【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 名的僑鄉(xiāng)，很多中山人都有一定的海外關(guān)系，所以僑居海外的中山華僑也有一定的潛在市場(chǎng)容量。對(duì)于后一類客戶來(lái)說(shuō)，其眼界十分開(kāi)闊，對(duì)于世界級(jí)的園林品牌公司更具有接受能力，其對(duì)于住宅的要求也比較高。項(xiàng)目物業(yè)定位中山市石岐區(qū)首席高檔物業(yè)項(xiàng)目成為石岐區(qū)首席高檔物業(yè)，主要依托特色的主題賣點(diǎn)和綜合素質(zhì)，主要包含以下幾點(diǎn)：國(guó)際頂級(jí)的水景園林獨(dú)特的睦鄰社區(qū)文化超卓的戶型設(shè)計(jì)良好的物業(yè)管理獨(dú)具特色的建筑外立面以及以國(guó)際頂級(jí)園林設(shè)計(jì)公司為中心的品牌聯(lián)盟項(xiàng)目主題/項(xiàng)目形象定位中山首席水景園林住宅國(guó)際級(jí)水景園林典藏樣本水景，始終是房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)，這一點(diǎn)已經(jīng)在全國(guó)市場(chǎng)得到證明，幾乎所有的高檔洋房住宅都有優(yōu)美的水景作為景觀重點(diǎn)，借以水景成名的樓盤更不在少數(shù)。但是就中山市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，營(yíng)造水景的樓盤并不在少數(shù)，但是真正能將水景的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到淋漓盡致的樓盤卻幾乎沒(méi)有。問(wèn)題的根本在于很多發(fā)展商都知道水景是絕對(duì)重要的賣點(diǎn)，但是處于各種原因都沒(méi)有真正的營(yíng)造水景，其中缺乏名家手筆更是一個(gè)決定性的因素。建議，聘請(qǐng)世界頂級(jí)園林設(shè)計(jì)公司的貝爾高林全程跟進(jìn)，而非以顧問(wèn)形式掛名，親自打造其在中山的代表作，并且將水景園林藝術(shù)與新科技系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造一個(gè)晶瑩剔透、變化萬(wàn)千的水景園林經(jīng)典，一舉確立項(xiàng)目在中山市場(chǎng)的地位。為了更好的體現(xiàn)這個(gè)具有絕對(duì)市場(chǎng)征服力的賣點(diǎn)，我們將形象定位直接與首要賣點(diǎn)掛鉤，通過(guò)宣傳推廣主題體現(xiàn)，強(qiáng)化項(xiàng)目特色，以最直接的形式告訴中山市場(chǎng)，務(wù)求將水景的市場(chǎng)號(hào)召力發(fā)揮到極致。社區(qū)文化定位石岐區(qū)首個(gè)睦鄰式和諧生活典范社區(qū)社區(qū)文化是高尚生活社區(qū)的重要組成部分之一，這也是中山許多高檔樓盤致力于營(yíng)造卻少有成功案例的社區(qū)組件。追究其原因，中山的樓盤之所以在此方面營(yíng)造不成功，主要是由于缺乏實(shí)際產(chǎn)品支撐而形成。故為了營(yíng)造良好的社區(qū)文化，我們建議在景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)道路設(shè)計(jì)、睦鄰式設(shè)計(jì)中都要有效地融入鄰居交流的元素，如在建筑設(shè)計(jì)上增加中空式綠化連廊，再切入連排座椅、棋盤、茶藝、兒童樂(lè)園、小兒陶藝室、閱覽室等的人氣聚集點(diǎn)，使社區(qū)文化均具有更實(shí)際的支撐點(diǎn)。