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正文內(nèi)容

土木工程學(xué)院工程管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計---住宅小區(qū)設(shè)計方案(編輯修改稿)

2024-12-09 22:55 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 大廈、中廣怡景灣、路橋華峰大廈 回顧一年的雁灘樓市, “ 老 樓盤 ” 作為雁灘開發(fā)的始作俑者,功不可沒的同時,依然有責(zé)任扛起 “ 雁灘片區(qū)文化 ” 成型的重任。他們是最資深的看客。就像地殼板塊的不穩(wěn)定一般,新老并存的樓盤在這里的表現(xiàn)似乎是一個很客觀的矛盾體,在使得自身不斷成熟的同時,依然要與新生樓盤競爭市場份額,他們的活躍度同樣隨著 “ 矛盾 ” 的此消彼長也 時 冷時熱,但出手之時卻是恰到好處。 以天慶集團為例,這個在金城地產(chǎn)界被公認(rèn)的 “ 品牌地產(chǎn) ” ,但這么多年來,天慶集團在蘭州本市的發(fā)展空間自始至終都只 局限在雁灘區(qū)域之內(nèi),從起步到現(xiàn)在,歷經(jīng)風(fēng)雨的發(fā)展歷程下,已然成為雁灘樓市最有魄力的標(biāo)志。而它并沒有像噴發(fā)過的火山一樣隨后就悄無聲息,而是一座活力四射的 “ 活火山 ” 隨時隨地新作的出爐,讓天慶的“ 出手 ” 變得極合適宜。 2020 年 8 月 5日精英小戶型 —— 麗舍情園的上市,抓住了安寧區(qū)讓樓市沸騰的大好時機,因為獨到的、符合消費市場需求的產(chǎn)品定位讓雁灘片也在這一刻火了一把。 而首次進 入 房地產(chǎn)行業(yè)的以汽車業(yè)起家的 “ 良至集團 ” 推出的 “ 良至嘉年華 ”同樣適時出手,填補了雁灘片 2020 年 “ 新盤放量少 ” 的弱勢局面,因為占據(jù)優(yōu)勢的 地蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(論文) 17 理位置,同時天水大道的修通更是給這個 “ 蝴蝶般翩翩起舞 ” 的新生兒錦上添花,姣好的銷量讓他至今都舍不得開盤。 雁灘片區(qū)發(fā)展至今,不論是房地產(chǎn)業(yè)界還是家居建材行業(yè)抑或蘭州的人居歷史,雁灘片區(qū)的上方一直縈繞著一道被敬仰的光環(huán)。下半年的集中發(fā)力力保 “ 革民根據(jù)地 ”的頭銜??墒羌毤毱肺斗治?, “ 光環(huán)尤在,只是表象之下 “ 朱顏 ” 已改。 ” 相信對于雁灘片區(qū),大部分人最初的感受就是 “ 有點臟,有點亂,有點差 ” ,隨著政府城建工作的逐漸完善, 2020 年對于雁灘片區(qū)的整治可算是下足了功夫:天水路的開通;南河道的大面積整 治;雁灘家居市場的遷徙 ?? 再加上其本身瀕臨黃河、高新區(qū)迅速成長等自身優(yōu)越的環(huán)境條件,可以說雁灘的路已經(jīng)越走步子越扎實。而這些對于房地產(chǎn)開發(fā)也同樣起到了不可估量的優(yōu)勢資源。南河道沿岸將會因此形成一股新勢力,河岸住宅區(qū)新科時代已經(jīng)占據(jù)首席代表的位置,雁灘徹底擺脫 “ 臟亂差 ” 的形象已然時日不遠。 在最新的蘭州城市規(guī)劃中,雁灘主要布置高新產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、生活居住等用地。有預(yù)言說,如果雁灘可以突破自我瓶頸的限制,這里將會變成蘭州房地產(chǎn)最活躍區(qū)域之一。但據(jù)目前形勢來看, 2020 年的雁灘依然會保持 “ 看客風(fēng)格 ” ,溫?zé)?適度地在地產(chǎn)界保持自己的特色,穩(wěn)步當(dāng)中尋求發(fā)展。由此可見, “ 最活躍區(qū)域之一 ” 的復(fù)出江湖則還需要一到兩年的時間。 二、項目與城市規(guī)劃發(fā)展的聯(lián)動分析 (一)城市總體規(guī)劃發(fā)展 蘭州市區(qū)建設(shè)要遵循舊城改造與新區(qū)開發(fā)并重發(fā)展的原則,統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,配套建設(shè),綜合發(fā)展。舊城改造實行 “ 退二進三 ” 產(chǎn)業(yè)政策,減輕污染,改善環(huán)境;新區(qū)開發(fā)主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化娛樂、教育、體育、商貿(mào)金融及生活居住等。