yīng)該是看清楚消費(fèi)者為滿足其需要與欲求所 愿意支付的成本。這一成本不單是指消費(fèi)者所投入的金錢，它是一個(gè)綜合 概念，包括消費(fèi)者因投資而必須承受的心理壓力以及為化解或降低風(fēng)險(xiǎn)而耗費(fèi)的時(shí)間、精力、金錢等諸多方面，即包括經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的機(jī)會(huì)成本。 消費(fèi)者在購房時(shí)由于專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足、信息不對(duì)稱、選擇時(shí)間倉促等原因，必然會(huì)面對(duì)一系列的風(fēng)險(xiǎn)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、戶型結(jié)構(gòu)是否適用、 建筑質(zhì)量是否優(yōu)良、配套設(shè)施是否完善、交通條件能否改善、能否及時(shí)交房入伙、面積分?jǐn)偸欠窈侠?、裝修質(zhì)量如何、物業(yè)管理水平如何、項(xiàng)目相關(guān)法律手續(xù)是否齊全、所購物業(yè)能否升值、所購物業(yè)能否得到人際圈的認(rèn)同等等。這些風(fēng)險(xiǎn)的大小程度將決定消費(fèi)者必須投入的精力、時(shí)間多少，決定其對(duì)物業(yè)的滿意程度，并最終決定其愿意投入多少金錢成本。這是一個(gè)非常復(fù)雜的方程式。 全面解讀這一“方程式”的方法是深入調(diào)查、專業(yè)研究，及時(shí)準(zhǔn)確探明消費(fèi)者的 需求，并采取一切可行措施，切實(shí)消除或減低消費(fèi)者的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)突出小區(qū)環(huán)境、戶型和建筑的個(gè)性、創(chuàng)意；使用高信譽(yù)度的優(yōu)秀施工企業(yè)施工以確保建筑質(zhì)量；提供良好的售前售后服務(wù)，提前將物業(yè)管理納入項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃、銷售、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)。事實(shí)上，最有成效的則是建立使消費(fèi)者能產(chǎn)生充分依賴感的企業(yè)形象和品牌聲譽(yù)，就是營造品牌工程的重要性。品牌是發(fā)展商專業(yè)化、規(guī)范化的運(yùn)作機(jī)制和屢屢成功的積累，可以大大減輕消費(fèi)者的購房心理壓力。 步驟C：切實(shí)為消費(fèi)者提供盡可能的購買方便 咨詢、銷售人員的培訓(xùn)。咨詢、銷售人員是一線與消費(fèi)者接觸、溝通的主力， 因此他們的服務(wù)心態(tài)、知識(shí)素養(yǎng)、信息掌握量、言語交流水平，對(duì)消費(fèi)者及時(shí)了解掌握物業(yè)情況，對(duì)消費(fèi)者的購買決策都有著重要影響。但目前房地產(chǎn)銷售人員 素質(zhì)普遍偏低是公認(rèn)的事實(shí)，發(fā)展商們?cè)诮逃嘤?xùn)方面還有大量工作要做。 信息資料的提供。對(duì)不少消費(fèi)者來說，可能一輩子也只有一次購樓。由于沒有 購買經(jīng)驗(yàn)，購買行為非常謹(jǐn)慎，購買前需要多方收集資料、反復(fù)比較權(quán)衡。因此，發(fā)展商們必須秉承“一切為了客戶挑選最合適的家”的理念，為消費(fèi)者提供盡可能多的、涵蓋各方面甚至包括競爭對(duì)手在內(nèi)的真實(shí)可靠的資料，才能贏得消費(fèi)者的信任，才能為消費(fèi)者提供真正的方便。 設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)是特殊的商品，消費(fèi)者挑選考察時(shí)間較長，比較 權(quán)衡次數(shù)多，消耗的精力也多，因此，引入“店鋪式”和“連鎖式”概念，構(gòu)建 信息網(wǎng)和銷售網(wǎng)，為消費(fèi)者提供就近便捷而且價(jià)格、質(zhì)量、信息完全統(tǒng)一的服務(wù)，是改變?cè)匈彿糠绞剑奖阆M(fèi)者購房的重要手段。步驟D：雙向互動(dòng)的溝通 　　4C理論認(rèn)為，當(dāng)今傳媒及消費(fèi)者接受信息的模式都已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化：媒體分散細(xì)化，任何一種媒體都難以接觸到所有的目標(biāo)消費(fèi)者；由于每天為成千上萬的信息包圍，消費(fèi)者無法深入信息本質(zhì)，經(jīng)常被信息的表面文章所誤導(dǎo)，久而久之，消費(fèi)者會(huì)對(duì)傳統(tǒng)傳媒產(chǎn)生懷疑，特別對(duì)大劑量的單一媒體宣傳。媒體的零散化和消費(fèi)者的這一認(rèn)知模式對(duì)指導(dǎo)廣告創(chuàng)作意義重大；只有當(dāng)你所傳達(dá)的廣告信息能夠通過適當(dāng)媒體接觸到目標(biāo)消費(fèi)者，并與消費(fèi)者頭腦中原有的資訊、觀念相契合時(shí)，溝通才能成功，才能激起消費(fèi)者的興趣與注意，并最終為消費(fèi)者所接受，而自說自話式的廣告只能構(gòu)成溝通障礙，造成廣告浪費(fèi)。 因此，按照和理論，廣告創(chuàng)作發(fā)布遵循消費(fèi)者——廣告主和廣告公司——一消費(fèi)者，這樣一個(gè)從消費(fèi)者中來，再到消費(fèi)者中去的完整過程。