【正文】 近 35 年地下水最高水位標高為 。 2 2 Mg 根據(jù)水質(zhì)分析資料，地下水屬 CL由于受大氣降水、黃河河水的影響，地下水位隨季節(jié)變化。 三、地下水 經(jīng)勘探查明， 在勘探深度范圍發(fā)現(xiàn)的地下水類型為第四系孔隙潛水，主要諸集于河床沖擊相的卵石層中。呈強風(fēng)化狀態(tài)。成巖作用差，遇水軟化。 層厚為 － 米，層底埋深 － 米。含砂質(zhì)，含少量粉粒成分。暗黃色，濕，稍密。 該層屬近期人工填土，層厚 － 米。物理力學(xué)性質(zhì)差異很大。自上而下為： 人工填土（ Q4ml） ：黃褐色，稍濕，不均質(zhì)，由粉土夾卵石、塊石組成。 二、地層巖性 在鉆探所達的深度范圍內(nèi)，地層為第四層系全新統(tǒng)（ Q4）的風(fēng)成黃土狀粉土、中砂、卵石層。場地地處黃河蘭州段北岸級階地。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 34 。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 。 三、建設(shè)條件 ，本項目上水可從上述干線引入。但據(jù)目前形勢來看， 08 年的雁灘依然會保持 “ 看客風(fēng)格 ” ，溫熱適度地在地產(chǎn)界保持自己的特色，穩(wěn)步當中尋求發(fā)展。 在最新的蘭州城市規(guī)劃中，雁灘主要布置高新產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易、生活居住等用地。而這些對于房地產(chǎn)開發(fā)也同 樣起到了不可估量的優(yōu)勢資源。 07 年 下半年的集中發(fā)力力保 “ 革民根據(jù)地 ” 的頭銜。項目選址于此具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢和良好的開發(fā)建設(shè)條件。 占地 平方米，該規(guī)劃區(qū)環(huán)境很好，今后蘭州市的開發(fā)將集中在這一帶，區(qū)內(nèi)將面向多層及小高層，園林建設(shè)，休閑娛樂的普通住宅為主。從玄關(guān)系統(tǒng)、廚房設(shè)備安置、進入式更衣間、衛(wèi)生間收納系統(tǒng)等等到節(jié)能環(huán)保、智能化系統(tǒng)的應(yīng)用等方面，都進行了全方位革新。 其四， 積極推進節(jié)能環(huán)保和住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和實施 。其三，始終堅持以客戶為向?qū)У暮诵膬r值觀。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 32 五、其他建議 其一， 注重 以人文精神為特征的企業(yè)文化、規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理意識、以及堅守道德底線的理念 ； 其二，強調(diào)持續(xù)增長 。以便市民生活方便從而對自己生活的小區(qū)有一種樂在其中的感覺。所處區(qū)域商貿(mào)、醫(yī)療、教育、文化、市政配套設(shè) 施齊全，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。本小區(qū)是一個封閉式的小區(qū)，由一棟全框架多層、兩棟點式框剪小高層和一棟板式框剪高層構(gòu)成。 天源 嘉座定位是以銷售為主，天源 小區(qū)均由高層構(gòu)成， 20 層的有七棟， 27 層的有兩棟。在規(guī)劃的時候，我們充分的保留了小區(qū)原有的古樹資源。座擁城市繁華與田園寧靜，成就最完美的現(xiàn)代生活。 第七節(jié) 項目開發(fā)建議 一、項目開發(fā)整體構(gòu)想 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 31 天源 需要隨時深入了解競爭對手的行動策略和信息，以制定相應(yīng)的營銷方案。 通過對本案所面臨的機會與威脅以及優(yōu)勢與劣勢的綜合分析，可以認為本案所面臨的機會大于威脅，本項目的優(yōu)勢大于劣勢，通過精心研究策劃，威脅是可以應(yīng)對的，劣勢也是可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢的。 