【文章內(nèi)容簡介】 構(gòu)件；13 / 58高層住宅由豐富的體形變化及兩種顏色涂料的相互襯托，清秀挺拔；園林景觀：項目北側(cè)為天津市花木種植基地，占地 3548 畝的劉園苗圃，號稱亞洲最大“綠肺” 。整個居住小區(qū)以聯(lián)系南北向的兩個擴大綠化軸線和步行環(huán)路為主題，將綠化與小區(qū)的中心綠地相結(jié)合。小區(qū)綠化強調(diào)社區(qū)空間整體形象的塑造，整個居住小區(qū)以聯(lián)系南北向的兩個擴大綠14 / 58化軸線和步行環(huán)路為主題，將綠化與小區(qū)的中心綠地相結(jié)合，在小區(qū)步行環(huán)路上結(jié)合庭院綠帶，不同功能綠化將相互聯(lián)系，相互滲透。 規(guī)劃范圍北端為劉園苗圃，小區(qū)以集中綠化和住宅庭院綠化為主， ，并南北向布局形成主要景觀軸線，住宅山墻和檐墻大部分都能望見集中公共綠化，有良好的視覺通廊，充分體現(xiàn)“背向庭院面向公共綠化視野，人車完全分流”的規(guī)劃概念。配套商業(yè)每個商鋪約 230 平米，為兩層設(shè)計，商業(yè)體兩端為三層商業(yè)，且面積較大滿足大型商業(yè)的需求商業(yè)規(guī)劃：整體商業(yè)規(guī)劃結(jié)合了住宅小區(qū)的整體規(guī)劃，與交通動線流向規(guī)劃設(shè)計綜合考慮，并且將其作為一個建筑景點來進行規(guī)劃設(shè)計。在滿足客戶的商業(yè)需求的同時也豐富社區(qū)住宅居民的景觀視野，進而使園林景觀與建筑景觀融為一體、相得益彰。 在商業(yè)形態(tài)上：臨龍巖道的主要商業(yè)臨街面上計劃建設(shè)成為具有大眾親和力的、街坊式休閑商鋪群，集景觀效果、特色文化、商業(yè)服務(wù)功能為一體的互動景觀式商業(yè)區(qū)。以滿足周邊人群的基本生活需求為主，如小型超市、24 小時便利店、自助銀行、咖啡屋、茶舍、口腔保健診所，以及傳統(tǒng)雜貨店、花店、蔬果鋪、迷你美容中心等等交通組織小區(qū)的主出口形成一條主要供人流、自行車進入小區(qū)的人流交通環(huán)路，同時提供了用地界限內(nèi)的環(huán)行機動車道路，通過該環(huán)路把整個小區(qū)各個不同的住宅單體串聯(lián)起來，使各個單體在保證使各自相對獨立性的同時，又能有機地聯(lián)系在一起，形成統(tǒng)一的整體。 在規(guī)劃設(shè)計中采用了兩環(huán)，兩軸、小區(qū)級組團，完全人車分流的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。兩環(huán) ： 機動車環(huán)路 既在用地界限內(nèi)形成一個供機動車專用的交通環(huán)路，把小區(qū)機動車分流到外圍，保持小區(qū)內(nèi)部的安靜。人行環(huán)路 既在小區(qū)集中綠地內(nèi)形成一個人流專用的交通環(huán)路，通過獨立的人流交通環(huán)路，把整個小區(qū)不同的住宅單元串聯(lián)起來，組成本案規(guī)劃的主要人流交通。小區(qū)的交通采用完全人車分離的車行系統(tǒng)。小區(qū)的主出口形成一條主要供人流、自行車進入小區(qū)的人流交通環(huán)路，同時提供了用地界限內(nèi)的環(huán)行機動車道路。交通環(huán)路有效地組織了小區(qū)內(nèi)的交通，通過交通環(huán)路不僅提高小區(qū)交通的便捷性，也有效地減少了各住宅單體間的穿行交通，提高了道路的通行效率。并且小區(qū)內(nèi)室外道路及設(shè)施考慮殘疾人15 / 58和老年人使用的要求，進行的是無障礙設(shè)計 小區(qū)采用地下車庫和地面的形式解決自行車停車問題，機動車沿機動車周邊道路停車場停放。而同時兼顧社會停車的需要，并預(yù)留出部分來訪者的車位空間按１：０．７來配置機動車停車位。 兩軸 ：即在住宅山墻部位形成兩個南北向的綠化開敞空間的綠色視廊，結(jié)合小區(qū)西向入口及組團布局形式，形成兩條南北向的主入口的景觀軸。該軸主要是結(jié)合小區(qū)入口公建和內(nèi)部的景觀綠化帶，沿小區(qū)的南向形成綠化環(huán)境良好具有標志性的小區(qū)入口景觀，而在小區(qū)北半部，由環(huán)路串聯(lián)起高層住宅單元。 