【正文】 現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 三、房地產(chǎn)政策調(diào)研分析 （一）、 2020 年 1 月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè) 2020 年 1 月 23 日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺(tái)了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具有劃時(shí)代的意義；網(wǎng)上簽約在 7 月 1日正式實(shí)施，下半年的二手房市場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。 今年以來，蘭州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 城鎮(zhèn)居民 家庭恩格爾系數(shù)為 ％。在戶籍總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，比上年減少 萬(wàn)人。 生態(tài)環(huán)境 建設(shè)、大氣污染綜合整治和黃河水污染治理進(jìn)一步加強(qiáng)，節(jié)能減排工作積極推進(jìn)，清潔能源改造 “123” 計(jì)劃基本完成，城區(qū)空氣質(zhì)量呈現(xiàn)穩(wěn)步好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，全年優(yōu)良天數(shù)達(dá)到 271天，是 “ 十五 ” 以來的最好水平。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易和物價(jià) 方面： 積極開拓市場(chǎng)，推進(jìn) 城鄉(xiāng) 市場(chǎng)體系建設(shè)，大力實(shí)施商貿(mào)重點(diǎn)工程建設(shè)，流通現(xiàn)代化進(jìn)程步伐加快。 在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成 ，占 ％，第二產(chǎn)業(yè)完成 億元，占 ％，第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，占 ％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 ％，市屬工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 ％。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％； 規(guī)模以下工業(yè) 增加值 億元，增長(zhǎng) 7％。非公經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，占全市 GDP 的比重為 ％。 總的來說 國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，綜合實(shí)力和發(fā)展水平邁上一個(gè)新臺(tái)階。出臺(tái)了關(guān)于做好豬肉等副食品生產(chǎn)供應(yīng)等一系列穩(wěn)定價(jià)格的措施。 2020 年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 166043 億元，同比增長(zhǎng) %，比 06 年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有一定文化層次和的人群，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，除了注意建筑本身質(zhì)量外，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及編制單位 一．項(xiàng)目名稱：“天源 — 嘉泰名居” 住宅 小區(qū) 二．建設(shè)單位： 甘肅天源房地產(chǎn)開發(fā)公司 三．項(xiàng)目場(chǎng)址：蘭州市城關(guān)區(qū)鹽場(chǎng)地區(qū)大橋北路東側(cè)、鹽場(chǎng)路南側(cè)，規(guī)劃路 432西側(cè) 四．可研編制單位：蘭州交通大學(xué)土木工程學(xué)院 04 級(jí)工程管理專業(yè)畢業(yè)設(shè)計(jì)小組 第二節(jié) 編制依據(jù) 一、 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》 二、 中國(guó)計(jì)劃出版社《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)應(yīng)用講座》于守法主編 三、 建筑工業(yè)出版社《經(jīng)濟(jì)適用型住宅叢書》唐連 玨 主編 四、 建筑工業(yè)出版社《城 市規(guī)劃原理（第二版）》 五、 蘭州市勘察測(cè)繪研究院“原蓄電池廠廠區(qū)地形圖” 六、 國(guó)家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 七、 建設(shè)單位提供的各種基礎(chǔ)資料、意想?yún)f(xié)議和其它有關(guān)文件 八、 各種統(tǒng)計(jì)資料及市場(chǎng)調(diào)研資料 第三節(jié) 研究概況及范圍 為完成好這次畢業(yè)設(shè)計(jì)，我們?cè)O(shè)計(jì)小組對(duì)蘭州市商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行了較為深入的市場(chǎng)調(diào)研，并進(jìn)行了市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。其中，一季度增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %。出臺(tái)了一批節(jié)能降耗的措施，關(guān)停了一批小火電、小水泥、小煤礦等，提高了環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 4 全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％，增幅較上年提高 個(gè) 百分點(diǎn)。 圖 1 2020 年至 2020 年國(guó)民生產(chǎn)總值 單位：億元 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年2 0 .6 1 2 2 .1 3 2 2 .7 3 2 6 .0 92 7 4 .9 7 2 4 9 .9 9 2 9 0 .3 83 3 6 .0 82 0 9 .0 7 2 9 4 .9 23 2 5 .3 63 7 0 .5 9第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 由圖 1 可知，蘭州市經(jīng)濟(jì)仍保持良好快速的發(fā)展，人均 GDP 也處于穩(wěn)步上升階段。全部市屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。 固定資產(chǎn) 投資 方面： 加大招 商引資力度，積極營(yíng)造良好的投資 環(huán)境 ，重大項(xiàng)目建設(shè)取得顯著成效。全社會(huì)完成新增固定資產(chǎn) 億元，下降 ％。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì) 消費(fèi) 品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。