【文章內(nèi)容簡介】 人的低總價。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟基礎(chǔ)比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個“首付３．９萬元，月供８８０元”的廣告，怎能不心動？ 　　特點之二： 　　多次置業(yè)的投資者是補充 　　近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域。一般來說，處于商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機構(gòu)，容易得到較高的投資回報，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報。 　　特點之三： 　　外地移民是生力軍 　　隨著中國加入ＷＴＯ、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)，北京作為國際化大都市，吸引了更多的外來客。以往由于房價過，經(jīng)濟實力有限，他們一般都選擇租房，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，房價的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些外來客提供了在北京“成個家”的機會，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。 　　與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價比，顯得比較務(wù)實，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動。 　　誰受青睞 　　小戶型風(fēng)風(fēng)火火走過了三年，市場的選擇也從另一個側(cè)面表達出購房人的喜好。２０平方米的超小戶型已經(jīng)不再被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費者青睞。 特點之四： 低總價最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟壓力。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。所以，對他們來說，低總價是最大的吸引力。 從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價的要求集中在２０～４０萬之間，４０萬以下占絕大多數(shù)；顯然消費者的經(jīng)濟實力是決定性因素。對小戶型單價的期望值主要集中在３０００～５０００元一檔，對單價在７０００元以上的小戶型需求極少。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點是：還要住得起。這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等。這些費用主要都是依據(jù)建筑面積來核算的，選擇小戶型也會使后期居住費用降低。 　　特點之五 　　獨立廚房是必需 　　超小戶型的低總價往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價的，比如廚房短缺、空間狹窄；住宅功能比較單一，各居室一字長蛇排開，通風(fēng)、采光都較差；一層十幾戶至幾十戶等問題。 　　其實購房者雖然需要低總價的小房子，但對居住的功能要求并沒有降低。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式——板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨立客廳要求，１００％都要求有獨立廚房。絕大多數(shù)人對交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。 　　顯然，設(shè)計合理、功能完善的舒適小戶型才是消費者真正需要的。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。功能性更強一些的還有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，這些精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型相比，沒有太大的差異，這樣的小戶型通過精致規(guī)劃，巧妙設(shè)計，其面積的取舍點盡量卡在既保證功能完善又最少浪費上，從而可以做到既經(jīng)濟而又不局促。 　　特點之六： 　　對位置和周邊環(huán)境要求高 　　小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。 　　從調(diào)查結(jié)果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關(guān)村、亞運村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價格、交通和周邊環(huán)境綜合條件的要求較高，而開發(fā)商背景則無人關(guān)注。顯然人們對小戶型的需求十分迫切。地鐵和公交車仍是購買小戶型消費者的出行首選。對生活配套的要求，調(diào)查問卷顯示，對超市的需求最高，其次是運動、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。在物業(yè)服務(wù)方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強烈。 　　泰躍公司的小戶型“Ａ計劃”的銷售總監(jiān)季滿如認(rèn)為：小戶型社區(qū)的配套應(yīng)該設(shè)身處地的為方便業(yè)主著想，開發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時應(yīng)盡量“符合”三個條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標(biāo)簽，追求的是“實在”“實用”與“實惠”。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會為業(yè)主提供方便的日常需求。 　　