組團：結(jié)合道路環(huán)路和中心綠化，依據(jù)不同的功能習(xí)慣形成不同的功能區(qū)。分為東西三個獨立住宅組團。（三）項目核心優(yōu)勢 區(qū)域優(yōu)勢本案位于天津市北辰瑞景居住區(qū)。瑞景居住區(qū)地理上位于天津市西北部(北辰區(qū))，辰昌路(丁字沽三號路)與外環(huán)線之間的北辰區(qū)境內(nèi)，距市中心距離約 12 公里，向南靠近紅橋區(qū)，向東臨近河北區(qū)。瑞景居住區(qū)規(guī)劃四至范圍：東起辰旺路；西至辰昌路；北至龍洲道；南至龍巖道項目位于外環(huán)線內(nèi)，距外環(huán)線直線距離 公里，本項目坐落的北辰區(qū)為天津市環(huán)城四區(qū)之一，位于市中心區(qū)北部，距北京 110 公里，距天津新港 50 公里，距天津濱海國際機場 15 公里。北辰區(qū)的行政區(qū)域總面積為 平方公里，轄 3 街、9 鎮(zhèn)，戶籍總?cè)丝?32 萬人。北辰區(qū)交通、通訊、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達。有 3 街 3 鎮(zhèn)座落于中心城區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間。京津塘高速、津保、津薊高速公路在本區(qū)設(shè)有進出口，京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡(luò)線穿越中部，設(shè)有四個鐵路客貨運站和全國最大的鐵路編組站。優(yōu)越的地理位置和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)濟與社會發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。 北辰區(qū)作為天津市新四區(qū)中最北端的區(qū)域，歷來受到天津人“重南輕北”思想的影響，這在一定程度上阻礙了它的發(fā)展，但輕軌一號線的通車使用，快速帶動了瑞景居住區(qū)的發(fā)展。只需要 25 分鐘，就可以從瑞景到達中心區(qū)。16 / 58根據(jù)天津市快速軌道交通線網(wǎng)的規(guī)劃，已經(jīng)建成并通車的地鐵一號線，以及規(guī)劃建設(shè)的地鐵四、五、八號線均途經(jīng)本區(qū)，城市軌道交通網(wǎng)的建設(shè)必將縮短區(qū)域間的時間、空間距離，對沿線周邊樓盤的價值拉動，也并非呈均衡性顯示。相對而言，地鐵的價值拉動力是從內(nèi)向外，呈從低到高的趨勢。越是處于市區(qū)外圍的樓盤受到的拉動力越大。對于瑞景居住區(qū)這樣一個擁有良好居住氛圍和目前相對價廉的房地產(chǎn)產(chǎn)品的大型居住區(qū)域而言，其區(qū)位價值和產(chǎn)品價格必然會隨著城市整體的發(fā)展和城市立體交通體系的逐步完善，而得到更進一步的提升。? 快速路交通途徑本區(qū)的快速路西北半環(huán)、東西兩縱以及京津公路的擴建將打通城市平面交通頸瓶，使北辰區(qū)連接京、津兩地的交通咽喉地位更為明顯，使區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展更具有利支持。根據(jù)天津中原的實地調(diào)研了解到，在距本項目 5 公里半徑范圍內(nèi)，營業(yè)面積超過 5000㎡以上的大型商業(yè)設(shè)施共有 4 家，其中 3 家為大型超市，1 家為大型餐飲設(shè)施，總體營業(yè)面積達 萬㎡。從整體區(qū)域范圍看來大型超市布點密集，供應(yīng)量比較充分。此區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)營狀況最好的超市為家樂北辰店，目前營業(yè)額位居天津家世界超市13 家門店中的第三位。此超市位于南倉道附近，天穆鎮(zhèn)政府對面，緊鄰京津公路。在家樂入口處引入麥當(dāng)勞，前來就餐的人較多。此區(qū)域的消費客群多為北辰當(dāng)?shù)氐木用窈吐愤^京津公路的流動客群。