【文章內容簡介】 修建費用大致如下：（1）,按照每平方米700元,( 2 )大酒店豪華套房裝飾面積為500平方米，按照每平方米1050元的經濟指標計算，酒店套房裝璜工程造價為1086,；（3）大酒店商務間、按照每平方米880元的經濟指標計算，酒店標房裝璜工程造價為8198,；(4)酒店改造機電部分的工程費用若按照每平方米120元的經濟指標計算，4個樓層的機電費用為1242156元。（5）酒店其他主要功能設施如商務中心、健身房、大型會議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費用約215萬元。酒店改造工程總體費用，除了包括套房、標房、機電部分的改造費用，還應該包括酒店設備的更換費用、酒店房間家具、窗簾等費用。根據表格顯示。各項目修建費用占總修建費用的比例如下圖表示：圖表7：加丁嘎度假山莊酒店修建費用比例示意圖八、酒店的經營成本及效益分析（一）酒店年營業(yè)收入測算加丁嘎度假山莊酒店擁有83間客房，其中套房4間、商務間10間、標準房69間；另外，擁有大型會議中心、高級西餐廳、咖啡吧、健身房、商務中心等酒店配套設施。（1）營業(yè)收入:主要是酒店客房收入。按照套房價格500元/日、商務間300元/日、標間200元/日計算，酒店出租率按照60％計算，：其中，、。各房間類別年收入比例表：圖表10：加丁嘎度假山莊酒店各房間類別年收入對比表隨著拉薩旅游熱的升溫，未來幾年林芝高星級酒店的出租率將有穩(wěn)步上升，另外，酒店房間價格也將大幅度增長，因此，加丁嘎度假山莊酒店的年主營收入也將隨之有較大漲幅。從2010年至2014年，按照加丁嘎度假山莊酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房價格按照每年10％的比例增長來計算（據林芝地區(qū)旅游會展處統(tǒng)計，自2005年以來，林芝地區(qū)二星級以上的高星級賓館平均房價年均增幅達17%，我們此處計算為保守測算），那么加丁嘎度假山莊酒店客房年收入將呈現穩(wěn)步上升趨勢。加丁嘎度假山莊酒店客房價格增長大致如下：圖表11：加丁嘎度假山莊酒店20010—2014年客房價格表20102011201220132014套房500585650760850商務間300350410470575標準間200235270400450加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房收入增長圖（單位：萬元）：圖表12：加丁嘎度假山莊酒店2010—2010年客房年收入增長圖（2）其他收入：主要是酒店會議中心、餐廳、健身房、商務中心、停車場等配套設施的年收入。根據對林芝地區(qū)高星級酒店經營情況的調查，一般高星級酒店會議室、餐廳及其他配套設施的年收入約為100萬元。若酒店會議中心大力開拓市場，作為自治區(qū)各地區(qū)召開會議的主要會場之一，那么酒店會議中心的年收入還將有較大的提高。另外，根據目前停車場狀況，我們預計停車場年收入為5萬元左右。營業(yè)收入匯總列表：（單位：萬元）圖表13：加丁嘎度假山莊酒店營業(yè)收入匯總表收入高級套房商務間標準間配套設施停車場總計數額1002注：酒店出租率按照60％計算。（二）酒店年經營成本測算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對應的運營成本，據了解，高星級酒店客房運營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60％計算，；按照早餐成本每份10元、每個客房每日2份早餐計算。（2）營業(yè)費用營業(yè)費用主要是指酒店運營的物業(yè)管理費支出、基層人員工資及其他費用支出。物業(yè)管理費支出主要包括酒店設備保養(yǎng)費、設備修理費等等，若按照每平方米月管理費1元計算，（此處計算，不包含停車場面積；另外據了解，四星級酒店年水電、燃油等能源消耗費用約80萬元?；鶎訂T工工資：根據下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設置和人員編制表，我們預編酒店基層員工為98人。按照目前拉薩高星級酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山莊酒店基層員工年工資總額約106萬元。其他費用：其他費用主要是酒店運營中的宣傳、廣告等必須支出的費用。據了解，高星級酒店年宣傳、廣告費用約10萬元。（3）管理費用管理費用主要是指酒店運營過程中酒店管理層工資、酒店公司前期開辦費用以及酒店固定資產折舊費。管理層工資：根據下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設置和人員編制表，我們預編酒店管理層員工為10人。按照目前拉薩高星級酒店管理層員工工資的一般水平（、含四金），加丁嘎度假山莊酒店管理層員工年工資總額約36萬元。公司開辦費用：主要包括裝飾費用和酒店公司工商注冊費用、酒店開業(yè)典禮費用等，開辦費用合計30萬元（其中裝飾費用約為25萬元）。公司開辦費用按照年攤銷，每年攤銷費用為6萬元。固定資產折舊與攤消費：相關須重新添置固定資產（設備）400萬元，折舊年限按照10年計算，每年折舊費用為38萬元。