此外建議可以通過(guò)商業(yè)的推動(dòng)，營(yíng)造一條能體現(xiàn)社區(qū)文化的假日長(zhǎng)廊，并結(jié)合定期的業(yè)主各種聯(lián)誼或出游等和團(tuán)體活動(dòng)使睦鄰式的生活更好地在該社區(qū)里得到體現(xiàn)。詮釋睦：和好，親近，鄰：古代的一種居民組織，五家為鄰。睦鄰式生活：一種和睦友好的群體聚居生活方式。典范社區(qū)：體現(xiàn)中山人和諧的鄰里人際關(guān)系傳統(tǒng)，左鄰右里都是社會(huì)中堅(jiān)人士，在事業(yè)及地位上有一定的成就。除了通過(guò)社區(qū)文化能體現(xiàn)睦鄰式生活外，小區(qū)內(nèi)的園林規(guī)劃，戶型布局等均能更好地體現(xiàn)睦鄰生活，所以堪稱石岐區(qū)的典范。自城區(qū)出現(xiàn)商品商以后，原居民都紛紛上樓了，但隨之而改變的就是人民生活的習(xí)性，從傳統(tǒng)的群居式生活轉(zhuǎn)變成自家各掃門前雪，“樓上”的生活使鄰里間的關(guān)系慢慢變得疏遠(yuǎn)，默然回首，目前人民生活豐衣足食，正熱衷于享受型生活，一個(gè)睦鄰式的生活環(huán)境，不論能提供一個(gè)舒適的生活環(huán)境，還能為下一代的健康成長(zhǎng)創(chuàng)造了一個(gè)不可復(fù)制的課外學(xué)堂。amp。61550。附件：典故一：〖擇鄰而居睦鄰而處〗自古即有「千金置宅，萬(wàn)金買鄰」的觀念，買一幢千金的房子，房子選得好也不算最好，需看鄰居。若鄰居不好，買房子雖只花那么一千元，也是貴的，若鄰居都能里仁為美，萬(wàn)金買房也不算貴。住在不好的鄰居旁，家庭、子弟都不會(huì)學(xué)好，等到后悔時(shí)已來(lái)不及了。我們穿的衣服、吃的食物，都要進(jìn)行選擇，永久要住的房子，更要擇鄰而居。典故二：「孟母三遷」過(guò)去孟子小時(shí)候，父親就去世了，母親仉氏守節(jié)。居住的地方離墓地很近，孟子學(xué)了些喪葬、[足辟]踴痛哭這樣的事。母親想：“這個(gè)地方不適合孩子居住。”就離開(kāi)了，將家搬到街上，離殺豬宰羊的地方很近，孟子學(xué)了些做買賣和屠殺的東西。母親又想：“這個(gè)地方還是不適合孩子居住。”又將家搬到學(xué)宮旁邊。夏歷每月初一這一天，官員進(jìn)入文廟，行禮跪拜，揖讓進(jìn)退，孟子見(jiàn)了，一一記住。孟母想：“這才是孩子居住的地方?！本驮谶@里定居下來(lái)了。就是這方面很好的典范，如果不是孟母善擇鄰，恐怕中國(guó)歷史上就憾失一個(gè)圣人孟子了。默想：讓我們學(xué)著多用一點(diǎn)心，從關(guān)心周遭的鄰友開(kāi)始，多說(shuō)好話，讓人心向上、彼此更和善；多做利人的事，使人性的美充分發(fā)揮，給狹隘脫序的人間一點(diǎn)真情和溫馨。社區(qū)核心推廣主題中山自家人的傲世家園宣傳推廣主題主要依托世界級(jí)的水景園林，同時(shí)也結(jié)合石岐本地人聚集，以及由此而帶來(lái)的強(qiáng)烈本地自豪感而設(shè)計(jì)的。中山經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但是就整體來(lái)說(shuō)，特別是針對(duì)石岐區(qū)來(lái)說(shuō)，始終缺乏一個(gè)具有代表的樓盤。雖然本項(xiàng)目規(guī)模有限，故難以在綜合素質(zhì)上與其他高檔樓盤直接匹敵，但是我們可以有效整合優(yōu)勢(shì)資源，以單一優(yōu)勢(shì)取得眾所矚目的影響力?！爸猩饺说陌潦兰覉@”，充分迎合了中山人一直追求的豪放大氣的理想，同時(shí)又透出一股強(qiáng)大的霸氣，與我們的主要目標(biāo)客戶群，即追求事業(yè)成功的工商業(yè)人士能較好的產(chǎn)生共鳴。第四部分：項(xiàng)目發(fā)展策略一、項(xiàng)目的策劃銷售優(yōu)勢(shì)：專業(yè)的策劃銷售隊(duì)伍、龐大的網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)規(guī)?