商務地產產品策劃六原則(編輯修改稿)
2025-07-13 23:37 本頁面
【文章內容簡介】 先外后內更重要的是要注意把握好內在的處理，地產界有一句話是這么說的，看不看在外表，買不買看內涵。一個項目的外在元素做好了，消費者就可能會主動來問、來看，當然，買不買單還要看內在的，包括戶型設計、園林景觀、社區(qū)物管、會所配套等。強調先外后內，也符合人們購房消費的一般心理：需求——尋找——吸引——了解——認知——購買。先弱后強的原則從產品營銷的角度而言，特別是當前京城地產市場的殘酷競爭格局，做一個項目，首先要考慮到客戶的人氣聚集，要先適當?shù)膹娜跣】腿旱漠a品做起，再做強勢客群的產品，以此形成一個增長的態(tài)勢，營造不斷升值的價值空間和市場印象。這種原則特別適合一些大型項目的開發(fā)。由于項目規(guī)模大，很多開發(fā)商僅僅從產品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規(guī)模過大所形成的風險，這種風險表現(xiàn)在銷售周期長、市場變化莫測、開發(fā)資金要求高、產品更新快等因素上。京城西邊有一個項目，總建筑面積45萬平方米，分二期開發(fā)。一期28萬平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型。其可以預見的結果會表現(xiàn)在四個方面，一是高總價很難帶來很好的人氣，不容易形成開盤的熱銷，特別是在當前地產市場環(huán)境下，一旦喪失了一開始就打開銷售市場缺口的機會，其很快就會淹沒在接踵而來的無數(shù)個新盤的房海中，無人知曉，無人關注。二是先期在最好的位置開發(fā)最高端的產品，在整個項目的價格漲幅上可能會失去上升的空間。三是先期開發(fā)銷售高端產品必定會對銷售速度產生影響，其資金回籠情況甚至會影響到項目的施工推進，對后期產品推出形成更大的銷售壓力，產生不利的市場印象。四是先做高端，實際上是讓最富的人去遭受后期低端產品施工所產生的噪音、灰塵等影響。先實后虛的原則在代理銷售房屋的過程中，我們發(fā)現(xiàn)了一個很有價值的現(xiàn)象，就是虛實問題的關系處理。何謂實，就是購房人非?；蛘哒f是首先關心的問題，比如普通人購房最關心的問題就是實實在在的應得面積。
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