【正文】 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 1 第一章 總論 第一節(jié) 項目名稱及編制單位 一．項目名稱：“天源 — 嘉泰名居” 住宅 小區(qū) 二．建設(shè)單位： 甘肅天源房地產(chǎn)開發(fā)公司 三．項目場址：蘭州市城關(guān)區(qū)鹽場地區(qū)大橋北路東側(cè)、鹽場路南側(cè)，規(guī)劃路 432西側(cè) 四．可研編制單位：蘭州交通大學(xué)土木工程學(xué)院 04 級工程管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計小組 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 國家計劃委員會、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》 二、 中國計劃出版社《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)應(yīng)用講座》于守法主編 三、 建筑工業(yè)出版社《經(jīng)濟適用型住宅叢書》唐連 玨 主編 四、 建筑工業(yè)出版社《城 市規(guī)劃原理（第二版）》 五、 蘭州市勘察測繪研究院“原蓄電池廠廠區(qū)地形圖” 六、 國家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)和設(shè)計標(biāo)準 七、 建設(shè)單位提供的各種基礎(chǔ)資料、意想?yún)f(xié)議和其它有關(guān)文件 八、 各種統(tǒng)計資料及市場調(diào)研資料 第三節(jié) 研究概況及范圍 為完成好這次畢業(yè)設(shè)計，我們設(shè)計小組對蘭州市商品住宅市場進行了較為深入的市場調(diào)研，并進行了市場預(yù)測、風(fēng)險分析。在此基礎(chǔ)之上，我們赴“天源嘉泰小區(qū)”開發(fā)現(xiàn)場做了深入的調(diào)研和座談，廣泛收集信息，查閱大量資料，進行了認真的分析和研究。在指導(dǎo)教師王恩茂老師的細心指導(dǎo)下，在我系領(lǐng)導(dǎo)和我院設(shè)計院領(lǐng)導(dǎo) 大力支持和幫助下，在項目承辦單位的積極配合下，依照國家的有關(guān)規(guī)定及《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》、《可行性研究與項目評價》的要求，編制完成了本項目的可行性研究報告，本報告研究的內(nèi)容和范圍是： 一、 項目建設(shè)的必要性 二、 商品房市場概況及市場需求分析 三、 項目建設(shè)規(guī)模及初步方案 四、 場址及建設(shè)條件 五、 工程建設(shè)進度 六、 項目投資估算及資金籌措 七、 財務(wù)效益分析評價 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 2 八、 項目環(huán)境評價 第四節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 總建筑面積 平方米 其中 ：地上建筑面積 平方米 地下建筑面積 平方米 住宅建筑面積 平方米 商業(yè)建筑面積 平方米 幼兒園面積 平方米 地下車庫建筑面積 平方米 8000 建筑占地面積 平方米 容積率 % 綠地率 % 33 建筑密度 % 住宅套數(shù) 戶 960 停車位 輛 277 第五節(jié) 研究 結(jié)論及建議 對項目的可行性進行分析可以看出，項目的直接產(chǎn)品 —— 住宅，有著巨大的市場需求，而且項目的開發(fā)具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，因此項目是必要和可行的?？紤]到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有一定文化層次和的人群，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，除了注意建筑本身質(zhì)量外，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，要重視該項目的社會效益。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 3 第二章 市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研分析 一、全國經(jīng)濟環(huán)境狀況分析 2020 年，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院提出的各項方針 政策，宏觀調(diào)控取得了初步成效，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢，預(yù)計全年國民經(jīng)濟將大體上繼續(xù)保持延續(xù)前三季度的發(fā)展趨勢。展望 2020 年，盡管存在著一些不確定不穩(wěn)定不健康的因素，但只要堅持貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，加強和改善宏觀調(diào)控，努力控制需求總量，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，積極推進結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力深化體制機制改革，促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 2020 年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 166043 億元，同比增長 %，比 06 年同期加快 個百分點。其中，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %。分產(chǎn)業(yè) 看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18207 億元，增長 %，回落 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 83478 億元，增長 %，加快 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 64358億元，增長 %，加快 個百分點。 