將迎門灘、崔家大灘和馬灘建成蘭州市的第二市級中心,主要發(fā)展文化、教育、體育、商貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等,帶動 雁灘 地區(qū)的發(fā) 展,緩解城關(guān)中心區(qū)的壓力,使蘭州市區(qū)用地功能結(jié)構(gòu)輕重平衡,協(xié)調(diào)發(fā)展。 規(guī)劃中 2020 年城市人均居住面積 9 平方米,住房成套率 80%:到 2020 年人均居住面積達到 12 平方米,住房成套率達到 90%以上。 2020 年市區(qū)居住用地 平方公里,占建設(shè)用地的 %,人均居住用地 平方米;到 2020 年市區(qū)居住用地達到 平方公里,占建設(shè)用地的 %,人均居住用地 平方米。 雁灘原是黃河中的 18 個沙島,據(jù)說過去大雁常在此棲落,故名雁灘。建國以來,這里先后筑成了長達 20 公里的環(huán)灘大壩和 10 公里的柏油馬路,并穿過黃河支流,把蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(論文) 18 雁灘和市區(qū)連成一體。后來辟為公園,園中林木茂密,風(fēng)光明媚,建有樓臺亭閣,與黃河景色互相映襯,十分壯美。 從城市規(guī)劃來看, 雁灘 區(qū)良好的環(huán)境將吸引更多的人來此發(fā)展定居, 雁灘 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將有著巨大的前景。 (二)城市交通環(huán)境規(guī)劃 蘭州市 綜合交通體系建設(shè)的總體發(fā)展目標(biāo):以地面路網(wǎng)和交通設(shè)施為基礎(chǔ),建設(shè)城市快速路和城市軌道交通體系,優(yōu)先發(fā)展公共客運交通,逐步建立一個以地面公共客、貨運輸為主體,快速路和軌道交通為骨干,多種運輸方式相結(jié)合的功能完善、管理先進、安全、便捷、高效的城 市綜合交通體系。 規(guī)劃道路系統(tǒng)分以下三個層次:一、過境道路系統(tǒng) ; 二、跨組團快速聯(lián)系主干道系統(tǒng) ; 三、組團內(nèi)路網(wǎng)系統(tǒng) 。 充分利用現(xiàn)有公交的優(yōu)勢,完善公交站場建設(shè),到 2020 年市區(qū)公交線路網(wǎng)密度達到 34 公里 /平方公里,在邊緣地區(qū)公交線路網(wǎng)密度達到 2— 公里 /平方公里,汽、電車擁有量達到 12 標(biāo)臺 /萬人。到 20l0 年市區(qū)道路 (快速路、主、次干道和支路 )長度達到 公里,道路用地面積 平方公里,干道路網(wǎng)密度達到 公里 /平方公里 。 規(guī)劃期內(nèi)在市區(qū)建成跨黃河大橋共七座: 一、高 灘 3l2 國道黃河大橋; 二、雁灘至青白石黃河大橋; 三、天水路接 312 國道黃河大橋; 四、雁灘到鹽場黃河大橋; 五、小西湖黃河大橋; 六、崔家大灘至安寧黃河大橋; 七、西固至安寧黃河大橋。 加強道路交通管理設(shè)施建設(shè),建成一座完善的交通管理監(jiān)控中心,優(yōu)化市區(qū)道路行車組織,合理利用城市道路空間,完善路標(biāo)、安全誘導(dǎo)及保障設(shè)施,采用新技術(shù),逐步實現(xiàn)城市道路交通管理現(xiàn)代化。 三、區(qū)域暢銷樓盤分析 ( 1) 區(qū)域介紹 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(論文) 19 蘭州市雁灘及高新開發(fā)區(qū)區(qū)域集新港城、天慶嘉園、鴻運潤園、基業(yè)豪庭等幾個大盤項目爭奇斗艷,個領(lǐng)風(fēng) 騷,雁灘區(qū)域亦已經(jīng)成為蘭州市地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的橋頭堡。也是蘭州地產(chǎn)區(qū)域板塊競爭最激烈的戰(zhàn)場。 ( 2) 地理位置的優(yōu)勢: “鴻運潤園 ”是蘭州市住宅的升級換代產(chǎn)品,位于蘭州市雁灘地區(qū),北鄰黃河風(fēng)情線(即 607 號規(guī)劃道路),西鄰 “新港城 ”,東鄰雁灘中軸大道 606 號規(guī)劃道路,南鄰雁灘黃河大橋東延伸大道 605 號道路 ,交通便利,出入快捷 。 ( 3) 周邊環(huán)境的優(yōu)勢 鴻運潤園在規(guī)劃建設(shè)中,打破以往小區(qū)建設(shè)末尾再搞配套生活設(shè)施的做法,在小區(qū)一期工程中就把生活設(shè)施同期建設(shè),目的是讓人居環(huán)境先行。再加上小區(qū)周邊的雁灘家具市場、建材市 場、蔬菜市場、糧油市場等專業(yè)市場,黃河醫(yī)院、慈和堂醫(yī)院,中醫(yī)骨傷科醫(yī)院、甘肅省聯(lián)大、市外國語學(xué)院、新亞中學(xué)等醫(yī)療教育系統(tǒng),雁灘公園、草地公園,兒童公園、體育公園等游樂場所;小區(qū)周邊的各家銀行、超市網(wǎng)點密布,小區(qū)內(nèi)外的便利的生活設(shè)施為成熟社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 ( 4) “鴻運潤園 ”項目的亮點: ; 65%三步節(jié)能標(biāo)準(zhǔn); ,南北通透,戶型方正實用; ,居住品質(zhì)良好; ,大配套。 ( 5) 營銷目標(biāo) 我們對項目的營銷目標(biāo)分為市場、銷售、財務(wù)目標(biāo)。 市場 目標(biāo): 項目形象塑造,加強市場認(rèn)同感,實現(xiàn)對項目的強勢促銷。 銷售目標(biāo): 力求完成項目的銷售任務(wù),即住宅 18 萬方,商業(yè)及車庫 4萬方 財務(wù)目標(biāo): 項目總銷金額: 萬元。 對于 房地產(chǎn)商 所瞄準(zhǔn)的消費顧客,溝通環(huán)境和技巧同樣直接影響著他們的消費態(tài)度和對產(chǎn)品的信任感。售樓中心的格調(diào)和氣氛,樣板示范單元區(qū)的實體感覺, ONE TYPE式個人化精美樓書,簡潔明了的沙盤,業(yè)務(wù)人員良好的禮儀談吐都是極為重要的考慮。 四、區(qū)域住宅租金水平分析 基于蘭州市 2020~ 2020普通住宅數(shù)據(jù),利用空間分析中點模式分析,空間自相關(guān)分析, 房價與區(qū)位因子的線性回歸分析,空間插值方法等,對蘭州市普通住宅價格的空間分布格局進行分析,并運用線性回歸分析對其影響因素進行了探討。研究表明,蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展在空間上具有明顯的集聚特點,房價的空間自相關(guān)很明顯,房價與商服中蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(論文) 20 心的距離呈顯著的線性相關(guān)性??臻g分析方法提供了準(zhǔn)確認(rèn)識、評價和綜合理解空間位置和空間相互作用的手段,為定量研究提供了支持。 在我國歷次宏觀調(diào)控前后,蘭州市居民消費價格走勢及特點 ( 1) 1978 年- 1995 年蘭州呈現(xiàn)投資需求和消費需求的雙膨脹,國家采取從緊的財政政策和緊的貨幣政策,效 果顯著。 ( 2) 1997 年- 2020 年蘭州市居民消費價格明顯回落,市場需求呈現(xiàn)不旺,國家實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,以此拉動內(nèi)需,效果積極。 ( 3) 2020 年 2020 年蘭州房地產(chǎn)市場高速發(fā)展,房價也一路猛漲,致使消費者購房時有了疑慮, 受 2020 年下半年全國性 糧食價格 及 2020 年 的肉禽蛋價格大幅上漲的影響,蘭州市居民消費價格也開始出現(xiàn)上漲趨勢。 ( 4) 2020 年 一季度, 甘肅 省居民消費價格總水平比 07 年同期上漲 %,漲幅創(chuàng)近 11 年以來同期新高,比 07 年同期上漲 個百分點。 城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。一季度,蘭州市城市居民人均可支配收入 3027 元,同比增長 %。其中工資性收入 元,同比增長 %。人均消費性支出 元,同比增長 %。一季度蘭州市農(nóng)民現(xiàn)金收入為 元,增長 %。 財政收入增長較快,金融運行平穩(wěn)。一季度蘭州市完成一 般預(yù)算收入達到 億元,同比增長 %。物價水平繼續(xù)上漲。一季度蘭州市居民消費價格總水平比去年同期上漲 %,漲幅較上年同期提高 個百分點。影響蘭州市消費品價格走高的主要原因是食品價格漲幅較快,一季度食品類價格上漲%,其中肉禽蛋及其制品和菜上漲了 %和 %。 