廣告創(chuàng)作前必須廣泛、深入的調(diào)查研究，確切掌握目標(biāo)消費(fèi)者的構(gòu)成，以及他們的文化、社會(huì)、收入、心理等狀況，并通過調(diào)查測(cè)試確認(rèn)消費(fèi)者關(guān)注的利益點(diǎn)，最后以富于個(gè)性創(chuàng)意的方式表現(xiàn)出來，達(dá)至與消費(fèi)者的雙向式溝通，只有這樣才能確保廣告效果，才能“使100萬的廣告產(chǎn)生1000萬的效果?！?此外，溝通方或缺乏創(chuàng)新：首先是選擇媒體方式守舊，老是局限于報(bào)紙、電視廣告、戶外廣告和電臺(tái)廣告運(yùn)用不當(dāng)，直郵DM和網(wǎng)絡(luò)廣告還不善使用，更沒有嘗試新媒體的創(chuàng)造。第二，活動(dòng)溝通被不少開發(fā)商忽視，實(shí)際上，一個(gè)好的活動(dòng)策劃與實(shí)施往往更加事半功倍。一個(gè)消費(fèi)者與開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位的戶型研討會(huì)、一個(gè)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)入工地參觀他們未來家園的現(xiàn)場(chǎng)考察活動(dòng)、一個(gè)業(yè)主與物業(yè)公司員工的聯(lián)歡活動(dòng)不正是開發(fā)商與消費(fèi)者最好的溝通嗎？只有不斷創(chuàng)新溝通方式，豐富溝通內(nèi)容和層次，才能提高溝通價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，提升品牌價(jià)值。 步驟E：建立消費(fèi)者資料庫 　　從上分析可以看出，4C理論的出發(fā)點(diǎn)和中心點(diǎn)是消費(fèi)者，離開了對(duì)消費(fèi)者透徹深入的了解，任何一個(gè)“C’都難以真正付諸實(shí)施，這就要求房地產(chǎn)商們盡快建立消費(fèi)者資料庫。房地產(chǎn)企業(yè)資料庫的內(nèi)容至少包括以下幾個(gè)方面： 第一，消費(fèi)者入口統(tǒng)計(jì)資料，即消費(fèi)者的姓名、性別、年齡、教育程度、職業(yè)收入、家庭結(jié)構(gòu)、住址、通訊辦法等。第二，消費(fèi)者心理統(tǒng)計(jì)資料，即消費(fèi)者的喜好、購買態(tài)度、購買要求、現(xiàn)場(chǎng)購買時(shí)的情感反應(yīng)以及其他性格和心理特征等。 第三，消費(fèi)者的過往購買記錄。 　　掌握以上一手詳細(xì)真實(shí)的消費(fèi)者資料，貫徹實(shí)施和理論才有基礎(chǔ)。根據(jù)這些資料庫信息，開發(fā)商可以量身定做，為消費(fèi)者提供各種便利，激發(fā)其購買欲求。 第一，可以按人性化理念規(guī)劃設(shè)計(jì)出充分滿足消費(fèi)者高需求的小區(qū)空間布局、景觀環(huán)境、建筑風(fēng)格、室內(nèi)居住生活空間。 第二，可以用直接信函ON、賀卡等方式與消費(fèi)者進(jìn)行交流、溝通、讓消費(fèi)者感到親切驚喜；可以將精美樓書準(zhǔn)確地直接郵寄給目標(biāo)消費(fèi)者而不必被動(dòng)地坐等他們前來索要；大眾傳媒發(fā)布的廣告更加簡練，直接而直抵消費(fèi)者的心理深處，從而使溝通具有高效力。 第三，可以擇取最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，地點(diǎn)，以最適合的方式，為消費(fèi)者提供咨詢、看樓、購買等各方面的建議和服務(wù)，為消費(fèi)者帶來真正的方便，提高成交效率。第四，可以確定出既能給企業(yè)合理利潤又能為消費(fèi)者欣然接受甚至倍感物超所值的價(jià)格，加速資金回籠速度，樹立良好的企業(yè)形象。至今國內(nèi)幾乎尚沒有建立非常專業(yè)的消費(fèi)者資料調(diào)查收集、統(tǒng)計(jì)分析公司，各房地產(chǎn)公司或由于實(shí)力不足，或由于意識(shí)末到，也都基本沒有開展有關(guān)信息資料庫的建立工作。那么，如何才能建立起實(shí)用高效的資料庫呢？目前比較可行的資料收集辦法有： （1）收集已購本公司商品房的消費(fèi)者材料，即業(yè)生資料，但要盡可能做到齊全深入。（2）利用各類市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)問卷機(jī)會(huì)收集消費(fèi)者資料。 （3）跨行業(yè)互動(dòng)促銷，獲取相關(guān)消費(fèi)者資料。 （4）與房地產(chǎn)中介公司或其他發(fā)展商交換非競爭性資料。 （5）成立類似深圳萬科地產(chǎn)萬客會(huì)購房俱樂部方式收集。 （6）組織相關(guān)層次聯(lián)誼會(huì)方式收集。 （7）向會(huì)員制俱樂部購買。 （8）向?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)查公司購買。 （9）向燈飾、建材、家具、百貨、保險(xiǎn)等其他相關(guān)行業(yè)購買。 （10）自創(chuàng)刊物或報(bào)紙獲取相關(guān)消費(fèi)者資料。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營銷誤區(qū)防范誤區(qū)A：以“消費(fèi)者在哪里”來