【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 勝路與通江路交界12,000419瑞翔商業(yè)廣場(chǎng)振勝路與通江路交界20,4647,8001010建屋勝天地通江路與新勝路交界11,0009,0003811新盛花園旁商鋪吳勝路與新江路交界9,70010012吳淞商業(yè)廣場(chǎng)吳勝路與興浦路交界15,0007,00030小計(jì)：136,0218,13356勝浦鎮(zhèn)早期建成的商業(yè)因形象差、檔次低、銷售價(jià)格提升較慢，隨近兩年新建商業(yè)的產(chǎn)品提升，商業(yè)價(jià)格漲幅較快，新建成的瑞信小區(qū)已突破1萬/M178。公司依據(jù)多年來積累的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，將本項(xiàng)目打造成為勝浦最大的、功能齊全的、業(yè)態(tài)豐富的、符合市場(chǎng)發(fā)展方向的中檔偏上的區(qū)域性商業(yè)中心。項(xiàng)目周邊酒店銷售情況序號(hào)等級(jí)項(xiàng)目房間數(shù)價(jià)格區(qū)間（元）折扣價(jià)格（元）折中價(jià)格(元)位置1三星國(guó)合假日酒店55398498278348313２KM內(nèi)2普通八月哩商務(wù)賓館262283881102001553世家假日酒店　2583581682101894麗景賓館　1982381501901705金盛旅館191281581001201106四星嘉怡酒店1506888882984983983KM外　均價(jià)注：勝浦周邊部分代表性酒店價(jià)格表（1）2KM內(nèi)除國(guó)合假日酒店（即勝浦賓館）外均為小型旅社，其中700800 M178。的旅社3家，床位2035個(gè)；100500平方的10家。國(guó)合假日酒店有6,000 M178。，80個(gè)床位，正在裝修，今年5月對(duì)外營(yíng)業(yè)。（2）這些小型旅社總體經(jīng)營(yíng)情況尚好，年均入住率50%80%，是勝浦目前商業(yè)業(yè)態(tài)中最好的一類業(yè)態(tài)。勝浦的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級(jí)賓館和商務(wù)酒店，無法滿足當(dāng)?shù)刂型馄髽I(yè)商務(wù)客人住宿的要求。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營(yíng)，沒有一家品牌連鎖酒店。公司可以利用鄰里假日酒店連鎖品牌，以彌補(bǔ)勝浦中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和滿足勝浦中外企業(yè)對(duì)外商務(wù)接待的需求。項(xiàng)目周邊住宅情況序號(hào)離項(xiàng)目距離住宅總套數(shù)總?cè)藬?shù)交房日期銷售均價(jià)（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計(jì)8,08026,630　6,175三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)周邊價(jià)格參照商業(yè)寫字樓酒店租賃均價(jià)（元/月M178。）銷售均價(jià)（元/M178。）租賃均價(jià)（元/月M178。）銷售均價(jià)（元/M178。）均價(jià)（元）調(diào)研結(jié)果568,10020406,500220建議可擬定價(jià)格6010,000308,000200注：目前勝浦無商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、地塊特征分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地塊園區(qū)六中住宅區(qū)東 景 公 寓沿 街 商 業(yè)沿街商業(yè)沿 街 商 業(yè)園東新村（動(dòng)遷房）興浦路中 勝 路金苑新村（動(dòng)遷房）園東新村（動(dòng)遷房）金苑新村（動(dòng)遷房）項(xiàng)目交通、人流分析項(xiàng)目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個(gè)小區(qū)環(huán)繞。項(xiàng)目東至：動(dòng)遷房——園東新村，人流聚集，無商業(yè)；項(xiàng)目南至：隔中勝路為東景公寓，沿街有大量底商，有一定的商業(yè)氛圍；項(xiàng)目西至：隔興浦路為金苑新村，老社區(qū)，入住率很高，部分底商；項(xiàng)目北至：金苑新村，人流集中，無商業(yè)。項(xiàng)目地塊處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。項(xiàng)目地塊周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道，離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；地塊周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。，%，%，外來人口增長(zhǎng)115%。到2020年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。人口增長(zhǎng)為該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場(chǎng)提供了支撐。項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目位置勝浦的城市定位、發(fā)展方向：“有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利”的現(xiàn)代城市副中心。二、項(xiàng)目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）216。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學(xué)校等建筑；216。 交通便利優(yōu)勢(shì)明顯；216。 政府合作背景，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。216。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。 商業(yè)整合，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣能否接受。O（機(jī)會(huì)）SOWO216。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項(xiàng)目；216。 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時(shí)管理混亂；216。 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項(xiàng)目；216。 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。216。 營(yíng)建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。 制定媒體發(fā)布計(jì)劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣I(lǐng)商業(yè)合作新模式。216。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。 結(jié)合消費(fèi)者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進(jìn)行功能更新；216。 無論從前期形象和后期管理及商戶品牌等事項(xiàng)，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。T（威脅）STWT216。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。216。 功能做強(qiáng)做大；216。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位與放大216。 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力216。 業(yè)態(tài)升級(jí)換代；216。 功能設(shè)置豐富，具有一定的兼容性。綜合評(píng)價(jià)無論是勝浦企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時(shí)間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目位于勝浦鎮(zhèn)商圈的相對(duì)中心位置周邊居民小區(qū)很多，交通十分便捷，位置較為優(yōu)越。項(xiàng)目集餐飲、住宿、休閑娛樂及購(gòu)物于一體，一條龍服務(wù)，相對(duì)于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有比較優(yōu)勢(shì)。綜合來看該項(xiàng)目實(shí)屬優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)（1）差異定位環(huán)比項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項(xiàng)目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（12項(xiàng)目必備功能）外，將項(xiàng)目打造成區(qū)域的消費(fèi)休閑中心、商務(wù)共享中心、生活?yuàn)蕵分行摹８黝惿虡I(yè)定位——主打餐飲、娛樂休閑、文體活動(dòng)業(yè)態(tài)，引入知名品牌的旗艦店、精品零售店、影院、健身中心、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、先端體驗(yàn)店，對(duì)比現(xiàn)有周邊業(yè)態(tài)體現(xiàn)中高端。酒店定位——商務(wù)型酒店，擬打造便捷舒適的商務(wù)酒店，為商務(wù)人群提供快捷便利的商旅服務(wù)。商務(wù)辦公定位——通過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)周邊市場(chǎng)上無商務(wù)辦公房，與市場(chǎng)需求脫節(jié)，擬于項(xiàng)目中設(shè)置規(guī)模適中的商務(wù)辦公房，通過環(huán)境提升、功能優(yōu)化、專業(yè)管理、精細(xì)服務(wù)，提升商務(wù)辦公環(huán)境。 （2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況（市場(chǎng)反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會(huì)所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。（3）營(yíng)銷手段本項(xiàng)目中除了酒店全部及商業(yè)外，其他功能區(qū)（商務(wù)辦公）擬全部銷售出讓，達(dá)到資金快速回籠的目標(biāo)。三、項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。）租賃面積自營(yíng)面積出售面積停車 面積 （M178。）業(yè)態(tài)規(guī)劃