第三節(jié) 競爭樓盤及參考樓盤調(diào)研分析 蘭州天慶嘉園 A 區(qū) ――“ 水云閣 ” 模擬營銷策劃簡案 一 、項目背景 項目概況 該項目位于 蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘高新技術(shù)開發(fā)區(qū),由甘肅天慶房地產(chǎn)集團有限公司開發(fā),該項目地處交通便利環(huán)境優(yōu) 美地段,容積率達 ,占地面積 350000 平方米,建筑面積 35萬平方米,該項目充分開發(fā)小區(qū)的可利用資源,真正實現(xiàn)“人車分流”,計劃在小區(qū)建成一個 2萬平方米的大型地下停車場,在進一步完善公共社區(qū)智能化的基礎(chǔ)上,引進家庭智能化建設(shè),引領(lǐng)蘭州市民住房消費的新時尚。在“天慶花園”現(xiàn)已開發(fā)的 28 款房型基礎(chǔ)上,廣泛吸納社會各界、入住業(yè)主、以及工程技術(shù)人員的意見,優(yōu)化房型,使房型設(shè)計真正能與夠房業(yè)主的生活需求相吻合。在小區(qū)的樓棟排列、外形設(shè)計蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(論文) 21 上,廣泛吸收,參照沿海地區(qū)以及國外在房地產(chǎn)開發(fā)方面的新的立面造型、色彩搭配等流 行趨勢。增加小區(qū)的使用功能。 同區(qū)域競爭樓盤項目類比:(前期) 新港城 ????? 濕地公園、黃河 ??????“ 水岸人家 ” 天慶家園 ???? 新城市主義概念 ??????“ 水景名盤 ” 鴻運潤園 ????“ 健康旗幟 ”???????“ 生態(tài)大盤 ” 基業(yè)豪庭 ????“ 蘇州園林 ”???????“ 新派園林住所 ” 分析: 天慶家園項目定位 “ 新城市主義集成社區(qū) ” 支撐點: 整體 43 萬放量、配套相對完善、 消費者感觀映象 —— “ 大 ” —— “ 空 ” —— “ 不具體 ” 天慶家園產(chǎn)品定位 “ 中國水景名盤 ” 支撐點 “ 景觀設(shè)計、園林設(shè)計、中庭花園設(shè)計。 ” 消費者感觀映象 —— “ 蘇杭人家 ” —— “ 小橋流水 ” 二 、項目理解 “ 邁向情景地產(chǎn) ” —— 有境界自成高格 “ 境 ” 是人所能觸及的,全部外在環(huán)境空間的總和,以及存乎其間的內(nèi)在精神體驗;是生活的氛圍,是生活的狀態(tài)。 “ 情 ” 是人與境相遇的感受,是外在環(huán)境的內(nèi)心影射。 “ 情境地產(chǎn) ” 將產(chǎn)品與人放在一起,既是房地產(chǎn)品質(zhì)的回歸,又是品質(zhì)的升華。情境地產(chǎn)就是體驗地產(chǎn),是把建筑置放在一種特定的氛圍中,讓建筑傳遞情緒 ,彰顯風(fēng)格及主張,讓人身在其中,心游其外。 分析: ( 1)、源出: 即通過對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計與未來性的描述與演繹,把情景地產(chǎn)生活的領(lǐng)先程度與魅力引入受眾的心里,使其產(chǎn)生強烈的憧憬與渴望。在這條線索的推廣中,應(yīng)強化 “ 水景園林的稀缺性 ” 概念,并將其貫穿始終,強調(diào)本案的升值潛力。 ( 2)、導(dǎo)向 傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目是先造樓再出景觀,而 “ 天慶嘉園 ” 既然是引領(lǐng)蘭州地產(chǎn)新方向的樓盤,必定會帶給消費者一個驚喜。所以,我們是: “ 先打造水景、林景、園景,在風(fēng)景中修建一個家 ” ( 3)、依托 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(論文) 22 先造景觀再造樓本身就是對開發(fā)商實力的一種 表現(xiàn),通過對天慶開發(fā)商的宣傳,將其誠信感突出,從而為項目品質(zhì)樹立更堅實基礎(chǔ),賦予受眾更多的信心與保證。 以天慶地產(chǎn)的品牌號召力 強化 “ 天慶經(jīng)驗 ” 與 “ 品牌實力 ” 的主題,更多的為受眾展示企業(yè)形象與利好信息,塑造項目的公眾品牌。 三 、營銷目標(biāo) 對項目的營銷目標(biāo)分為市場、銷售、財務(wù)目標(biāo)。 市場目標(biāo): 項目形象塑造,加強市場認(rèn)同感,實現(xiàn)對項目的強勢促銷。 銷售目標(biāo): 力求完成項目的銷售任務(wù),即住宅 18 萬方,商業(yè)及車
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