易初蓮花京津公路店在規(guī)模還是在硬件設(shè)施方面均優(yōu)于家樂北辰店，在開業(yè)初期也曾火爆一時。但是家世界超市在商品種類與價格方面的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)出來，家樂的營業(yè)額仍然遠高于易初蓮花超市。集賢百悅海鮮大酒樓也是王莊工貿(mào)實業(yè)總公司與集賢飯店合作開發(fā)的餐飲項目，為王莊工貿(mào)實業(yè)總公司所開發(fā)的規(guī)模最大的商業(yè)項目。目前此酒店經(jīng)營狀況很好，為周邊居民舉辦婚宴、慶典等和公司員工聚餐等提供了良好場所。17 / 58產(chǎn)品優(yōu)勢本案住宅單元面積控制得當(dāng)，全盤以（90—110）平米為主力，兩室比例較高，戶型設(shè)計精致合理在確保功能性的同時還做到了良好的通透性。此類戶型總套值較低綜合性價比較高市場需求量較大。（四）相關(guān)法律文件證件名稱 證號 發(fā)證日期建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證銷售許可證國有土地使用證竣工許可證室內(nèi)空氣質(zhì)量合格證健康住宅示范證入住許可證（五）工程進度表 基礎(chǔ)工程：多層 2022 年底前全部完工主體封頂：2022 年中水、暖、電、工程配套安裝：2022 年 7 月開始施工，年底完工入住 ： 2022 年初 （六）交工標準一、 室內(nèi)部分： 層高：多層洋房層高為 米，均采用坡屋頂設(shè)計，北側(cè)檐口為 5 層，南側(cè)檐口為6 層 高層住宅層高為 米，均為 16 層 高層酒店式公寓層高為 米，16 層商業(yè)用房為 2 層局部 3 層，一層層高 米，二三層為 米18 / 58地面： 水泥砂漿抹平 衛(wèi)生間地面做防水層墻面： 臥室、起居室墻面及頂棚刮膩子 廚廁墻面為水泥砂漿麻面天花板： 刮膩子門： 戶門為鋼制三防門窗： 待定 暖氣片：品牌待定水管：戶內(nèi)上水為 PPR。 下水為 UPUV廚房、衛(wèi)生間不安裝洗具、潔具，上水管只做到第一給水點；衛(wèi)生間預(yù)留浴缸、座便器、面盆等排水管口位置；二、 室外部分： 屋面系統(tǒng)：多層為陶土瓦；屋面防水采用高聚物改性瀝青防水卷材，屋面保溫采用擠 塑聚苯板；均為不上人屋面；外檐：根據(jù)不同建筑外檐效果，外墻裝飾層分別采用涂料、飾面磚；建筑材料：主體結(jié)構(gòu)多層為頁巖燒結(jié)磚砌體結(jié)構(gòu)，承重墻為 240 厚頁巖燒結(jié)磚；高層為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻體為 200 厚空心砌塊墻；保溫技術(shù)：采用外墻保溫技術(shù)；窗：外窗采用粉末噴涂鋁合金斷熱型材中空玻璃窗，窗戶開啟方式多層為外平開窗、高層為內(nèi)平開窗，外窗開啟扇帶隱形紗扇；斜屋頂窗采用威盧克斯窗?？照{(diào)機位：空調(diào)室外機位遮擋采用鋁合金百葉窗；室外水管：雨水立管、冷凝水立管采用成品 UPVC；三、公共部分：精裝修 （首層樓道燈與標準層無區(qū)別） 服務(wù)系統(tǒng)：（暫無） 四、配套部分：暖氣： 集中供熱、散熱器采暖 設(shè)置暖氣熱計量表、溫控閥按照天津市統(tǒng)一收費標準計收煤氣： 市政管網(wǎng)天然氣，分戶設(shè)燃氣計量表；19 / 58按照天津市統(tǒng)一收費標準計收供水： 采用城市管網(wǎng)自來水供水，高層四層以上加壓供水室內(nèi)管材為 PPR；室內(nèi)中水管材為 PPR。室內(nèi)排水采用 UPVC 排水管； 按照天津市統(tǒng)一收費標準計收供電： 雙路供電城市電網(wǎng)供電，分戶設(shè)立 40A 三相五線制戶表(戶表數(shù)量按電力公司相關(guān)行業(yè)規(guī)定配置)，每戶用電均采用獨立回路，并分回路設(shè)置漏電保護裝置，提供開關(guān)面板和插座面板；每戶設(shè)置配電箱； 按照天津市統(tǒng)一收費標準計收電梯： 住宅載重 800kg 公寓 1000kg有線電視： 設(shè)有線電視系統(tǒng) 寬帶： 寬帶網(wǎng)入戶五、小區(qū)智能化：公共安防系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)周界紅外對射報警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)。