；木惩怃N售網(wǎng)點(diǎn)，有效覆蓋境外市場(chǎng)覆蓋商住的策劃隊(duì)伍，提供專業(yè)的商業(yè)策劃服務(wù)內(nèi)容全面的專業(yè)網(wǎng)站，高流量的網(wǎng)站點(diǎn)擊率二、項(xiàng)目發(fā)展建議策略一[規(guī)劃建議]：以水景為特色的規(guī)劃策略在項(xiàng)目的規(guī)劃建議中，我們?yōu)榱烁玫耐怀鲰?xiàng)目的主題，將項(xiàng)目營(yíng)造成為石岐，乃至全中山獨(dú)具個(gè)性的高檔住宅，我們提出了多種建筑規(guī)劃方案，以及住宅組團(tuán)設(shè)計(jì)方案，其中不盡符合中山市場(chǎng)的要求和發(fā)展商的實(shí)際要求，但希望能給予發(fā)展商以及建筑設(shè)計(jì)公司以新的啟示，拓寬其思路。建筑形式：，無(wú)法建設(shè)成為多層住宅，而如果全部建設(shè)成為小高層住宅則綽綽有余，故我們建議：規(guī)劃大約25%左右的5+2形式的多層住宅（即5層平層住宅層以及一層復(fù)式住宅）、75%左右的12層~14層小高層住宅，另外還可根據(jù)市場(chǎng)需要建設(shè)一棟18層左右的高層公寓住宅。如果按此規(guī)劃，則本項(xiàng)目的建筑密度將比較低，使得項(xiàng)目的樓間距有效擴(kuò)大，有較大的占地面積用于景觀建設(shè)，十分有利于景觀規(guī)劃。另外，本案就組團(tuán)的組合方式以及組團(tuán)的設(shè)計(jì)方面，做出了一些比較創(chuàng)新的建議，詳見(jiàn)附件。建筑風(fēng)格：建筑外立面是最能體現(xiàn)項(xiàng)目建筑風(fēng)格的部分，也是客戶對(duì)樓盤的最直接印象來(lái)源。在整個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃中，我們建議以突出水景園林主題，我們建議將建筑外立面的設(shè)計(jì)工作交由景觀公司一并處理。在中山的高檔住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最具有代表性的建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)以四個(gè)樓盤為主，即以雅居樂(lè)為代表的北歐風(fēng)格；以萬(wàn)科為代表的融合了圍合式特征的北美風(fēng)格；以優(yōu)雅翠園為代表的加拿大風(fēng)格；以奕翠園為代表的現(xiàn)代派風(fēng)格。想要在中山眾多知名的發(fā)展商中突圍而出，我們認(rèn)為自己個(gè)性化的建筑風(fēng)格必不可少。根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，我們建議，以萬(wàn)科社區(qū)的北美風(fēng)格為基礎(chǔ)，融入部分科技化元素與景觀元素，塑造一種更加現(xiàn)代的、時(shí)尚的北美建筑風(fēng)格，以區(qū)別于目前市場(chǎng)的普通建筑風(fēng)格，為市場(chǎng)推廣及軟性炒作留下較廣的空間。戶型配比：戶型組合方式面積比重2房2廳1衛(wèi)一梯四戶7275平米15%2房2廳2衛(wèi)一梯三戶7985平米20%3房2廳2衛(wèi)一梯三戶105110平米30%3房2廳2衛(wèi)一梯三戶115124平米20%4房2廳2衛(wèi)一梯兩戶140150平米20%復(fù)式一梯兩戶160180平米5%就本案的理解來(lái)說(shuō)，豪宅不一定就是大戶型，在我們的理解當(dāng)中，真正的高檔住宅是建立在良好的綜合素質(zhì)基礎(chǔ)之上，如建筑用材、園林綠化、會(huì)所服務(wù)、物業(yè)管理等因素，如廣州的星河灣、中山的奕翠園等。