特點之七： 　　主要還是自己住 　　從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，購買小戶型目的主要是用于自住，部分人選擇了先自住再投資，選擇投資的只有幾個。從居住時間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對于消費者個體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮ァ?　　由于短期主要是用于自住，因此消費者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注的。而那些小家庭購房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對面積和戶型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 小戶風(fēng)潮之產(chǎn)品篇——————————————————————————————————————— 在小戶型的價格評判上直面小戶型８大敏感話題 　　當(dāng)“小戶型”與年輕、時尚、獨立、低總價、自由等詞聯(lián)系起來的時候，似乎一夜間它就紅遍了京城上下。就如世界上從來沒有十全十美的事情一樣，小戶型的種種問題也隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計目前市場上的小戶型項目已有２０多個，有的甚至有幾十萬平方米的體量。 　　上周五，本報與焦點房地產(chǎn)網(wǎng)ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｎ合作，邀請了目前市場上比較有代表性的小戶型項目代表，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)與網(wǎng)友就小戶型的若干敏感話題進行了兩小時的網(wǎng)上直播。 　　第一關(guān)鍵詞：舒適 　　為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應(yīng)有的舒適？ 　　吳江：我從三方面介紹一下后現(xiàn)代城的小戶型產(chǎn)品。一是后現(xiàn)代城是個從設(shè)計開始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設(shè)計的，因此針對性比較強，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區(qū)和各種使用功能都比較齊全和完善。 　　二是我認(rèn)為小戶型的舒適度不應(yīng)該只看室內(nèi)，還要全面衡量舒適度，比如通風(fēng)、采光和周圍的配套情況、空間完善程度等，從這方面看后現(xiàn)代城是比較出色的。 　　三是后現(xiàn)代城的“梯戶比”，早期的小戶型項目一層有二三十套房子，而后現(xiàn)代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個小戶型的舒展程度很好，通風(fēng)采光各方面自然比較出色，它的“梯戶比”實際在按照大戶型的模式做。 　　王卉：“鳳蝶獨立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨立”應(yīng)該是結(jié)盤產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。居室、客廳和臥室的分區(qū)是非常明確的。從廚衛(wèi)的要求來講，小戶型保持了前期中等面積戶型廚衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在廚衛(wèi)不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對縮小，以達到居室面積功能分區(qū)相對舒適的要求。 　　郭玉山：北京市場上自始至終都有小戶型，但都是混雜在大戶型中的，純粹的小戶型是從這兩年開始的。炫特區(qū)在設(shè)計之初就進行過市場調(diào)查，產(chǎn)品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設(shè)計的，比較舒適。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨立分區(qū)。 　　第二關(guān)鍵詞：零居室 　　你們的小戶型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶型？ 吳江：現(xiàn)在來看，購買商品房的主力已經(jīng)從金字塔尖向大量的年輕人轉(zhuǎn)移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。我們認(rèn)為后現(xiàn)代城應(yīng)該叫緊湊型社區(qū)，戶型是緊湊型的戶型，因為它在使用功能上和居住完善性上面，是沒有任何問題的。后現(xiàn)代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會非常齊全和完善，一個人住或者一對夫妻住，都會覺得比較舒適。我們認(rèn)為，尊重客戶才能做出最好的產(chǎn)品。 　　王卉：我們的項目在設(shè)計之初，功能性考慮得就比較多?！傍P蝶獨立”的設(shè)計思路是絕不能把小戶型作成一個簡單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨立”當(dāng)作終身住宅，因為它的功能性很全。 郭玉山：炫特區(qū)的產(chǎn)品里邊沒有這種戶型。炫特區(qū)戶型的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃?xì)獾膹N房，這對通風(fēng)要求較高，就要有獨立對外的窗。 　　第三關(guān)鍵詞：概念淖終 小戶型到底是什么東西？ 　　吳江：我認(rèn)為小戶型實際上應(yīng)該是緊湊型的產(chǎn)品，并不是說只要小就一切ＯＫ。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。 　　王卉：這個“小”我認(rèn)為有兩重含義：一重是面積小，但不能因為面積小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。