【文章內(nèi)容簡介】 的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，在政府供地中，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓；經(jīng)營性用地以外的其他用途的土地供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。為繼續(xù)推進(jìn)土地資源的市場化配置，2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）中提出工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。為進(jìn)一步嚴(yán)把土地“閘門”，切實加強(qiáng)土地調(diào)控，2006年《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）中明確要求工業(yè)用地必須采取招拍掛方式出讓。從而把工業(yè)用地納入了必須招拍掛出讓的范圍?！段餀?quán)法》第137條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。從此競爭性方式配置土地從制度要求上升為法律手段。隨后，國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號），對11號令進(jìn)行了修改，與《物權(quán)法》的規(guī)定相一致起來。招拍掛都是市場配置土地資源的有效方式，三者沒有優(yōu)劣之分，只是適用范圍有區(qū)別：在具體的批租活動中，土地行政主管部門應(yīng)視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式；對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓。四是經(jīng)營性用地逐步開始有償使用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國有土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了根本性改變，招標(biāo)拍賣掛牌作為公開、公平、公正的市場配置制度，在土地供應(yīng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。經(jīng)營性用地逐步開始有償使用。為繼續(xù)推進(jìn)土地資源市場化配置，進(jìn)一步嚴(yán)把土地“閘門”，切實加強(qiáng)土地調(diào)控，2004年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），2006年，下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號），這兩個國務(wù)院文件既昭示了國家實行最嚴(yán)格土地管理的指導(dǎo)思想，也明確了土地使用制度改革的基本內(nèi)容和走向，即建立和完善土地資源配置的市場機(jī)制，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。十屆人大五次會議上通過的《物權(quán)法》規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)?！薄段餀?quán)法》的出臺進(jìn)一步擴(kuò)大了招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的范圍，也進(jìn)一步縮小了劃撥方式供地的范圍。隨后，國土資源部對11號令作出了相應(yīng)的修改。我國的土地管理工作進(jìn)入了一個嶄新的階段?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）中規(guī)定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地等等實行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實行市場配置，有償使用。三、近幾年我國土地管理制度改革的主要內(nèi)容（一）國土資源管理體制改革2004年，黨中央、國務(wù)院針對當(dāng)前國土資源管理中存在的突出問題，作出了實行省級以下國土資源管理部門垂直管理的重大決策。同年4月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2004〕12號），對改革進(jìn)行了全面部署。中共中央組織部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整省以下國土資源主管部門干部管理體制的通知》（組通字〔2004〕22號），對省以下國土資源主管部門干部管理體制的調(diào)整作出了具體規(guī)定。這次體制改革的主要內(nèi)容是：一是調(diào)整省以下國土資源主管部門干部管理體制。地（市）、縣（市）國土資源主管部門的領(lǐng)導(dǎo)干部實行雙重管理體制，從以地方黨委管理為主，以上一級國土資源主管部門黨組（黨委）管理為主，地方黨委協(xié)助管理。國土資源主管部門黨政正、副職、黨組成員（黨委委員）的任免，在征求地方黨委意見的基礎(chǔ)上，由上一級國土資源主管部門黨組（黨委）決定。二是理順國土資源行政管理體制。重點是調(diào)整市轄區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理體制，強(qiáng)化國土資源的集中統(tǒng)一管理。一是市（州、盟）、縣（市、旗）國土資源管理部門仍是同級政府的工作部門，其機(jī)構(gòu)編制仍由同級政府管理；地區(qū)國土資源主管部門的機(jī)構(gòu)編制也仍由行署管理。二是市轄區(qū)國土資源主管部門改為國土管理分局，為市國土資源主管部門的派出機(jī)構(gòu)其機(jī)構(gòu)編制上收到市政府管理。三是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所的機(jī)構(gòu)編制上收到縣（市、旗）政府管理，縣（市、旗）可以根據(jù)實際需要，按鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)按區(qū)域設(shè)置國土資源管理所，為縣（市、旗）國土資源部門的派出機(jī)構(gòu)。三是完善和強(qiáng)化行政管理職能。要求省級人民政府要依照法律規(guī)定嚴(yán)格做好本級土地利用總體規(guī)劃的編制和省級以下土地利用總體規(guī)劃的審批工作，完善對設(shè)區(qū)的市和自治州人民政府審批鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的授權(quán)管理體制。經(jīng)依法授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府審批鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的，必須事先將建設(shè)用地規(guī)模、新增建設(shè)占用耕地指標(biāo)、基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo)、土地用途分區(qū)圖等規(guī)定內(nèi)容，報省級人民政府核定，規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，報省級人民政府國土資源主管部門備案；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的修改或調(diào)整，涉及改變規(guī)劃規(guī)定內(nèi)容的，必須報經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)。