以上的戶型配比是結(jié)合目前客戶評(píng)價(jià)較好的成功樓盤，做出的戶型面積段設(shè)計(jì)建議。在本地來(lái)說(shuō)，最具有參考性的例子就是新鴻基amp。8226。奕翠園，其戶型相對(duì)于中山眾多的高檔洋房住宅來(lái)說(shuō)都比較偏小，其兩房主要集中在84平米左右，三房則主要覆蓋95108面積段，四房則主要集中在145平米，而就萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，其兩房的面積段就小，從70平米到80多平米。他們優(yōu)越的戶型間隔很好的彌補(bǔ)了面積小帶來(lái)的不便，而稍小的戶型面積使得單套住宅的總價(jià)明顯降低，從而給與客戶一種物超所值。社區(qū)景觀建議一個(gè)真正高格調(diào)的社區(qū)，園林景觀是其最直接的表達(dá)形式之一。就目前中山的高檔住宅來(lái)說(shuō)，主要集中于建筑形式、建筑材料、規(guī)劃理念等方面的表達(dá)，如雅居樂(lè)十多年經(jīng)典的北歐風(fēng)格建筑、新鴻基amp。8226。奕翠園精雕細(xì)琢的建筑工藝與上乘的建筑選材、萬(wàn)科amp。8226。城市風(fēng)景在中山引起巨大反響的“新城市主義”、“院落友鄰文化”居住理念等。就目前中山來(lái)說(shuō)，尚未有項(xiàng)目真正就高品質(zhì)住宅的主要表達(dá)方式之一——園林做出深刻表達(dá)與闡述，此種類型的高檔住宅在中山來(lái)說(shuō)尚處于空白點(diǎn)。就其他房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟的城市來(lái)看，園林從來(lái)都是高檔住宅的主打賣點(diǎn)之一，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，致力于營(yíng)造中山獨(dú)一無(wú)二的以園林景觀為代表高檔住宅，將是一個(gè)大有可為的發(fā)展方向。結(jié)合中山的實(shí)際情況，我們建議以水景為主題，聘請(qǐng)國(guó)際頂級(jí)的園林設(shè)計(jì)公司——貝爾高林負(fù)責(zé)全程設(shè)計(jì)工作，營(yíng)造一個(gè)形態(tài)各異的透明活水系統(tǒng)，通過(guò)各種形態(tài)的水，如流動(dòng)的水（水車）、靜止的水（水池）、霧態(tài)的水（水霧噴泉）等，充分迎合中山情有獨(dú)鐘的親水情結(jié)。在工作中給予其充分的自由度，甚至將建筑外立面的設(shè)計(jì)工作交由其一并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，務(wù)必營(yíng)造出國(guó)際級(jí)的優(yōu)美社區(qū)環(huán)境，沖擊中山人的審美能力。并予以充分炒作，擴(kuò)大其影響，使得項(xiàng)目成為中山住宅發(fā)展史中的一個(gè)里程碑，賦予業(yè)主一種獨(dú)特的身份與地位感。社區(qū)公共設(shè)施建議項(xiàng)目的公共設(shè)施主要包括社區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)、社區(qū)照明系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、電梯大堂等，在整個(gè)社區(qū)公共設(shè)施中，必須要強(qiáng)調(diào)公共設(shè)施的開(kāi)放性與參與性，以突出友好睦鄰的社區(qū)文化主題，設(shè)置一些半開(kāi)放性空間，如綠化長(zhǎng)廊連排座椅、燈光棋盤桌凳。