這也是小戶型應(yīng)市場而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業(yè)的需求。 　　郭玉山：實際上小戶型是相對大戶型來說的，沒有什么固定的模式，它的特點就是總價偏低，還款壓力小，投資價值明顯。從市場上看，小戶型有它足夠的需求人群，有絕對的立足之地。 　　第四關(guān)鍵詞：投資什么東西 現(xiàn)階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來投資，是不是一個好的投資產(chǎn)品？ 　　吳江：后現(xiàn)代城在銷售前期，購買前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現(xiàn)在的二期，我們發(fā)現(xiàn)投資的客戶大量上升。為什么呢？我認(rèn)為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因為它相對低的價格可以解決自己居住的問題，而到后來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。這個投資潛力我個人認(rèn)為是對后現(xiàn)代城的評價。 　　后現(xiàn)代城是具有城市功能的大盤，我們把它定位為ＣＢＤ周邊的文化中心、休閑中心和輻射ＣＢＤ的商業(yè)磁點。這樣的樓盤，能夠持續(xù)提供升值和保值的動力。我們認(rèn)為可能很多客戶看到了這一點，所以他們才會選擇后現(xiàn)代城做投資。 　　王卉：說到小戶型投資，任何一個項目在開發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素?！傍P蝶獨立”的特點則決定它是以居住為主，投資為輔。原來我們認(rèn)為投資客戶可能只占到一成到二成，從開盤一個多月的銷售狀況來看，卻比我們預(yù)期的還要好一些。原因我們也考慮了一下，無外乎兩點：一是“鳳蝶獨立”周圍沒有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨立”周邊對小戶型的需求很強，這兩點是導(dǎo)致鳳蝶獨立在投資方面比我們前期預(yù)期要好的原因。 　　郭玉山：小戶型在市場上的投資價值應(yīng)該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數(shù)量在不斷增加，需求自然上升，投資價值當(dāng)然也不弱。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠(yuǎn)都是年輕人的社區(qū)，當(dāng)然是投資的好目標(biāo)。 　　第五關(guān)鍵詞：價格住，以后更換大戶 　　小戶型是否還是“低總價高單價”？ 　　吳江：在小戶型的價格評判上，我認(rèn)為不應(yīng)只看它的單價或者總價，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價的，但是你的生活是無價的。在后現(xiàn)代城你要看花多少錢買到美國式的后街生活，花了多少錢買到了比較舒適的戶型，花了多少錢買到了比較好的梯戶比，花了多少錢買到了精裝修的配置，這樣算下來它還是很值的。 　　郭玉山：炫特區(qū)在開盤時的均價是每平方米５６００元，總價基本上在３０～４０萬左右，在價格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點。戶型也從最初的１．０版升級到３．０版，包括我們配送的家電、家具也是在不斷升級，是性價比很高的產(chǎn)品。 　　第六關(guān)鍵詞：壽命網(wǎng)聯(lián)合主辦小戶型 　　小戶型是不是過渡產(chǎn)品？ 　　吳江：我一直在強調(diào)后現(xiàn)代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時或者過渡產(chǎn)品。認(rèn)定一個產(chǎn)品是否“過渡”有幾方面： 　　第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因為舒適度去調(diào)換房子。 　　第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調(diào)。如果一個產(chǎn)品在滿足生活需要的情況下又做出了情調(diào)，就有足夠的生命力。 比如說后現(xiàn)代城每一個小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個非常有味道的小臺子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛(wèi)生間。這些都賦予了房子更多的情調(diào)生活。 　　第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。在后現(xiàn)代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數(shù)只有５到８戶，從這點看后現(xiàn)代城也不渡過度性產(chǎn)品。 　　最后，看它是否有城市功能。我們這兒有一個很有意思的現(xiàn)象，就是白領(lǐng)帶著父母一起入住。我認(rèn)為這些業(yè)主實際上看重的是我們這個項目具有長期居住的價值。作為一個白領(lǐng)來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業(yè)街上來回逛……后現(xiàn)代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。這種產(chǎn)品第一是具有升值潛力的產(chǎn)品，第二是不屬于過渡性產(chǎn)品，而且會在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。 　　郭玉山：從產(chǎn)品和市場的角度來看，炫特區(qū)應(yīng)該是一個年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因為青年購房者是會長期存在的，所以這種產(chǎn)品在市場的需求也是長期的。所以，無論是出租還是出售，都會有良好的市場消化能力。所以從這個角度講，我們的產(chǎn)品不是一種過渡的產(chǎn)品。 　　第七關(guān)鍵詞：配套 　　小戶型面積經(jīng)濟，配套是否也精簡？ 　　吳江：說后現(xiàn)代城的