黨中央、國務(wù)院有針對性地適時適度地出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù) 7次調(diào)高金融機構(gòu)法定存款準備金率，將 執(zhí)行存款準備金率標(biāo)準提高到 %； 5次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率， 金融機構(gòu)一年期存款基準利率提高到%，一年期貸款基準利率提高到 %； 調(diào)整證券（股票）交易印花稅稅率 ,由 1?提高為 3?；取消 了 553項“高耗能、高污染、資源性”產(chǎn)品的出口退稅，降低了 2268 項容易引起貿(mào)易摩擦的商品的出口退稅率，將 10 項商品的出口退稅改為出口免稅政策。出臺了關(guān)于做好豬肉等副食品生產(chǎn)供應(yīng)等一系列穩(wěn)定價格的措施。出臺了一批節(jié)能降耗的措施，關(guān)停了一批小火電、小水泥、小煤礦等，提高了環(huán)境保護標(biāo)準和市場準入門檻。繼續(xù)加大對種糧農(nóng)民的補貼力度，城鄉(xiāng)免除九年義務(wù)教育學(xué)雜費；繼續(xù)推進新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度建設(shè)，全面推進建立農(nóng)村最低生活保障制度；健全最低工資制度，推動落實最低工資指導(dǎo)制度；通過了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意 見，確立了廉租住房制度基本政策框架等等。 二、項目所在城市經(jīng)濟狀況分析 2020 年，蘭州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)出增勢穩(wěn)健、后勁提升、活力增強、協(xié)調(diào)發(fā)展、整體效益不斷改善的良好態(tài)勢。 總的來說 國民經(jīng)濟繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長，綜合實力和發(fā)展水平邁上一個新臺階。蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 4 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 ％，增幅較上年提高 個 百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長 ％。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ：。非公經(jīng)濟增加值 億元，增長 ％，占全市 GDP 的比重為 ％。 圖 1 2020 年至 2020 年國民生產(chǎn)總值 單位：億元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年2 0 .6 1 2 2 .1 3 2 2 .7 3 2 6 .0 92 7 4 .9 7 2 4 9 .9 9 2 9 0 .3 83 3 6 .0 82 0 9 .0 7 2 9 4 .9 23 2 5 .3 63 7 0 .5 9第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 由圖 1 可知，蘭州市經(jīng)濟仍保持良好快速的發(fā)展，人均 GDP 也處于穩(wěn)步上升階段。 工業(yè) 和建筑業(yè) 方面： 工業(yè)經(jīng)濟 克服 能源 、原材料價格上漲的壓力，繼續(xù)保持較快發(fā)展的態(tài)勢。全市實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比 2020 年增長 ％。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 ％； 規(guī)模以下工業(yè) 增加值 億元，增長 7％。全部市屬工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 ％。 節(jié)能 減排取得初步成效，單位生產(chǎn)總值能耗降低 4％，主要污染物排放控制在國家和甘肅省規(guī)定的指標(biāo)范圍之內(nèi)。 規(guī)模以上 工業(yè)企業(yè) 實現(xiàn)利稅總額 億元，比 2020 年增長 倍；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 億元，比上年增長 ％；實現(xiàn)利潤總額 億元。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 ％，市屬工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 ％。 固定資產(chǎn) 投資 方面： 加大招 商引資力度，積極營造良好的投資 環(huán)境 ，重大項目建設(shè)取得顯著成效。全社會 固定資產(chǎn)投資 完成 億元，比上年增長 ％，其中：城鎮(zhèn) 固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。全社會市屬固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 ％。 在全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成 ，占 ％，第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，占 ％，第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，占 ％。全社會完成新增固定資產(chǎn) 億元，下降 ％。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 5 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市整體服務(wù)功能不斷提升，城市管理水平日益強化。北濱河路銀沙段等道路拓建工程全面竣工，城區(qū) “ 三大 出口 ” 改造建成通車，南河道二期工程、銀灘濕地公園一期、蘭州客運中心等工程基本完工，鄧家花園改造、西關(guān)十字綜合治理等項目完成年度計劃， 100 萬平方米經(jīng)濟適用住房、洪門子公交樞紐站等建設(shè)項目進展順利，安寧新城區(qū)建設(shè)全面提速。 