積極優(yōu)化城市環(huán)境，提高城市品位，增強(qiáng)了招商引資能力。 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。農(nóng)民人均純收入 3103 元，比上年增長(zhǎng) ％；人均生活支出 2420 元，增長(zhǎng) ％。初步核算，一季度蘭州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％。 （二）、 2020 年 3 月 16 日 通過《物權(quán)法》 10月 1 日起執(zhí)行 2020 年 3 月 16 日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有 重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對(duì) 70 年使用期滿后國(guó)家回收土地的顧慮，有利于提高購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。 （四）、 2020 年 5 月 19 日 央行再次加息 中國(guó)人民銀行最新公布的消息， 5月 19 日起，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。同時(shí)，上調(diào)活期存款利率 9個(gè)基點(diǎn) ,由 %上升至 %。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住 條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn) 行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 雖然之前幾年的宏觀政策在 07 年逐步深入的落實(shí)展開，但是對(duì)市場(chǎng)信心的影響已經(jīng)失去，與此相反的是，因?yàn)檫^去兩年對(duì)宏觀政策的過高預(yù)期和實(shí)際市場(chǎng)截然相反的表現(xiàn)之間的沖突，廣大購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)政策失去了信心，人們普遍放棄持幣觀望，投入到市場(chǎng)中。 五、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與走勢(shì) 2020 年上半年蘭州市土地市場(chǎng)分析 隨著居民收入的不斷增加，改善居住條件已成為居民提高生活質(zhì)量的首選，蘭州市作為甘肅省經(jīng)濟(jì)水平、生活水平比較領(lǐng)先的城市，其居住環(huán)境的優(yōu)越性優(yōu)于甘肅省的其他城市，其他城市的很多購(gòu)房者仍側(cè)重選擇在蘭州市投資購(gòu)房，房地產(chǎn)需求旺盛。 07 年 23季度蘭州市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)分別為： 和 ，分別比 2020 年 23季度指數(shù)回落 和 個(gè)百分點(diǎn)。而 11 月份公布的數(shù)字顯示，與去年同期相比，10月份蘭州新建商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)了 %。商品房空置面積總量有較大下降。 這說明了在 2020 年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出旺盛的向上的高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 房?jī)r(jià)居高不下一直是蘭州市民關(guān)注的焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)偏高和地價(jià)的關(guān)系不是很密切，地段升值、商業(yè)炒作等因素引起的房?jī)r(jià)飆升要超過地價(jià)本身對(duì)房?jī)r(jià)的影響。隨著住房分配貨幣化全面推進(jìn)，市場(chǎng)潛在需求將逐步轉(zhuǎn)化為有效需求，呈現(xiàn)供求兩旺的局面。 隨著 個(gè)人住房消費(fèi) 的 繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，按揭購(gòu)房將成為 主要購(gòu)買方式。我們國(guó)家這種機(jī)會(huì)到處都是。 (2)、找變求發(fā)展。做一個(gè)營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一人住宅開發(fā)的時(shí)候，面對(duì)的消費(fèi)者是完全不一樣的。不能用同樣的方式去放在不同的市場(chǎng)上來行銷，應(yīng)該根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的特性來做好行銷規(guī)劃、廣告以及整 個(gè)產(chǎn)呂設(shè)計(jì)、設(shè)備的選擇，在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階 段的基礎(chǔ)上再開發(fā)就是我們目前的機(jī)會(huì)。未來蘭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展至少有以下八大趨勢(shì)，即規(guī)?；?、民營(yíng)化 ,制度化、差別化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化。 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 (2)、民營(yíng)化。 (3)、制度化。由于長(zhǎng)期處于“賣方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同化 ,然而如果認(rèn)真研究中國(guó)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)追求“量”向乞求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期，這是宏觀大勢(shì)；從市場(chǎng)的微觀層面看，市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的、有時(shí)還變得很快，開發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會(huì)盡失先機(jī)。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心 競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，長(zhǎng)久以來中國(guó)的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去“踩點(diǎn)”，交易費(fèi)用很高。而未來中國(guó)房開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著大趨勢(shì)是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 的開發(fā)展將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對(duì)今后的項(xiàng)目開發(fā)及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響。 