門禁系統(tǒng)：設(shè)置可視對講系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)：非本社區(qū)車輛需領(lǐng)取臨時卡方可進入；本社區(qū)車輛，使用 IC 感應(yīng)卡進入社區(qū)。有線電視系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)立有線電視接收系統(tǒng)。電話 PSTN 系統(tǒng)：由電信運營商出方案并實施建設(shè)，相應(yīng)房間預(yù)留前端接口。網(wǎng)絡(luò) LAN 系統(tǒng)：戶內(nèi)預(yù)留網(wǎng)絡(luò)端子。家庭安防系統(tǒng)：多層首層及頂層、高層首層、二層設(shè)窗磁；六、 設(shè)備及說明 每樓每單元室外設(shè)置信報箱（七）物業(yè)管理物業(yè)管理公司： 北京盛世物業(yè)公司20 / 58物業(yè)費： 多層 元，高層、公寓、商業(yè) 元住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要任務(wù)分為三部分：1. 維護管理——通過工程建筑和設(shè)施的維護，使物業(yè)保值升值，住戶居住安全、舒適。2. 財政管理——通過量入為出的財務(wù)手段，使物業(yè)合理正常運行，減少開發(fā)商負擔(dān)。3. 租售推廣代理——使開發(fā)商和住戶的投資獲得回報。二、戶型統(tǒng)計及分析（一）戶型、面積配比本案戶型設(shè)計風(fēng)富 一居室占 7% 二居室占 78% 三居室占 15%洋房戶型 面積 ㎡單元套數(shù)單元套數(shù)比戶型 面積和㎡戶型面積和與總面積比（79573㎡）B1 約 96㎡ 168 套 % 約 16128㎡ %兩室兩廳一衛(wèi) B2 約 95㎡ 192 套 % 約 18240㎡ %21 / 58B3 約 90㎡ 24 套 % 約 2160㎡ %總計 384 套 %A1 約 128㎡ 60 套 % 約 7680㎡ %A2 約 120㎡ 12 套 % 約 1440㎡ %三室兩廳兩衛(wèi)A3 約 129㎡ 24 套 % 約 3096㎡ %總計 96 套 % 約 12216㎡ %三室兩廳一衛(wèi) A4約 106㎡ 24 套 % 約 2544㎡ %洋房總計504 套 %北側(cè)高層 均為兩室 兩梯四戶戶型 面積 ㎡單元套數(shù)單元套數(shù)比戶型 面積和㎡戶型面積和與總面積比（79573㎡）兩室 A 約 92㎡ 112 套 % 約 10304㎡ %兩室 B 約 91㎡ 112 套 % 約 10192㎡ %兩室 C 約 94㎡ 48 套 % 約 4512㎡ %兩室 D 約 103㎡ 48 套 % 約 4944㎡ %高層總計320 套 %22 / 58商業(yè)酒店公寓 一室、兩室 兩梯八戶戶型 面積 ㎡單元套數(shù)單元套數(shù)比戶型 面積和㎡戶型面積和與總面積比（79573㎡）A 約 70㎡ 32 套 % 約 2240㎡ %B 約 76㎡ 32 套 % 約 2432㎡ %C 約 56㎡ 32 套 % 約 1792㎡ %D 約 56㎡ 30 套 % 約 1680㎡ %總計 126 套 %（二）戶型分析洋房戶型23 / 58A1 約 130 平米優(yōu)點：三室二廳二衛(wèi)戶型，主臥、書房及客廳均在陽面，主臥設(shè)計衣帽間套衛(wèi)生間，更顯主人尊貴。起居室大開間，小進深，可通陽臺，充分采光，提高居住舒適度。廚房連接餐廳，方便布局擺放，廚房出陽臺，符合常規(guī)居住習(xí)慣，利于油煙排放。空間利用率高?？諝饪蓪α鳎δ芊謪^(qū)明顯，面積控制得當(dāng)。缺點：該戶型基本無缺陷優(yōu)化缺點：可利用陽面書房做次臥室，北面次臥室做書房。24 / 58A2：約 124 平米優(yōu)點： 三室二廳二衛(wèi)戶型，主臥、書房及客廳均在陽面