【文章內(nèi)容簡介】 場交易案例收集固定網(wǎng)格法 評價定級單元分級基準(zhǔn)地價 土地定級地價科學(xué)計(jì)算 估價模型選擇圖形數(shù)據(jù)修改 地圖整飾圖 2 土地評估信息系統(tǒng)框架5 系統(tǒng)的設(shè)計(jì)本文研究設(shè)計(jì)的土地評估信息系統(tǒng)框架，如圖 2。 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)根據(jù)需求的結(jié)果得出，土地評估信息系統(tǒng)所需數(shù)據(jù)庫包含以下幾個部分。（1）評估參數(shù)數(shù)據(jù)庫其中包括各級別土地的土地利率、土地價格指數(shù)、土地容積率修正系數(shù)、樓房層數(shù)分配比例；各類土地的使用年期，房屋重置價、殘值率；成本法中所需的宗地取得費(fèi)用默認(rèn)值；市場比較法、假設(shè)開發(fā)法中所需的默認(rèn)值等，如表 1。表 1 估價參數(shù)數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填土地還原利率 雙精度 10 0 是地價指數(shù) 雙精度 10 0 否容積率修正系數(shù) 雙精度 10 0 是樓層分配比例 雙精度 10 0 是房屋的耐用年限 整型 10 0 是重置價 雙精度 10 0 否殘值率 雙精度 10 0 否（2）項(xiàng)目特征數(shù)據(jù)庫包括估價對象名稱、估價對象類別、使用權(quán)人、所有權(quán)人、委托時間、使用估價方法、評估人員等基本情況；土地名稱、土地坐落、土地面積、土地使用類型、容積率、土地證號等宗地基本情況數(shù)據(jù)如表 2。其中，對于項(xiàng)目編碼建立土地評估項(xiàng)目編碼系統(tǒng)，由系統(tǒng)自動生成，以日期為開頭，后面三位為當(dāng)天接件的位續(xù)，不足三位前面以零補(bǔ)齊，如圖 3。表 2 項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填項(xiàng)目名稱 文本 20 null 是項(xiàng)目編碼 整型 20 null 是估價日期 時間 20 null 是受托估價單位 文本 20 null 是估價方法 文本 20 null 否估價師 文本 20 null 否宗地名稱 文本 20 null 是宗地位置 文本 20 null 是宗地面積 雙精度 20 null 是用地類型 文本 20 null 是容積率 雙精度 20 null 否開發(fā)水平 文本 20 null 否62022 0501 001當(dāng)日接收項(xiàng)目數(shù)接單日期接單年份圖 3 土地評估項(xiàng)目編碼系統(tǒng)（3）評估方法數(shù)據(jù)庫主要包括運(yùn)用各種估價方法進(jìn)行地價評估時需要提取的各項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，如市場比較法中交易情況、市場狀況、權(quán)益狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)繁華程度、環(huán)境質(zhì)量、建筑面積、容積率、空間布局、建維修費(fèi)、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，如表 3。表 3 估價方法數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填交易情況 雙精度 20 null 否市場狀況 雙精度 20 null 否權(quán)益狀況 雙精度 20 null 否基礎(chǔ)設(shè)施 雙精度 20 null 否商業(yè)繁華程度 雙精度 20 null 否環(huán)境質(zhì)量 雙精度 20 null 否容積率 雙精度 20 null 否空間布局 雙精度 20 null 否（4）分等定級數(shù)據(jù)庫其中分為土地定級調(diào)查數(shù)據(jù)、土地定級空間數(shù)據(jù)。土地定級調(diào)查數(shù)據(jù)包括各定級因素因子的原始調(diào)查表與作用分值表，如道路的長度、寬度、人流量、車流量、類型、等級、影響半徑等；基準(zhǔn)地價評估采集的各類交易樣點(diǎn)；商業(yè)路線、住宅區(qū)片、工業(yè)區(qū)片等均質(zhì)區(qū)域的因素調(diào)查表；各類用地的基準(zhǔn)地價與宗地地價的修正體系，如表 4。土地定級空間數(shù)據(jù)包括評估區(qū)域工作地圖；各定級因素因子的樣本分布圖、作用分值圖：綜合土地級別圖與分用途土地級別圖；基準(zhǔn)地價評估樣點(diǎn)地價圖；各類用地基準(zhǔn)地價圖；商業(yè)路線、住宅區(qū)片、工業(yè)區(qū)片等均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價圖等 [7]。圖形數(shù)據(jù)存儲于地理數(shù)據(jù)庫中。（5）評估案例數(shù)據(jù)庫主要保存評估人員日常收集的土地市場交易案例，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、商品房出租、建房征地拆遷等交易案例，以及本系統(tǒng)所處理的評估案例，其字段大致與表 2 相似，但需要添加交易價格字段以及交易類型字段。7表 4 土地定級數(shù)據(jù)庫字段 字段類型 字段長度 缺省值 必填道路長度 雙精度 20 null 否道路寬度 雙精度 20 null 否人流量 整型 20 null 否車流量 整型 20 null 否道路類型 文本 20 null 否道路等級等級 整型 20 null 否道路影響半徑 雙精度 20 null 否商業(yè)路線 文本 20 null 否住宅區(qū)片 文本 20 null 否工業(yè)區(qū)片 文本 20 null 否 主程序的設(shè)計(jì)（1）錄入編輯在數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)中定義了系統(tǒng)估價所需要的野外調(diào)查數(shù)據(jù)內(nèi)容，在本模塊主要實(shí)現(xiàn)野外調(diào)查數(shù)據(jù)的錄入、顯示與編輯。