【文章內容簡介】 出穩(wěn)定的運行趨勢。只有銷售價格指數(shù)基本上在景氣指數(shù)警戒線附近運行，這是對此前房地產泡沫的一個回應，同時也反應了期間房地產行業(yè)結構調整的影響。但價格指數(shù)的運行趨勢從一個側面反應我國房地產行業(yè)的發(fā)展趨于理性化?？傊梢院侠淼耐茰y，房地 產行業(yè)仍將是我國“ 十一五”期間帶動宏觀經濟發(fā)展的一個龍頭產業(yè)，其發(fā)展前景看好。二 、我 國 房 地 產 業(yè) 的 歷 史 沿 革1949 年新中國成立后，廣大農村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農 民土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實。幾年以后，通過逐步 實行農業(yè)集體化，農民的私有土地轉化為集體所有。此后，農村買賣 土地的市場即自行消失。50 年代中期到 60 年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產權，改造私房一億平方米。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產中的主體地位。十年動亂期間，對城市房地產管理工作破壞極大。房地產管理機構幾起幾落，產權管理陷入混亂，違章占地幾經泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 411978 年后，“ 忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！?隨著經濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革，新時期社會主義的房地產業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地 產熱” 、“開發(fā)熱”的情景。由于我國的房地產市場還處于初始階段，故在其運行過程中產生了一些矛盾和問題。比如盲目建設、無證建設而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產業(yè)存在的問題。房地產業(yè)在我國是個新興的產業(yè)，是第三產業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經濟發(fā)展起到巨大的推動作用。三 、中 國 房 地 產 業(yè) 的 發(fā) 展 水 平 房地產業(yè)作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據(jù)有關部門的統(tǒng)計，2022 年直接拉動 GDP 增長 個百分點，間接拉 動 ～ 個百分點。2022 年中國房地產業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供 銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從 1978 年的 平方米提高到 2022 年的 平方米。2022 年 1～9 月份房地產開發(fā)完成投 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 42資 6495 億元，同比增長 %，高于固定資產 投資增幅（%）個百分點，占同期固定資產投資的 %。商品房施工面 積增長％，其中，新開工面積增長 ％。 購置土地面積 23082 萬平方米，同比增長 %，增幅平穩(wěn)下降。土地開 發(fā)面積 11368 萬平方米，同比增長 %，與前兩年增幅持平。商品房竣工面 積增長 ％，銷售面積增長 %。銷售面積增幅大于同期竣工面 積增幅 1 個百分點。通過 2022 年 12 月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與 10 月相較，房地產市場呈現(xiàn) 2 升 6 降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。 四 、中 國 房 地 產 業(yè) 的 可 持 續(xù) 性 分 析可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配” 。因此，房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā) 展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和 環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn) 向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括： 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 43房地產業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經濟的整體發(fā)展相協(xié)調，也要與地方區(qū)域經濟的發(fā)展相協(xié)調；房地產業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調；房地產業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展、房地產市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展。 ，避免浪費。土地資源是房地產業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質基礎，也是房地產市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農 地轉變?yōu)榉寝r用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產管理法》有關規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府 應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 44，維護生態(tài)平衡。房地產業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、 資源利用相協(xié)調。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同 時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產業(yè)成為城市生態(tài)經濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在 2022 年 9 月中國房地產業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京 珠江國際城舉辦的“房地產文化研討會”上，專家學者們一直認為，21 世紀的房地 產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。 ，建立和發(fā)展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業(yè)發(fā)展的關鍵因素，房地產業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為 20%，但我國卻只有 %。鑒于我國房地產業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現(xiàn)房地產業(yè)的生產——消費的良性循環(huán)。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 45。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優(yōu)化稅收結構是房地產可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產業(yè)必須進行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此， 實現(xiàn)房地產業(yè) 從粗放型向集約型的轉變。第三,是消 費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介(經紀 )、物業(yè)管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學、利于操作。第五,中國房地產業(yè) 目前已處于數(shù)量和質量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。 ，健全房地產相關的法律法規(guī)。在促進房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。哈爾濱市國際工程咨詢中心 46市房地產法》，實踐證明這兩部法律對于 1990 年代的房地產市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產已步入較為理性發(fā)展的階段，已購土地是否能在兩年內開發(fā)應當由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規(guī)。此外，還要保證房地產法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關房地產的內容。 五、哈爾濱市居民住宅建設狀況分析哈爾濱市委、市政府對住宅建設一直非常重視，改革開放以后，特別是進入“ 八五” 以來，我市堅持實行綜合開發(fā)與舊城改造、新區(qū)建設、解危解困、城市基 礎設施相結合的房地產綜合開發(fā)原則，集中改造危房棚戶區(qū)，加大新區(qū)開發(fā)建設力度，促進了城市的住宅建設，住宅建設投資力度增強，規(guī)模不斷加大，竣工量逐年增加，1995 年至2022 年 10 年間，累計完成房地產開發(fā)投資 億元，竣工住宅建筑面積 萬平方米（見表 、表 ），建成了