【文章內(nèi)容簡介】 租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時地審結案件。 七、未經(jīng)所有人同意的出租行為的效力如何認定——不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效[案 例] 1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產(chǎn)，包括公用部分分攤面積。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22條規(guī)定：“該物業(yè)的設計功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設計功能的其他用途?！?996年趙某領取了九單元的房屋所有權證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，%—4%，請你在半個月內(nèi)予以回復，否則公司將視作你已同意并授權公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號信因逾期無人領取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業(yè)主會議，趙某沒有參加，參加會議的業(yè)主（占全體業(yè)主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業(yè)。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。[訴 訟] 趙某以其享有產(chǎn)權的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。[最高人民法院民一庭傾向性意見]最高人民法院民一庭對本案討論后形成兩種意見。[傾向性意見認為] 應當駁回趙某的訴訟請求。主要理由是：趙某在內(nèi)的所有產(chǎn)權人都承認業(yè)主們購買的“單元”房產(chǎn)不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權益。從判決的社會效果考慮，人民法院也應當裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為，每個業(yè)主所擁有的權利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應當整體出租問題所發(fā)生的爭議是私權的碰撞。處理這種私權碰撞時法官首先要考慮的原則不是當事人個體之間的民族、性別、信仰、地位、財產(chǎn)的差異，而應當盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，力爭充分發(fā)揮物的效用，促進交易、最大限度地實現(xiàn)所有權人的利益。在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當事人最大化地實現(xiàn)自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當?shù)倪x擇。[最高人民法院民一庭少數(shù)人認為] 本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權證為依據(jù)，認定其具有商廈五層九單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費； 第二個途徑是，依據(jù)物權原理，認定趙某雖然購買了商廈五層九單元并領取了房屋所有權證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨立使用價值，無法構成獨立的房屋所有權。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。八、在建房屋作為租賃標的物應否受到法律保護[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。[案 例] 西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案[最高人民法院指出] 近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉(zhuǎn)租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。九、租賃期間發(fā)生所有權變動，原出租人能否對產(chǎn)權變更前承租人的違法行為行使合同解除權[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。[案 例] 青島建設（天津）有限公司（A）與天津一商集團有限公司（B）房屋租賃合同糾紛案 原產(chǎn)權人A將房屋出租給B，后A將房屋出賣給C，在A出賣該房屋前B拖欠租金，A、B雙方《房屋租賃合同》約定，延付租金超過30日的，出租方有權解除合同，現(xiàn)B欠付租金超過30日，B公司認為：A已經(jīng)不是產(chǎn)權人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同時B未與C簽訂合同，C不是合同相對人，也無權要求支付產(chǎn)權變更前欠A公司的租金，更無權解除合同。[最高人民法院指出] 《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權利對承租人在產(chǎn)權變更前的違約行為追究責任?，F(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權變更后，原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。