增加酒店電腦等辦公用固定資產10萬元，按照5年折舊，每年折舊費用為2萬元。酒店固定資產折舊費和開辦費攤銷表：圖表14：加丁嘎度假山莊酒店固定資產折舊費和開辦費折舊資產資產總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費3056設備固定資產4001040辦公固定資產1052折舊和攤銷費用總計48其他費用：按照高星級酒店費用開支的一般標準，每年酒店差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓費約需 20萬元。（4）財務費用財務費用主要是指酒店涉及銀行貸款時需支付銀行利息、銀行手續(xù)費等。計劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時間為2年，按照目前銀行貸款利率計算，每年財務費用約90萬元。綜上所述。酒店運營具體成本構成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：加丁嘎度假山莊酒店運營成本表序號成本年成本數額備注1客房年材料消耗費用客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％計算2年早餐成本費用早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％計算3物業(yè)管理費不包含停車場面積4年水電、燃油等能源消耗費80——5基層員工工資106預編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費10——7管理層工資36預編酒店管理層員工為10人8公司開辦費用年攤消6（公司開辦費用總費用30萬按照5年攤銷，每年攤銷費用為6萬元）包括裝飾費用和酒店公司工商注冊費用、酒店開業(yè)典禮費用等9固定資產年折舊與攤消費40——10差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓費20——11財務費用90計劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時間為2年，按照目前銀行貸款利率計算年運營成本費用總額備注酒店運營具體成本比例如下(單位：萬元)：圖表16：加丁嘎度假山莊酒店運營成本比例圖酒店運營成本比例示意圖17%48%29%6%主營成本經營專用成本管理專用成本財務專用成本（5）營業(yè)稅根據上文計算。依林芝地區(qū)有關稅務征收規(guī)定，%。因此，根據此項規(guī)定。（6）所得稅根據上文計算。根據林芝地區(qū)有關稅務征收規(guī)定，高星級酒店的所得稅征收比例為15％。因此，根據此項規(guī)定。那么。稅后收入如下表所示：圖表17：加丁嘎度假山莊酒店稅后收入表序號酒店收入與成本項目數額備注1年收入2年營業(yè)稅及附加費 %3年運營成本費用總額4年收入除去各項成本費用和營業(yè)稅5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入根據加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設施年收入102萬元均不變。，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計算，則2010年至2014年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）：圖表18：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年凈收入增長示意圖20102014年凈收入增長示意圖02040801502002010年2011年2012年2013年2014年凈收入(萬元)當然如果考慮到財務費用兩年后不存在。2年以后的凈收入比上圖的數據還要高。九、財務分析重要假設：酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展；無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響酒店建設和發(fā)展；宏觀經濟環(huán)境無重大突變一般假設：所得稅率為15％；利率維持目前水平。（一）投資回報分析2010—2014年的酒店財務指標如下表：圖表19：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年財務指標2010年2011年2012年2013年2014年總收入(萬元)總成本(萬元)445445445445營業(yè)稅及附加(萬元)111所得稅(萬元)凈收入(萬元)624.794.9941227若酒店修建裝修工程總造價為2600萬元計算，從上表可以發(fā)現，酒店修建工程投資10年就可以收回成本。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年投資收益率曲線圖20102014年酒店的年投資收益率曲線圖%%%%%0%5%20%40%60%2010年2