【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購物中心一般面積較小。 五、依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類，大型購物中心共分為8類： 按商圈輻射范圍分類：1鄰里型購物中心、2社區(qū)型購物中心、3區(qū)域型購物中心、4超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”） 按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 5時(shí)裝精品購物中心、6大型量販購物中心、7主題 與節(jié)慶購物中心 8工廠直銷購物中心。 這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會(huì)）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心 共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購物環(huán)境。就整體而言，密 閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對(duì)的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購物環(huán) 境。 六、按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬㎡， 即可稱真正的摩爾購物中心MALL。 如 泰國曼谷西康廣場/施康廣場（Seacon Square）、菲律賓馬尼拉SM MEGAMALL等。 業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低， （如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司； 或沒有大型影城） 就稱不上摩爾購物中心MALL。 七、按摩爾購物中心的外觀分類： 美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SM MEGAMALL、 廈 門SM城市廣場、美國MALL OF AMERICA。 童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺(tái)灣的臺(tái)貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS 豪華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場、臺(tái)北京華城、菲律賓 ROBINSONS PLACE、菲律賓SM ASIAMALL、 菲律賓香格里拉MALL 分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN CENTRE、菲律賓FILVEST SUPERMALL、寧波天一廣場 購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂天百貨集團(tuán)投資） 交通綜合樞紐換乘式綜合摩爾購物中心，具有內(nèi)地特色的購物中心 美國式的小型購物中心：如青島佳世客JUSCO 附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心 八、開發(fā)商何與異地管理顧問更有效地合作 與大型百貨公司、超級(jí)市場不同，MALL的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。統(tǒng)一管理是指管理公司對(duì)MALL實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，使整個(gè)MALL的營業(yè)運(yùn)行、市場推廣、保安、清潔、維修、機(jī)電控制等工作有組織、有計(jì)劃地進(jìn)行，并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營則指各零售商、服務(wù)商在整個(gè)MALL統(tǒng)一管理的條件下，各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項(xiàng)工作。 　　在我國，MALL是最近幾年才迅速發(fā)展的，成功經(jīng)營的案例很少，多數(shù)已開業(yè)的MALL經(jīng)營并不理想，有的甚至即將關(guān)門或計(jì)劃重新策劃招商和重組管理團(tuán)隊(duì)。從一些MALL開發(fā)商了解到，他們對(duì)建造和銷售這塊工作是很有信心的，雖然以往沒有這方面的經(jīng)驗(yàn)。但是，他們對(duì)MALL的管理卻是心里沒底，有的甚至表示非常擔(dān)心，這種擔(dān)心更說明了這些開發(fā)商老總們對(duì)開發(fā)MALL綜合開發(fā)的悲觀成分。 　　從MALL管理要素來看看開發(fā)商擔(dān)心的原因：一是開發(fā)商缺乏MALL管理專才。二是開發(fā)商習(xí)慣了以前開發(fā)住宅的模式，售完就交給物業(yè)公司，然后爭取辦完房產(chǎn)證后盡快與購房者拜拜。其實(shí)，開發(fā)商在制訂商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)和預(yù)期利潤時(shí)，應(yīng)該同時(shí)考慮商鋪返租和MALL開業(yè)前的招商和開業(yè)后三年內(nèi)的整體營業(yè)推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用占的比例不少，一定要注意計(jì)入開發(fā)成本，而不能將其推給管理公司，否則沒人去管理你的MALL。 　　不管是從商鋪營銷手法，還是從務(wù)實(shí)的MALL管理來考慮，開發(fā)商很樂意與管理水平相對(duì)高些的異地管理顧問公司合作，特別是香港、臺(tái)灣、深圳、北京等地專業(yè)管理顧問。但是，如何與異地管理顧問進(jìn)行有效的合作，卻難倒了很多開發(fā)商。 　　MALL的管理具有高度的社會(huì)分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn)，這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢，提高管理效率。其具體的管理有租賃管理、營銷管理、客戶服務(wù)、物業(yè)管理、行政人事管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)容。筆者很贊同國內(nèi)某位業(yè)內(nèi)人士提出的“六位一體”MALL運(yùn)作模式的觀點(diǎn)，即投資者、開發(fā)商、商鋪經(jīng)營者、專業(yè)運(yùn)營商、終端消費(fèi)者和政府六方共同參與，結(jié)為一體，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。異地管理顧問的優(yōu)勢在于租賃管理、營銷管理以及各類管理流程的設(shè)計(jì)、控制實(shí)施等，弱項(xiàng)是當(dāng)?shù)卣块T等相關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)能力差，而這項(xiàng)正是當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司的強(qiáng)項(xiàng)。 結(jié)合香港、臺(tái)灣慣用的管理模式和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，較佳的管理模式是開發(fā)商自行成立MALL管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)MALL的各項(xiàng)管理工作，再由MALL管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理公顧問，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計(jì)以及前期營運(yùn)管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由MALL管理公司自行負(fù)責(zé)?，F(xiàn)時(shí)，管理顧問的收費(fèi)都比較高，雖然顧問費(fèi)占商鋪銷售收入的比例很小，但長期聘用管理顧問并不是最佳辦法。其原因一是長期的顧問費(fèi)用總額也是一筆不少的開支，容易造成MALL管理公司資金壓力及開發(fā)商項(xiàng)目利潤的回吐；二是MALL管理公司無法真正學(xué)到深厚的管理知識(shí)和高超的管理技能，使自身處于相當(dāng)被動(dòng)的地位，一旦顧問公司出現(xiàn)高級(jí)管理人員變動(dòng)或其他異常情況，MALL的管理很容易出現(xiàn)管理危機(jī)。建議聘用時(shí)間為半年至二年，視項(xiàng)目營業(yè)面積大小、經(jīng)營易難度、管理專才加盟情況和商圈競爭性等因素而定?！　∫话闱闆r下，管理顧問公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力。開發(fā)商更不能將MALL的整個(gè)管理權(quán)都交給管理顧問公司，一旦發(fā)生嚴(yán)重虧損或其他不利經(jīng)營的情況，可能會(huì)使開發(fā)商蒙受多種損失。 　　在這里要特別提醒，個(gè)別開發(fā)商在商鋪銷售前，的確是邀請了某些知名度較高的香港或臺(tái)灣的管理顧問公司擔(dān)任商業(yè)運(yùn)營或物業(yè)顧問，但實(shí)際上是只掛名不顧問，開發(fā)商一次性交十幾、二十萬簽個(gè)短期協(xié)議，其目的僅僅為了商鋪的銷售，并非實(shí)際提供高質(zhì)量管理顧問。這種短期行為最終是損人害己，容易造成極危險(xiǎn)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散后遺癥。 SHOPPING MAL的經(jīng)營理念、管理方式亟待更新 MALL發(fā)端于20世紀(jì)50年代的美國，現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)，銷售額已占據(jù)其 社會(huì)消費(fèi)品總額的一半左右。最近我國商界也興起一股“造MALL運(yùn)動(dòng)”的熱