環(huán)境、地段、價格、 物 業(yè)管理以及品牌文化是影響消費者購房決策的主要因素。全部戶型不但融合了生態(tài)景觀的規(guī)劃與理念建造而且還融合了親光、觀景的思想，還延續(xù)了中國人最好戶型理念的同時最大限度得滿足了室內(nèi)光照，確保了室內(nèi)的空氣對流、新鮮，最大程度上運用空間布局打造了典雅的時尚生活，讓 生活燦爛多彩！ 四、 調(diào)研基本結(jié)論 通過對本案內(nèi)外環(huán)境和條件的調(diào)查研究，我們可以初步得出以下幾點基本結(jié)論： 在今后較長的時期內(nèi)，蘭州市 雁灘區(qū) 房地產(chǎn)市場將有較快的發(fā)展，但總體上處于較低的水平，有著較大的發(fā)展空間和市場潛力。 三、從政府規(guī)劃對本項目的影響分析 嘉泰名居項目在 2020 年 元旦期間最新推出 “ 生態(tài)景觀房 ” ，這是 一期火爆銷售中持續(xù)推出的經(jīng)典戶型，其將河景與小區(qū)內(nèi)景完美結(jié)合，以其卓越的品質(zhì)贏得了消費者的認可，充分滿足了高品質(zhì)客戶對生活完美的追求。 二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對本項目的影響分析 天源嘉泰名居是由甘肅天源房地 產(chǎn)開發(fā)公司，位于蘭州市佛慈大道鹽場路什字東南角，坐北朝南，遠望五一山，南眺黃河，屬黃河風(fēng)情線開發(fā)地帶。但是只是少數(shù)人賺錢，會使得這個市場死掉，在這種情況下，行業(yè)的人組織起來建立一個自律的市場，使得大家對市場有信心，所以才造就了世界頂尖的金融中心，使得參與到這個里面的每一個企業(yè)和個人有很好的回報。但是，這個時候既是機遇也是挑戰(zhàn)，畢竟這些新的政策出臺，國家將從銀行，從工商，從稅務(wù)從統(tǒng)計資料等 等方面，都房地產(chǎn)業(yè)幾管齊下，你想建立一個比較健康的 房地產(chǎn)市場，這個對大家是一個挑戰(zhàn)。這個為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了一個非常堅實的基礎(chǔ)，而且全球的流動性，而且是中國流動性的增加，這種情況不是短期可以改變的，因為全部的經(jīng)濟體是聯(lián)系在一起，市場的博弈者除了央行有更多的金融機構(gòu)，和各種各樣的基金，所以短期的流動性的改變是不可能的。天源地產(chǎn)隸屬于甘肅省糧油儲運有限公司，是一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們秉承 “ 天澤大地，人居福源 ” 的企業(yè)宗旨，堅持 “ 追求精致 ，關(guān)注細節(jié) ” 的開發(fā)理念，遵照 “ 建精品樓盤，創(chuàng)一流小區(qū)，樹企業(yè)形象 ” 的總體要求， 10多年來，精心打造了團結(jié)新村、雁灘、天源等多個優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目。 天源 小區(qū)單體功能布局合理，面積恰當，住宅區(qū)與商業(yè)步行街互不干擾，動靜分區(qū)明確。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)面積 16 萬平方米，設(shè)計住房 960 套，商業(yè)建筑近 3萬平方米，近萬平米的蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 29 綠地廣場，綠化面積達 33%，九幢住宅樓圍繞中心綠呈橢圓形地排列，樓層高度為 202層不等。小區(qū)交通便利，地理位置優(yōu)越，學(xué)校、醫(yī)院、商場等公用設(shè)施完善齊備。 六、對該項目的總體評價 天源 座擁城市繁華與田園寧靜，成就最完美的現(xiàn)代生活。 開發(fā)商對項目的看法是 天源 五、開發(fā)商對項目的看法即要達到的要求 天源 嘉泰名居會所，集休閑、健身、游樂為一體，供 業(yè)主 交友應(yīng)酬、休閑娛樂，秉承 “ 享受、健康、快樂 ” 的理念，為業(yè)主提供全面專業(yè)的尊貴服務(wù)。 