蘭州房地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面， 政府 要順因趨勢(shì)的發(fā)展，制定出切實(shí)可行的戰(zhàn)略計(jì)劃。怡景灣、路橋華峰大廈 回顧一年的雁灘樓市， “ 老 樓盤 ” 作為雁灘開發(fā)的始作俑者，功不可沒的同時(shí)，依然有責(zé)任扛起 “ 雁灘片區(qū)文化 ” 成型的重任。而它并沒有像噴發(fā)過的火山一樣隨后就悄無聲息，而是一座活力四射的 “ 活火山 ” 隨時(shí)隨地新作的出爐，讓天慶的“ 出手 ” 變得極合適宜。下半年的集中發(fā)力力保 “ 革民根據(jù)地 ”的頭銜。南河道沿岸將會(huì)因此形成一股新勢(shì)力，河岸住宅區(qū)新科時(shí)代已經(jīng)占據(jù)首席代表的位置，雁灘徹底擺脫 “ 臟亂差 ” 的形象已然時(shí)日不遠(yuǎn)。由此可見， “ 最活躍區(qū)域之一 ” 的復(fù)出江湖則還需要一到兩年的時(shí)間。 規(guī)劃中 2020 年城市人均居住面積 9 平方米，住房成套率 80％：到 2020 年人均居住面積達(dá)到 12 平方米，住房成套率達(dá)到 90％以上。后來辟為公園，園中林木茂密，風(fēng)光明媚，建有樓臺(tái)亭閣，與黃河景色互相映襯，十分壯美。 充分利用現(xiàn)有公交的優(yōu)勢(shì)，完善公交站場(chǎng)建設(shè)，到 2020 年市區(qū)公交線路網(wǎng)密度達(dá)到 34 公里 /平方公里，在邊緣地區(qū)公交線路網(wǎng)密度達(dá)到 2— 公里 /平方公里，汽、電車擁有量達(dá)到 12 標(biāo)臺(tái) /萬(wàn)人。 三、區(qū)域暢銷樓盤分析 （ 1） 區(qū)域介紹 蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 19 蘭州市雁灘及高新開發(fā)區(qū)區(qū)域集新港城、天慶嘉園、鴻運(yùn)潤(rùn)園、基業(yè)豪庭等幾個(gè)大盤項(xiàng)目爭(zhēng)奇斗艷，個(gè)領(lǐng)風(fēng) 騷，雁灘區(qū)域亦已經(jīng)成為蘭州市地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的橋頭堡。再加上小區(qū)周邊的雁灘家具市場(chǎng)、建材市 場(chǎng)、蔬菜市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)，黃河醫(yī)院、慈和堂醫(yī)院，中醫(yī)骨傷科醫(yī)院、甘肅省聯(lián)大、市外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、新亞中學(xué)等醫(yī)療教育系統(tǒng)，雁灘公園、草地公園，兒童公園、體育公園等游樂場(chǎng)所；小區(qū)周邊的各家銀行、超市網(wǎng)點(diǎn)密布，小區(qū)內(nèi)外的便利的生活設(shè)施為成熟社區(qū)奠定了基礎(chǔ)。 銷售目標(biāo)： 力求完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，即住宅 18 萬(wàn)方，商業(yè)及車庫(kù) 4萬(wàn)方 財(cái)務(wù)目標(biāo)： 項(xiàng)目總銷金額： 萬(wàn)元。研究表明，蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展在空間上具有明顯的集聚特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的空間自相關(guān)很明顯，房?jī)r(jià)與商服中蘭州交通大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 20 心的距離呈顯著的線性相關(guān)性。 （ 3） 2020 年 2020 年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路猛漲，致使消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)有了疑慮， 受 2020 年下半年全國(guó)性 糧食價(jià)格 及 2020 年 的肉禽蛋價(jià)格大幅上漲的影響，蘭州市居民消費(fèi)價(jià)格也開始出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。其中工資性收入 元，同比增長(zhǎng) ％。一季度蘭州市完成一 般預(yù)算收入達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％。 第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤及參考樓盤調(diào)研分析 蘭州天慶嘉園 A 區(qū) ――“ 水云閣 ” 模擬營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)案 一 、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于 蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，由甘肅天慶房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開發(fā)，該項(xiàng)目地處交通便利環(huán)境優(yōu) 美地段，容積率達(dá) ，占地面積 350000 平方米，建筑面積 35萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目充分開發(fā)小區(qū)的可利用資源，真正實(shí)現(xiàn)“人車分流”，計(jì)劃在小區(qū)建成一個(gè) 2萬(wàn)平方米的大型地下停車場(chǎng)，在進(jìn)一步完善公共社區(qū)智能化的基礎(chǔ)上，引進(jìn)家庭智能化建設(shè)，引領(lǐng)蘭州市民住房消費(fèi)的新時(shí)尚。 同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目類比：（前期） 新港城 ????? 濕地公園、黃河 ??????“ 水岸人家 ” 天慶家園 ???? 新城市主義概念 ??????“ 水景名盤 ” 鴻運(yùn)潤(rùn)園 ????“ 健康旗幟 ”???????“ 生態(tài)大盤 ” 基業(yè)豪庭 ????“ 蘇州園林 ”???????“ 新派園林住所 ” 分析： 天慶家園項(xiàng)目定位 “ 新城市主義集成社區(qū) ” 支撐點(diǎn)： 整體 43 萬(wàn)放量、配套相對(duì)完善、 消費(fèi)者感觀映象 —— “ 大 ” —— “ 空 ” —— “ 不具體 ” 天慶家園產(chǎn)品定位 “ 中國(guó)水景名盤 ” 支撐點(diǎn) “ 景觀設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、中庭花園設(shè)計(jì)。 “ 情境地產(chǎn) ” 將產(chǎn)品與人放在一起，既是房地產(chǎn)品質(zhì)的回歸，又是品質(zhì)的升華。 （ 2）、導(dǎo)向 傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目是先造樓再出景觀，而 “ 天慶嘉園 ” 既然是引領(lǐng)蘭州地產(chǎn)新方向的樓盤，必定會(huì)帶給消費(fèi)者一個(gè)驚喜。 市場(chǎng)目標(biāo)： 項(xiàng)目形象塑造，加強(qiáng)市場(chǎng)認(rèn)同感，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)