【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 回報(bào)率將有很大的吸引力。隨著市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來(lái)。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個(gè)人投資意識(shí)中的地位不斷強(qiáng)化。 （二）日益發(fā)達(dá)的交通、通訊條件與假期的增多。我國(guó)交通、 通訊日趨發(fā)達(dá)， 鐵路、公路、航空運(yùn)輸，特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如萬(wàn)盛與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造 “都市休閑生活圈” ，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。加之我國(guó)的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長(zhǎng)，以及雙休日，115 天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時(shí)間。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。這些都為黑山谷圣杰溫泉假日酒店創(chuàng)造了機(jī)遇。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進(jìn)程：在政府積極的支持情況下，2022 年 12 月 31 日，福星集團(tuán)正式與萬(wàn)盛區(qū)政府黑山谷管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。預(yù)計(jì)酒店 2022年 5 月主體工程完工，2022 年年終部分功能營(yíng)業(yè)， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 97 頁(yè)2022 年 3 月 8 日前全面營(yíng)業(yè)。按照酒店評(píng)星要求，2022 年參加國(guó)家星級(jí)酒店的評(píng)選工作。結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r，預(yù)計(jì)酒店建設(shè)的進(jìn)度如下： 圖 1．酒店動(dòng)工時(shí)間：2022 年 1 月 31 日前；2．酒店主體工程完工：2022 年 5 月 1 日前；竣工及驗(yàn)收：2022 年 12 月 31 日前竣工，計(jì)劃 2022 年 3 月 8 日前完成全部驗(yàn)收；4．酒店全面裝修及營(yíng)業(yè)時(shí)間：2022 年 7 月至 11 月 20 日全面裝修，部分裝修工程分項(xiàng)驗(yàn)收，保證 2022 年 12 月前部分功能開放營(yíng)業(yè)；2022 年 3 月份之前裝修采購(gòu)全面完成，2022 年 3 月酒店全面營(yíng)業(yè)。②開發(fā)方向：出于項(xiàng)目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場(chǎng)狀況，本設(shè)計(jì)將項(xiàng)目產(chǎn)品定位為“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店③開發(fā)目標(biāo)：在市場(chǎng)整體環(huán)境較好的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)重點(diǎn)在保證收益的前提下占領(lǐng)市場(chǎng)。 項(xiàng)目主要策劃結(jié)論一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析2022 年以來(lái)，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和極其復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，中國(guó)政府堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策取向不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策。隨著 2022 年四季度出臺(tái)的應(yīng)對(duì)危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃的實(shí)施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯，取得了顯著的成效。從地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了 2022 年樓市的升溫趨勢(shì)：1 至 6 月，全國(guó)商品房銷售 34109 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 7月，銷售 41755 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 8 月，銷售 49416 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 9 月，銷售 58371 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；至 10 月，銷售 66369 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％?！盎嘏蓖局?，購(gòu)房者買到了房，開發(fā)商 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 97 頁(yè)賺夠了錢，一年前還為“庫(kù)存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。本項(xiàng)目地處黑山谷門戶，扼入谷咽喉。通過(guò)高速公路和縣級(jí)公路與重慶主城區(qū)相通注定了本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。此外本項(xiàng)目本身配套完善，通過(guò)將景區(qū)風(fēng)格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢(shì)資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動(dòng)，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，商業(yè)人氣將不斷提升。由此看來(lái)該項(xiàng)目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。二、項(xiàng)目目標(biāo)人群和產(chǎn)品定位通過(guò)市場(chǎng)問卷調(diào)查和對(duì)消費(fèi)者個(gè)體特征、購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素、購(gòu)房偏好、價(jià)格承受能力的分析，我們選擇的目標(biāo)客戶群體主要是主城區(qū)及本地中高收入人群。產(chǎn)權(quán)式酒店客房定位主要是 20—60 平米單間、標(biāo)間及套房等，價(jià)格控制在8000—10000 元/平方米，總價(jià)為 16—60 萬(wàn)元。形象定位：靜謐，典雅，奢享 AAAA 景區(qū)自然原生態(tài)。三、項(xiàng)目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級(jí)旅游度假酒店四、營(yíng)銷方案（一）產(chǎn)品賣點(diǎn)：幽靜典雅；項(xiàng)目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互拉動(dòng)，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 97 頁(yè)圖 與自然融為一體的黑山谷圣杰溫泉假日酒店設(shè)施完善：擁有萬(wàn)盛地區(qū)最完善的配套設(shè)施，給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會(huì)議廳至尊服務(wù)：提供接待入住、客房預(yù)定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲、24 小時(shí)送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務(wù)秘書、24 小時(shí)保安、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 97 頁(yè)按摩、嬰兒看護(hù)、嬰兒床、插花、維修、免費(fèi)擦鞋、鐘點(diǎn)工服務(wù)、日用品代購(gòu)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)以及其它個(gè)性化服務(wù)，給業(yè)主超四星級(jí)酒店享受。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 97 頁(yè) 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 97 頁(yè)靈活管理：黑山谷圣杰溫泉假日酒店交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式：商務(wù)休閑型（有錢無(wú)閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用一定天數(shù)，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（有錢有閑），業(yè)主每年可免費(fèi)使用若干天，其余時(shí)間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務(wù)，每月向酒店管理公司繳納管理費(fèi)。（二）營(yíng)銷渠道：自行營(yíng)銷，在主城區(qū)及萬(wàn)盛區(qū)設(shè)點(diǎn)銷售。（三）價(jià)格：以其較高的回報(bào)率和完備的綜合配套來(lái)帶動(dòng)樓盤價(jià)格，總體策略是低開高走，同時(shí)在銷售過(guò)程中會(huì)實(shí)行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放 VIP 卡等優(yōu)惠措施。