主要錄入的數(shù)據(jù)包括宗地地圖、土地級別成果圖等；而空間屬性信息指與土地空間數(shù)據(jù)相互聯(lián)系的屬性數(shù)據(jù)，包括土地面積、土地容積率、土地坐落等；其他的數(shù)據(jù)即在土地估價中需要用到的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，如各土地級別的容積率、還原利率以及各種稅費(fèi)等。由于土地評估所涉及的數(shù)據(jù)量巨大，而且變化較快，保證評估過程中數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性對于獲取科學(xué)合理的評估結(jié)果至關(guān)重要，因此，系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能夠?qū)σ唁浫氲臄?shù)據(jù)進(jìn)行靈活查詢，對于需要編輯修改的數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的變化，及時修改數(shù)據(jù)庫中的原始數(shù)據(jù)，保持待估對象數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性。（2）地圖網(wǎng)格劃分本文利用地理信息系統(tǒng)的地圖格網(wǎng)技術(shù)，將地圖格網(wǎng)與土地?cái)?shù)據(jù)管理結(jié)合起來，采用固定網(wǎng)格法，對評估區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)格劃分，為土地定級、評估提供便利，探求格網(wǎng)在土地價格評估方面的應(yīng)用。借助地理信息系統(tǒng)對待估土地進(jìn)行地圖格網(wǎng)劃分，規(guī)定固定長度為格網(wǎng)邊長，進(jìn)行格網(wǎng)劃分，利用劃分出來的格網(wǎng)作為評估單元進(jìn)行土地定級工作。但是格網(wǎng)邊長的大小關(guān)系著土地定級樣本數(shù)據(jù)的密度，直接影響分等定級成果的精度。格網(wǎng)邊長過短不僅不會提高分級以及評估結(jié)果的精度，相反會造成多余的“破碎”數(shù)據(jù)，即鄰近格網(wǎng)單元屬性值差別甚小，并且不包含有效的待估對象的實(shí)體特征。 格網(wǎng)邊長過長則會丟失待估對象的地形特征信息，如果格網(wǎng)邊長過長，所產(chǎn)生的格網(wǎng)單元數(shù)量明顯少于應(yīng)當(dāng)采集的樣點(diǎn)數(shù)，則意味著采集的樣本點(diǎn)中，很多樣本點(diǎn)沒有意義。格網(wǎng)單元的大小是一個不確定性問題，需要多次嘗試和努力才會得到相對較優(yōu)的格網(wǎng)大小 [8]。（3）土地等級劃分土地定級是現(xiàn)階段我國大多城市地價評估的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。土地分級定等就是評定土地的各種要素對社會經(jīng)濟(jì)活動需求的滿足程度，根據(jù)不同區(qū)域土地利用現(xiàn)狀的差異，分析土地利用效益的影響因素，評估各區(qū)域土地的整體效益 ，給待估區(qū)域進(jìn)行分等定級。我國城鎮(zhèn)土地分等定級工作是隨著土地使用權(quán)制度改革、完善以及土地市場的復(fù)興而產(chǎn)生的，對土地分等定級的研究有利于制定合理的區(qū)域地價政策，合理利用城市土地。8本文采用以 GIS 格網(wǎng)化劃分的格網(wǎng)單元作為土地單元，這種方法是土地定級的一種趨勢，適用于土地市場發(fā)育完善、土地交易樣點(diǎn)數(shù)據(jù)多的城市，并且能夠充分利用已有的定級監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)招拍和土地評估的數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)交易案例，此外劃分定級單元所需物力人力較少。土地定級過程中，選擇多因素綜合評定法對定級區(qū)域進(jìn)行分等定級。多因素綜合評定法采用簡潔評定的參數(shù)體系設(shè)計(jì)，采用累加性公示（即加權(quán)平均求和公示）。評定因素主要包括五大類：基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、交通條件、商服繁華程度、人口狀況，詳細(xì)劃分為基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公共設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度、商服繁華影響度以及人口密度八小類評定因素。假定土地定級中選取 個因素，每個m因素包含 個因子，土地評價單元內(nèi)某因素的評分值等于個因子分值累加之和，即：n??njijiWFP1式中： —— 因素的評分值； —— 因素中第 因子的分值； —— 因素中第 因子的作iPijFiij i用指數(shù)。 ?niWP1式中： ——土地某個評價單元的總評分值 [9]。P（4）土地評估土地評估是一項(xiàng)較為紛繁復(fù)雜的過程，同時又是土地評估信息系統(tǒng)的核心模塊，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有多種評估方法，每一種方法又有各自的適用的范圍和評估參數(shù) 。進(jìn)行土地評估時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的現(xiàn)實(shí)情況選擇兩種或兩種以上不同的評估方法，計(jì)算評估結(jié)果，保證評估結(jié)果的正確性。1）收益還原法