此部分雖然并非項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，但是與社區(qū)文化營(yíng)造成功與否休戚相關(guān)，是社區(qū)文化重要組建部分，故在項(xiàng)目的規(guī)劃中也具有舉足輕重的地位。我們建議這部分交由景觀公司一并設(shè)計(jì)，務(wù)求達(dá)到最好的視覺(jué)效果。另外，為了達(dá)到整個(gè)主題社區(qū)的良好統(tǒng)一，對(duì)于項(xiàng)目住宅的入戶大堂，我們建議在住戶大堂設(shè)置一些具有水文化代表性的景觀小品，如白色石頭夾雜貝殼的走道，大型的觀賞魚(yú)類魚(yú)缸等，此部分工作則主要交由室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)。會(huì)所規(guī)劃建議上檔次的會(huì)所設(shè)施是營(yíng)造一個(gè)高檔社區(qū)必不可少的組成部分之一，但是由于本項(xiàng)目規(guī)模有限，社區(qū)的住戶總數(shù)比較有限，從而導(dǎo)致整體消費(fèi)能力比較有限，如果設(shè)置大型會(huì)所將導(dǎo)致物業(yè)管理公司難以負(fù)擔(dān)。故對(duì)于會(huì)所規(guī)劃，我們提出一條區(qū)別于一般大型高檔社區(qū)的特色化會(huì)所道路，即營(yíng)造一個(gè)獨(dú)具特色的、可對(duì)外經(jīng)營(yíng)的會(huì)所。獨(dú)具特色指的是功能相對(duì)簡(jiǎn)單，但與單一功能相對(duì)應(yīng)的是超大的規(guī)模，以為市場(chǎng)炒作留下巨大空間；而對(duì)外經(jīng)營(yíng)則能有效減輕物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)。針對(duì)這個(gè)目標(biāo)，我們提出以下兩個(gè)方案供發(fā)展商參考：方案一：中山最大的恒溫泳池會(huì)所位置：將會(huì)所設(shè)置于社區(qū)入口不遠(yuǎn)處，位于社區(qū)園林景觀中心位置，直接面對(duì)社區(qū)主入口，即類似雅居樂(lè)amp。8226。雍景園、新鴻基amp。8226。奕翠園的做法。功能：配備中山市最大的恒溫泳池、小型咖啡廳等休閑設(shè)施優(yōu)勢(shì)：通過(guò)優(yōu)美而具有氣勢(shì)的建筑特色，使得會(huì)所亦成為社區(qū)景觀的一部分，同時(shí)，在客戶從走進(jìn)社區(qū)的第一刻起就感受到社區(qū)的優(yōu)美景觀與非凡氣勢(shì)。缺點(diǎn)：工程造價(jià)較高，且需一定的占地面積，將會(huì)增加建筑密度。方案二：中山最大的健美中心/廣東最大的跆拳道館位置：商業(yè)部分綜合樓（詳見(jiàn)商業(yè)部分規(guī)劃概念圖）功能：中山最大的健美中心或廣東最大的跆拳道館、小型咖啡廳等休閑設(shè)施優(yōu)勢(shì)：造價(jià)成本低，且更加利于對(duì)外經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)：無(wú)明顯劣勢(shì)方案三：中山最具檔次的高尚食肆?xí)恢茫荷虡I(yè)部分綜合樓功能：中山最具檔次的裝修，提供高尚客戶用餐、會(huì)客，具有飲食、商務(wù)等多功能服務(wù)。售樓部建議為了有效節(jié)約項(xiàng)目工程造價(jià)，我們建議將項(xiàng)目售樓部設(shè)置于商業(yè)部分綜合樓（位置詳見(jiàn)商業(yè)部分規(guī)劃概念圖）。在售樓部的設(shè)計(jì)中，我們亦要求突出兩大特色，即項(xiàng)目的兩大特色賣點(diǎn)：優(yōu)美的水景、具有較強(qiáng)參與性的客戶接待場(chǎng)所及客戶活動(dòng)場(chǎng)所。如售樓部廣場(chǎng)前的主題噴泉、售樓部接待臺(tái)前的水流玻璃幕墻、項(xiàng)目模型中的真正流水充填等。