商業(yè)大鋪位銷(xiāo)售定價(jià)策略(編輯修改稿)
2025-07-15 04:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第五年: 290 * (1+5%)170。 *12*174=。 a=4第六年: 290*(1+5%)170。 * 12*174=。 a=5六年年平均回報(bào)率:( 605520+635796++++)/6=開(kāi)發(fā)商承諾年8%的回報(bào)率,%的差額給投資客,即:(9300000*8%)=*6= 元 .投資客另外需繳納3%的商鋪契稅即930*3%=,和給商戶(hù)3個(gè)月含裝修的免租期。案例評(píng)點(diǎn)：這是人為主觀設(shè)計(jì)的由純投資客購(gòu)買(mǎi)，成功操作的一個(gè)特例，關(guān)鍵點(diǎn)在有一個(gè)香港茶餐廳進(jìn)駐，而且給了比較高的租金，開(kāi)發(fā)商愿意給補(bǔ)貼和額外懸賞，多種有利因素促成。茶餐廳的高租金進(jìn)駐也是依托了整個(gè)項(xiàng)目有主力店國(guó)美和整個(gè)商場(chǎng)的統(tǒng)一規(guī)劃。深圳華強(qiáng)北地鐵商場(chǎng)流行18281）、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目是由深圳市千萬(wàn)家實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的地鐵下蓋物業(yè)，位于深南路與中航路交匯處華強(qiáng)路地鐵口。華強(qiáng)北280億的年銷(xiāo)售額吸引了全國(guó)各地的商家和消費(fèi)者，日客流量30萬(wàn)—50萬(wàn)。潮流前線(xiàn)地鐵商場(chǎng)將傾力打造成為吸引深圳市年輕消費(fèi)族群的時(shí)尚購(gòu)物目的地之一，引進(jìn)麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、。項(xiàng)目總建筑面積8686㎡，地下共兩層， 鋪位746套，采取直接銷(xiāo)售的方式。2）、銷(xiāo)售價(jià)格該項(xiàng)目采取直接銷(xiāo)售的模式，主力鋪位建筑面積10—20㎡，實(shí)用率為50%，整體均價(jià)38000元/㎡，開(kāi)盤(pán)售完。3）、面點(diǎn)王購(gòu)買(mǎi)鋪位介紹建筑面積：500㎡ 位置：位于地下負(fù)一、負(fù)二層銷(xiāo)售價(jià)格：25000元/㎡ 總價(jià)：1250萬(wàn)元案例評(píng)點(diǎn)：這是面點(diǎn)王第一個(gè)用來(lái)自營(yíng)而購(gòu)買(mǎi)的大面積鋪位，同樣依托了華強(qiáng)北的人流、地鐵、商場(chǎng)整體時(shí)尚群體定位等優(yōu)勢(shì)條件。整個(gè)商場(chǎng)也只有這一個(gè)自營(yíng)客，惠州目前還沒(méi)有這樣的成功案例。深圳飛揚(yáng)時(shí)代項(xiàng)目位于華強(qiáng)南區(qū)的華發(fā)南路（深南路上步麥當(dāng)勞南邊），居華強(qiáng)地鐵站附近；華強(qiáng)一號(hào)線(xiàn)由2棟29層的高層住宅和4層商業(yè)組成（商業(yè)裙樓面積10621平方米、住宅面積32883平方米），5米超高架空層；近3000平方米架空層包含了商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、休閑等多種功能。開(kāi)發(fā)商：深圳市國(guó)野股份有限公司主力商家：通天地二手手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)位置面積：二樓 3000㎡多， 開(kāi)發(fā)商獨(dú)自談判，成交價(jià)格不詳。 整租：三樓 ， 起租80元/㎡ ，10年 ，年遞增10%。案例評(píng)點(diǎn)：這是深圳目前了解到的自營(yíng)購(gòu)買(mǎi)面積最大的商家，主要是緊靠現(xiàn)在做的最旺的二手手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)。3樓整賣(mài)整租給1樓帶來(lái)了巨大的商業(yè)價(jià)值。小結(jié)：從以上3個(gè)實(shí)際成交案例我們可以得出大鋪位實(shí)現(xiàn)成功銷(xiāo)售一般要求：有主力品牌商家或有高承租能力業(yè)態(tài)商家進(jìn)駐，位置優(yōu)越，投資回報(bào)可實(shí)際達(dá)到8%；用來(lái)自營(yíng)的連鎖商家購(gòu)買(mǎi)。二、大鋪面銷(xiāo)售失敗案例分析東莞時(shí)尚島項(xiàng)目1）、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目由深圳市深國(guó)投有限公司開(kāi)發(fā)，位于莞太大道和鴻福路交匯處，東莞市CBD核心位置?？傉嫉孛娣e18738平方米，1期4層，建筑面積18537平方米，全部為商業(yè)面積。2期有公寓和群樓商業(yè)兩部分，商業(yè)建筑面積為6000平方米，共計(jì)16390平方米，定位為女人世界。緊鄰項(xiàng)目西面的是規(guī)劃中的沃爾瑪和嘉德百貨用地，共計(jì)商業(yè)面積為4萬(wàn)平方米，其中3層是沃爾瑪，4層是嘉德百貨。本項(xiàng)目與沃爾瑪在3樓有天橋連接。2）、銷(xiāo)售咨詢(xún)情況項(xiàng)目只銷(xiāo)售一樓臨街鋪位，采用帶租約的銷(xiāo)售模式，目前招商率已接近90%。目前，項(xiàng)目處于前期登記階段，5月初開(kāi)始前期登記，預(yù)計(jì)7月底銷(xiāo)售，目前登記客戶(hù)較多，但是，無(wú)大鋪位意向認(rèn)購(gòu)客戶(hù)。3）、大鋪位投資價(jià)值分析進(jìn)駐商家建筑面積實(shí)用率租金收益租賃期限銷(xiāo)售單價(jià)總價(jià)免稅珠寶190㎡97%暫未公布15年7萬(wàn)1330萬(wàn)屈臣氏550㎡97%稅后扣點(diǎn)7%10年6萬(wàn)3300萬(wàn)麥當(dāng)勞500㎡56%扣點(diǎn)6%15年5萬(wàn)2500萬(wàn)星巴克160㎡97%頭3年189元/㎡，3年后每2年遞增5%15年7萬(wàn)1120萬(wàn)特例分析：星巴克租金是否支撐售價(jià)第1—3年：189元/㎡；第4—5年：㎡第6—7年：㎡；第8—9年：㎡第10—11年：㎡；第12—13年：㎡第14—15年：㎡15年內(nèi)（元/平米/月）平均租金為：=〔1893+（+++++）2〕2
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