小區(qū)圍墻及各個出入口處采用紅外線監(jiān)控，人車分流，智能監(jiān)控，子巡更系統(tǒng)自動報警，層層設(shè)防，一切確保家園安全，住得舒心，出行安心！服務(wù)貼近生活，讓生活更有風(fēng)格。開辟了金城代表現(xiàn)代高尚社區(qū)生活的典范，為懂得生活的人而醞釀。 天源 四、項目市政配套設(shè)施調(diào)研分析 天源 嘉泰名居，步行 5分鐘至黃河風(fēng)情線，乘坐市內(nèi)公交車 5 分鐘到達黃河鐵橋和白塔山公園， 12 分鐘到達東方紅廣場， 15分鐘到達西關(guān)， 20分鐘到達火車站。商業(yè)步行街與小區(qū)互不干擾，動靜分區(qū)明確。九幢住宅樓略呈橢圓形圍繞中心綠地分布，樓層高度為 16— 27 層不等。嘉泰名居小區(qū)由圍繞近萬平米的中心綠地布置的高層住宅小區(qū)和商業(yè)步行街兩部分組成。另外正在籌建一個 10米寬的綠化帶 . 該項目七通一平解決良好，對于水電暖等這些基本設(shè)施配備齊全，而且質(zhì)量絕對可靠，這也是綜合考慮業(yè)主的利益，施工部門對這些基礎(chǔ)設(shè)施予以了高度重視，這不僅體現(xiàn)了考慮業(yè)主的利益，也為建設(shè)單位自身樹立了一個良好的形象。自創(chuàng)辦以來，以規(guī)范化的服務(wù)控制、標準化服務(wù)內(nèi)容、個性化的服務(wù)理念，不僅為業(yè)主提供了滿意的服務(wù)，而且有效的實現(xiàn)了物業(yè)的保值、增值，確保了物業(yè)投資 者的利益?，F(xiàn)有各種專業(yè)人才和管理人員 56 人，目前所轄的物業(yè)有團結(jié)新村小區(qū)、天源小區(qū)、天源嘉座、天源 嘉泰名居項目的開發(fā)商 甘肅天源房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于 1994 年，是隸屬于甘肅省糧油儲運有限公司的一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，天源地產(chǎn)自誕生之日起就以 “ 天澤大地，人居福源 ” 為企業(yè)宗旨，秉承 “ 至誠至真 ” 的服務(wù)理念，以打 造高品質(zhì)樓盤、改善群眾居住環(huán)境為己任 ,先后成功開發(fā)了 “ 天源小區(qū) ” 、 “ 雁灘安居小區(qū) ” 、 “ 團結(jié)新村小區(qū) ” 、 “ 天源嘉座 ” 等現(xiàn)代化住宅小區(qū)。項目總占地面積 為 平方米（ 市畝），用地性質(zhì)為居住建筑為主的綜合用地，規(guī)劃控制容積率為 ，建筑密布為 25%，建筑綠化率 %，總建 筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，包括：住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑城關(guān)七里河雁灘安寧西固東崗銀行貸款存款借取60100100130130150150以上蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 27 面積 平方米，會所建筑面積 平方米，活動中心建筑面積 平方米，幼兒園建筑面積 平方米；地下建筑面積 平方米。得出 部分 結(jié)果如下圖所示： ：出租房 % 自購商品房 % 經(jīng)濟實用房 % 單位福利房 ： 70 平米以下 % 71— 130 平米 % 130 平米以上 % 出租房自購商品房經(jīng)濟實用房單位福利房7 0 平米以下70130平 米1 3 0 平米以上扇面 4蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 26 ： 城關(guān)區(qū) % 七里河區(qū) % 雁灘區(qū) % 安寧區(qū) % 西固 % 東崗 % ： 銀行貸款 存款 % 向別人借 % ： 60100 平米 % 100130 平米 % 130150 平米 % 150 平米以上 % 通過以上圖解可以看出現(xiàn)在大多數(shù)手頭資金有限，主要靠出租，或者購買經(jīng)濟 適 用房為主，地段主要考慮環(huán)境，交通便利以及配套設(shè)施等等，住房面積大多數(shù)人選 擇 100130m2，大概價位在 2030 萬之間，其主要購房經(jīng)濟來源是銀行貸款。 （ 2）廣告目的：引發(fā)銷售熱潮及市場轟動 （ 3）策略：大硬廣、大型公關(guān)活動、超大賣場、開盤媒體炒作。 （ 4）廣告組合：報媒以品牌樹立及提示預(yù)約資訊為主； 新聞報道可設(shè)一專題 ； 公交廣告、語音廣告及戶外繼續(xù) “ 情景地產(chǎn) ” 主題 。為項目儲備傳播力量。 （ 3）策略：全面啟動大眾媒體，通過大版面的報紙軟文宣傳及多種傳播渠道的全面鋪設(shè) ，引發(fā)充分的市場關(guān)注度，迅速提升和豐滿高起點的項目品牌形象。 在蓄勢期主要以新聞炒作為主，其目的告知購房者企業(yè)信息，打造企業(yè)品牌，間接提升產(chǎn)品品牌；預(yù)熱期以客戶定位為樓盤找到準客戶，明確樓盤的客戶層定位；告知期重點闡明其市場定位、產(chǎn)品特點、品牌個性； 重點突出產(chǎn)品 “ 園林景觀的前期完成 ”開盤期重點訴求樓盤的品牌核心價值。 ※ 雁灘及高新區(qū)片區(qū)等的商販，從事各業(yè)生意，年齡為 35— 45，家庭年收入在 10萬元以上。通過本案傳播推廣爭取達到以下目標： 項目知名度 50%（ 3 萬人） 項目理解率到達項目知名度的 20%（ 6 萬人） 項目偏好率達到項目理解率的 50%（ 3 萬人） 項目需求量達到項目偏好率的 10 %（ 3000 人） (三 )、 總體描述： ※ 雁灘科技新區(qū)、蘭大高新區(qū)從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的知識分子，年齡為 26— 35，家庭年收入在 4 萬元 — 8萬元。 七 、一期（水云閣）推廣策略 (一 )、 傳播宗旨： 準確表達本案項目信息給目標消費群，在其心中建立起項目的品牌形象，促進入市期及后期銷售。避免產(chǎn)生相互的陌生感。 D、城關(guān)區(qū)設(shè)置特色外賣場，可設(shè)在西關(guān)、南關(guān)、張掖路步行街等人流大量集中之地。 (三 )、 實現(xiàn)營銷策略手段： A、運用戶外看板攔截周邊客戶，工地圍墻的設(shè)計至關(guān)重要。室內(nèi)與室外一種很自然的過度，使人與室外的接觸更為自然 。 C、多級景觀設(shè)計，層次感較強。而本項目更注重建筑本身的元素，將園林優(yōu)雅氣質(zhì)和現(xiàn)代生活元素相結(jié)合，其與生俱有的氣度讓人折服。售樓中心的格調(diào)和氣氛，樣板示范單元區(qū)的實體感覺， ONE TYPE 式個人化精美樓書，簡潔明了的沙盤，業(yè)務(wù)人員良好的禮儀談吐都是極為重要的考慮。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 23 策略 3：變膚淺說教式的溝通為以道具、場景影響為主的輕松交流。 策略 2：營銷渠道的最優(yōu)化原則 我們的客戶是誰？他們在哪 里？怎樣找到他們？樓盤雖好，但我們必須盡快找到可以傾訴的對象。 五 、核心主題和策略簡述 (一 ) 核心主題 透過 “ 天慶嘉園 ” 建立與項目、目標客群、區(qū)域與城市發(fā)展的價值主軸，同時延伸出超越物理的人文居住理想達到超越產(chǎn)品而實現(xiàn)行業(yè)與 雁灘板塊引領(lǐng)者 的姿態(tài)。供求狀況的演變正滑向失衡的邊緣，大量的個案競竟相爭奪有限的客源。 近年，蘭州經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來了商品房市場的急速發(fā)展。但我們認為，本案的品質(zhì)核心在于小高層。從目前地產(chǎn)市場凸現(xiàn)的 “ 高層低密度 ” 伊始，高層的競爭從立面、戶型、樓形到棟間布局，滲透至產(chǎn)品的各個細節(jié)。 四 、策略背景 —— 競爭環(huán)境的理解 本案產(chǎn)品形態(tài)比較 豐富，小高層（ 6＋ 1）（ 11＋ 1）及部分純花園洋房、聯(lián)體別墅構(gòu)成。 市場目標： 項目形象塑造，加強市場認同感，實現(xiàn)對項目的強勢促銷。 以天慶地產(chǎn)的品牌號召力 強化 “ 天慶經(jīng)驗 ” 與 “ 品牌實力 ” 的主題，更多的為受眾展示企業(yè)形象與利好信息，塑造項目的公眾品牌。 （ 2）、