策略二：[推廣建議]以品牌名人現(xiàn)身說(shuō)法為特色的宣傳推廣策略一、宣傳推廣部分名人效應(yīng)是各類營(yíng)銷中屢試不爽的一種推廣方式，而本項(xiàng)目的則以國(guó)際頂級(jí)專業(yè)人士現(xiàn)身說(shuō)法為主。通過(guò)不同的大師之口，如景觀公司貝爾高林知名設(shè)計(jì)師、建筑規(guī)劃公司知名建筑設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司知名建筑設(shè)計(jì)師等，來(lái)進(jìn)行宣傳推廣主要具有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：專業(yè)化的名人本身對(duì)項(xiàng)目就具有獨(dú)特深刻的見(jiàn)解，能夠深刻闡述一些普通消費(fèi)者在一般情況下無(wú)法感受到的細(xì)微之處。知名的專業(yè)化人士本身就是信譽(yù)的保證、內(nèi)涵的保證、身份的象征，能夠帶動(dòng)整個(gè)的檔次提升，同時(shí)也能帶動(dòng)業(yè)主本身的榮譽(yù)感、身份、地位與品味的提升。能將深?yuàn)W難懂的專業(yè)設(shè)計(jì)理念轉(zhuǎn)換為淺顯易懂的口語(yǔ)化語(yǔ)言，加深客戶對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念的理解。同時(shí)，我們還可結(jié)合名人效應(yīng)，在中山相應(yīng)的媒體上開(kāi)設(shè)部分景觀論壇、社區(qū)文化論壇，主要文稿將由廣告公司以及代理公司提供，以確立項(xiàng)目在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)地位，充分放大名人效應(yīng)的影響力，吸引中山市民的目光，成為中山上流社會(huì)談?wù)摰慕裹c(diǎn)，確立項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的地位。二、公關(guān)活動(dòng)部分此部分活動(dòng)亦主要配合宣傳推廣活動(dòng)，通過(guò)舉辦中山首屆景觀論壇等途徑，以名人開(kāi)講、名人晚宴等與名人互動(dòng)的形式，讓客戶充分體驗(yàn)到名人魅力，讓名人效應(yīng)變得更加真切，穩(wěn)固名人營(yíng)銷的效應(yīng)。另外，我們認(rèn)為還可以舉辦一些社區(qū)文化節(jié)、中山首屆水文化節(jié)等，針對(duì)社區(qū)主要賣點(diǎn)，進(jìn)行深度強(qiáng)化，增進(jìn)推廣活動(dòng)的互動(dòng)性，營(yíng)造社區(qū)氣氛。策略三：[項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售建議]以概念帶動(dòng)產(chǎn)品，以產(chǎn)品印證概念的整合營(yíng)銷策略一、開(kāi)發(fā)節(jié)奏：根據(jù)我們建議的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目將會(huì)有大約25%左右的多層住宅，我們建議將此部分住宅配合少量小高層住宅，總共占項(xiàng)目住宅大約30%的銷售面積，為項(xiàng)目的第一期。在石岐區(qū)多層住宅即將斷貨，而后繼供應(yīng)乏力的情況下，多層住宅將是項(xiàng)目撬開(kāi)市場(chǎng)大門，引起市場(chǎng)轟動(dòng)最好的敲門磚。我們的目的不只于此，我們的真實(shí)目的是通過(guò)一期的卓越產(chǎn)品，特別是世界級(jí)的水景園林、超卓的社區(qū)公共設(shè)施（重點(diǎn)顯示社區(qū)文化）、優(yōu)越而超