國內(nèi)貿(mào)易和物價 方面： 積極開拓市場，推進 城鄉(xiāng) 市場體系建設(shè)，大力實施商貿(mào)重點工程建設(shè)，流通現(xiàn)代化進程步伐加快。全市實現(xiàn)社會 消費 品零售總額 億元，比上年增長 ％。市場價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，食品類價格上漲較快，居民消費價格總指數(shù)為 ％，比上年上漲 ％。 城市建設(shè) 方面： 城市建設(shè)管理力度加大，人居環(huán)境得到較大改善。 生態(tài)環(huán)境 建設(shè)、大氣污染綜合整治和黃河水污染治理進一步加強，節(jié)能減排工作積極推進，清潔能源改造 “123” 計劃基本完成，城區(qū)空氣質(zhì)量呈現(xiàn)穩(wěn)步好轉(zhuǎn)的趨勢，全年優(yōu)良天數(shù)達到 271天，是 “ 十五 ” 以來的最好水平。積極優(yōu)化城市環(huán)境，提高城市品位，增強了招商引資能力。 人口與人 民生 活 方面： 全市常住人口 萬人。戶籍總?cè)丝? 萬人 ，其中，市區(qū)人口 萬人。在戶籍總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 萬人，比上年增加 萬人；農(nóng)業(yè)人口 萬人，比上年減少 萬人。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。 城市居民 人均可支配收入 10271 元，比上年增長％。人均消費性支出 8050 元，增長 ％，其中食品、衣著、醫(yī)療保健、交通和通信分別增長 ％、 ％、 ％及 ％。 城鎮(zhèn)居民 家庭恩格爾系數(shù)為 ％。農(nóng)民人均純收入 3103 元，比上年增長 ％；人均生活支出 2420 元，增長 ％。農(nóng)村 居民家庭恩格爾系數(shù)為 ％。 2020 年 GDP 同比增長 ％ CPI 同比上漲 ％ 。 今年以來，蘭州市經(jīng)濟繼續(xù)保持了較快的增長勢頭。初步核算，一季度蘭州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 ％、 ％和 ％。 由此可見現(xiàn)階段 蘭州市經(jīng)濟 仍然 保持較快增速 。 三、房地產(chǎn)政策調(diào)研分析 （一）、 2020 年 1 月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀行業(yè) 2020 年 1 月 23 日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn) 經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對于二手房交易而言，提供了實質(zhì)性的操蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 6 作規(guī)范，對行業(yè)具有劃時代的意義；網(wǎng)上簽約在 7 月 1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規(guī)范的軌道中運行。 （二）、 2020 年 3 月 16 日 通過《物權(quán)法》 10月 1 日起執(zhí)行 2020 年 3 月 16 日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有 重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這一條打消了民眾對 70 年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠的影響；除了 70 后自動續(xù)期外，還有最直觀的一點，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。 （三）、 2020 年 3 月 央行 2020 年首度次加息 中國人民銀行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金 融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。 （四）、 2020 年 5 月 19 日 央行再次加息 中國人民銀行最新公布的消息， 5月 19 日起，上調(diào)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào) ，一年期貸款基準利率上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率上調(diào) 個百分點。從 2020 年 6 月 5日起，上調(diào)存款類金 融機構(gòu)人民幣存款準備金率 個百分點 （五）、 2020 年 7 月 20 日 央行第三次加息 央行宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 個百分點。同時，上調(diào)活期存款利率 9個基點 ,由 %上升至 %。這是 2020 年 2 月以來首次上調(diào)活期存款利率。在這 5年來 ,央行曾多次加息 , 但是上調(diào)對象均為定期存款或貸款利率 ,此次是 5年多來首次上調(diào)活期存款利率。 （六）、 2020 年 8 月 國發(fā)〔 2020〕 24 號 回歸保障 住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住 條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 20 多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 7 上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。 （七）、 2020 年 8 月 央行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率（第四次加息） 為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中國人民銀行決定，自 2020 年 8月 22 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金