一是進(jìn)一步強(qiáng)化省級人民政府及其國土資源主管部門的執(zhí)法監(jiān)察責(zé)任。要求省級人民政府及其國土資源主管部門切實加強(qiáng)對省級以下各級人民政府及其國土資源主管部門執(zhí)行和遵守國土資源管理法律法規(guī)情況的監(jiān)督檢查，對于地（市、州、盟）、縣（市、旗）人民政府及其國土資源主管部門違反國土資源管理法律法規(guī)的行為要直接查處，對大案要案要公開曝光。二是要加強(qiáng)執(zhí)法隊伍建設(shè)，建立健全制度。地方各級人民政府及其國土資源主管部門要切實加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，提高執(zhí)法監(jiān)察人員素質(zhì)。要認(rèn)真落實國土資源執(zhí)法監(jiān)察報告?zhèn)浒浮討B(tài)巡查等各項制度，特別要加強(qiáng)對耕地保護(hù)的動態(tài)巡查，發(fā)現(xiàn)違法行為要及時制止和糾正并予報告，力爭將破壞耕地、濫占耕地的行為控制在始發(fā)狀態(tài)。（二）土地執(zhí)法監(jiān)察體系改革為加強(qiáng)中央政府對省級政府土地管理和利用行為的監(jiān)督，2004年10月，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）明確提出了“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”的要求。2006年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度的有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號，以下簡稱《通知》），根據(jù)《通知》精神，經(jīng)國務(wù)院授權(quán)，由國土資源部行使國家土地督察職權(quán)，代表國務(wù)院對各省（區(qū)、市）以及計劃單列市土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，具體工作由國家土地總督察、副總督察負(fù)責(zé)。國務(wù)院還規(guī)定：“派駐地方的國家土地督察局，代表國家土地總督察發(fā)行監(jiān)督檢查職責(zé)。”國家土地督察制度的主要內(nèi)容是：一是派駐地方的國家土地督察機(jī)構(gòu)職責(zé)設(shè)置主要遵循以下原則：堅持不改變、不取代地方人民政府及其土地主管部門的行政許可、行政處罰等管理職權(quán)；堅持對省級和計劃單列市人民政府土地利用和管理行為進(jìn)行事前、事中、事后全方位的監(jiān)督檢查；堅持監(jiān)督與調(diào)查研究并重。二是國家土地督察機(jī)構(gòu)職權(quán)如下：。國家土地督察機(jī)構(gòu)通過巡回檢查、接受舉報、調(diào)查研究、熟讀材料等方式行使調(diào)查權(quán)。為了使國家土地督察機(jī)構(gòu)實施監(jiān)督檢查的關(guān)口前移，強(qiáng)化事前和事中監(jiān)督，文件規(guī)定由國務(wù)院審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收事項，省級人民政府應(yīng)將上報文件同時抄送派駐地區(qū)的國家土地督察局；由省級和計劃單列市人民政府審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收兩項審批事項是否符合法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)、程序等進(jìn)行合法性審查。這種合法性審查，不影響省級和計劃單列市人民政府現(xiàn)有土地管理職權(quán)的行使，這只是一道把關(guān)環(huán)節(jié)，不涉及中央與地方政府職權(quán)的劃分。為了強(qiáng)化國家土地督察機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和監(jiān)督的有效性，文件規(guī)定對于監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，先由土地督察局向督察范圍內(nèi)的有關(guān)省級和計劃單列市人民政府提出整改意見。整改不力的，由國家土地總督察依照有關(guān)規(guī)定責(zé)令限期整改。整改期間，暫停被責(zé)令限期整改地區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。結(jié)束整改，要經(jīng)派駐地區(qū)土地督察局審核后，報國家土地總督察批準(zhǔn)。主要是對地方政府改進(jìn)土地管理工作提出建議。通過認(rèn)真細(xì)致的實地調(diào)查研究，對各地好的做法和典型經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)推廣，對不足的地方向地方人民政府提出改進(jìn)的建議。三是國家土地督察機(jī)構(gòu)責(zé)任如下：。主要是對審核期限有規(guī)定，文件明確規(guī)定派駐地國家土地督察局對省級和計劃單列市人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件的審核，必須在30個工作日內(nèi)完成。文件明確規(guī)定，要嚴(yán)格國家土地督察局及其工作人員的管理，建立健全各項規(guī)章制度，防止失職、瀆職和其他違紀(jì)行為。國家土地督察局的人員實行異地任職，定期交流。國家土地督察局不認(rèn)真發(fā)行職責(zé)、監(jiān)督檢查不力的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（三）建設(shè)用地審批制度改革農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，是土地管理和調(diào)控中的重要環(huán)節(jié)。管好用好土地，離不開科學(xué)合理地設(shè)置和行使土地行政審批權(quán)。1998年修訂的《土地管理法》確立了用途管制制度和分級管理制度，規(guī)定建設(shè)需要使用土地的必須依法使用國有土地，涉及使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)辦理征地手續(xù)，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照現(xiàn)有規(guī)定，全國各直轄市、計劃單列市和省、自治區(qū)人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市共84個城市建設(shè)用地需按土地利用年度計劃分批次報國務(wù)院審批。幾年的實踐證明，原有建設(shè)用地審批方式存在審批時間較長、審批程序較為繁鎖、一些地方規(guī)避審批、批后監(jiān)督管理難以到位等問題。針對目前建設(shè)用地審批中出現(xiàn)的問題，2006年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