（四）推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期導(dǎo)入期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。再對(duì)每個(gè)時(shí)間段制定相應(yīng)的廣告策略和 SP、PR 活動(dòng)策略，以迎合不同時(shí)期產(chǎn)品推廣的核心和理念。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 97 頁(yè)2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析一、2022 我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2022 年以來(lái)，為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)挑戰(zhàn)，我國(guó)實(shí)行積極穩(wěn)健的財(cái)政政策，頒布四萬(wàn)億投資計(jì)劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 217817 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。分季度看，一季度 GDP 同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %。連續(xù)2 個(gè)季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)明確?！　】焖倩厣饕揽?jī)?nèi)需拉動(dòng)，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁據(jù)測(cè)算，在 2022 年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)中，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是 4 個(gè)百 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 97 頁(yè)分點(diǎn)，投資的貢獻(xiàn)率為 個(gè)百分點(diǎn)。而出口在三個(gè)季度對(duì) GDP 的拉動(dòng)則是負(fù)的 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。進(jìn)出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn)前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國(guó)出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。11 月份，全國(guó)進(jìn)出口總額增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長(zhǎng)。11 月份，全國(guó)出口同比下降 %，環(huán)比增長(zhǎng) %。CPI 和 PPI 環(huán)比由降轉(zhuǎn)升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價(jià)格(PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢(shì)。二、2022 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：2022 年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢(shì)，隨著世界經(jīng)濟(jì)回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。在此背景下，2022 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。投資仍將保持較大規(guī)模2022 年投資增長(zhǎng)的可持續(xù)性仍然樂觀。主要原因在于：其一，新開工項(xiàng)目增速達(dá) %，顯示未來(lái)仍有大量在建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二，2022年中央政府安排新增的財(cái)政投資 4875 億元之中仍有 2022 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。消費(fèi)增速會(huì)進(jìn)一步加快2022 年，隨著中國(guó)消費(fèi)信貸市場(chǎng)的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會(huì)保障體系的完善，新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施和推進(jìn)，中西部消費(fèi)潛力的釋放，以及其它推動(dòng)消費(fèi)的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對(duì)居民消費(fèi)起到更有力的推動(dòng)作用。出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正從目前情況分析，2022 年世界經(jīng)濟(jì)有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國(guó)外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)，2022 年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %。隨著各國(guó)穩(wěn)定金融市場(chǎng)的政策措施取得明顯成效，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)放貸的信心。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 97 頁(yè)嚴(yán)重通脹不會(huì)出現(xiàn)面對(duì) 2022 年的天量貨幣供給、國(guó)際大宗商品價(jià)格的上漲等因素，“2022 年必定通脹”是極富市場(chǎng)感召力的一種觀點(diǎn)。在一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對(duì)貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場(chǎng)注入了過(guò)多的流動(dòng)性，也可能源于商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴(kuò)張。但是，在一個(gè)開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導(dǎo)源于以上兩個(gè)原因，外部因素推動(dòng)也是一個(gè)重要導(dǎo)因?；趪?guó)內(nèi)和全球過(guò)剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為，2022 年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策會(huì)延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手2022 年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策，但是 2022 年的支出結(jié)構(gòu)將會(huì)更加優(yōu)化，對(duì)于民生、社會(huì)保障等領(lǐng)域會(huì)加大投入。2022 年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2022 年將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。適時(shí)適度開展公開市場(chǎng)操作，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕。預(yù)計(jì) 2022 年 GDP 增長(zhǎng)將達(dá)到 9%左右；2022 年 1—10 月全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名義增長(zhǎng)率達(dá)到 %的水平，2022 年的投資增長(zhǎng)速度仍將延續(xù)；從消費(fèi)增長(zhǎng)率來(lái)看，2022 年 10 月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 11718 億元，同比增長(zhǎng) %，全年將保持 16%的水平，2022 年的消費(fèi)增長(zhǎng)率將是溫和上升趨勢(shì)；進(jìn)口增長(zhǎng)率在 2022 年 1—9 月累計(jì)同比負(fù) %，出口增長(zhǎng)率負(fù) %，但自 8 月份進(jìn)出口已出現(xiàn)收窄趨勢(shì)，2022 年外貿(mào)情況會(huì)有所改善。 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來(lái)平均水平預(yù)計(jì) 2022 年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達(dá)到 萬(wàn)億元和 萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng) %和 %，低于 20222022 年的平均水平。2022 年 110 月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長(zhǎng) %和 %，增速分別較上月加快 個(gè)百分點(diǎn)和 個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)今年以來(lái)的逐月回升勢(shì)頭，但與 20222022 年的平均水平 %和 %仍有較大差距，亦低于 2022 年全年水平。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與營(yíng)銷策劃報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 97 頁(yè)圖 199920