【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 車僅需7分鐘，為高端商務(wù)人士的國(guó)際出行提供了便利條件。區(qū)域高端商務(wù)氛圍濃厚，國(guó)際化氛圍濃厚。并云集多家國(guó)企、央企，緊鄰第一、第二使館區(qū)，凸顯濃厚企業(yè)文化氛圍、國(guó)際化氛圍。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購(gòu)物中心繁多，構(gòu)成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務(wù)生活中心。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務(wù)于商務(wù)交流的快捷型酒店，本項(xiàng)目極為滿足市場(chǎng)需求。經(jīng)營(yíng)前景相當(dāng)可觀。2011年度獲獎(jiǎng)：“心系品牌市場(chǎng)銷售年度領(lǐng)導(dǎo)者獎(jiǎng)”、“2011年度金環(huán)獎(jiǎng)”（Adoda公司頒發(fā)）。（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司北京華夏賓館有限責(zé)任公司（三）經(jīng)營(yíng)情況介紹　出租率平均房?jī)r(jià)間天可用房收入總收入經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)率凈利潤(rùn)2011%41,350,24,408,%21,421,2012預(yù)期%51,380,89830,118,057%26,430,221(三) 標(biāo)的3：天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司之股權(quán)及核心資產(chǎn)（一）公司旗下核心資產(chǎn)情況本項(xiàng)目共分為兩期：㎡，㎡。采取開放式設(shè)計(jì)，成為海河?xùn)|岸城市功能級(jí)大型商業(yè)地標(biāo)。主要產(chǎn)品類型為住宅、公寓、超5星級(jí)酒店、大型集中商業(yè)、精品獨(dú)立商業(yè)、商務(wù)辦公、商務(wù)金融中心。嘉海一期項(xiàng)目地塊：天津市河北區(qū)西南，西臨海河?？傄?guī)劃用地面積： 總建筑面積：358552平方米，地上總建筑面積：共236622㎡：其中酒店27000㎡，商務(wù)辦公85000㎡；商業(yè)中心44000㎡；次商業(yè)6000㎡；臨街底商3622㎡；酒店式公寓71000㎡。地下總建筑面積：共121930㎡：其中商業(yè)（B1）15000㎡；車庫(kù)及設(shè)備用房（B1B3）106930㎡項(xiàng)目特點(diǎn)：，，公寓：，酒店：共16層高72米。建筑密度：40%，容積率：，綠化率：26%。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。嘉海二期項(xiàng)目地塊：天津河北區(qū)西南，西臨海河（與一期間隔一條馬路）總規(guī)劃用地面積：，總建筑面積：350493平方米，地上總建筑面積：共251484㎡；其中住宅建筑面積204576㎡；配套公建建筑面積11577㎡；底商5193㎡；會(huì)所2553㎡；辦公樓27585㎡，地下總建筑面積：共99009㎡。項(xiàng)目特點(diǎn)：公寓住宅：，，，F(xiàn)單元38層120米。會(huì)所：2層12米；底商：。建筑密度：% ，容積率：，綠化率：31%。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)北京萬(wàn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司天津開發(fā)區(qū)萬(wàn)景宏城置業(yè)有限公司100%股權(quán)100%股權(quán)天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95%股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65%股權(quán)（三）項(xiàng)目未來(lái)收益情況，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅），；。酒店年收益7005萬(wàn)元，（開發(fā)成本) ，項(xiàng)目整體收益：凈現(xiàn)金流+資產(chǎn)收益=（+ ）=。，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅），；，項(xiàng)目整體收益：。以上一期、。該地塊將于2012年8月開工，2015年9月竣工。住宅2013年8月銷售，商業(yè)2013年12月銷售。封頂前銷售回款可達(dá)到50%，封頂后銷售額回款可達(dá)100%。三、標(biāo)的資產(chǎn)投資計(jì)劃及交易結(jié)構(gòu)（一）信托計(jì)劃（第一期）投資計(jì)劃投資規(guī)模：依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估及審計(jì)報(bào)告。投資期限：自信托計(jì)劃生效起4年投資類別：股權(quán)投資+資產(chǎn)收購(gòu)交易結(jié)構(gòu)東直門智選假日酒店上地智選假日酒店北京華夏賓館有限責(zé)任公司北京景安世華上地酒店管理有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司萬(wàn)景恒豐國(guó)際投資控股有限公司關(guān)聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心擔(dān)保依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和雙方收購(gòu)協(xié)議，進(jìn)行100%股權(quán)投資及資產(chǎn)收購(gòu)51%股權(quán)質(zhì)押給我司信托計(jì)劃一期北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)保（二）信托計(jì)劃（第二期）投資計(jì)劃投資規(guī)模：依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估及審計(jì)報(bào)告，投資資金為11億元。投資期限：自第一期生效起4年投資類別：股權(quán)投資+核心資產(chǎn)投資交易結(jié)構(gòu)100%股權(quán)投資應(yīng)收債權(quán)投資100%股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65%股權(quán)天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95%股權(quán)天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司天津開發(fā)區(qū)萬(wàn)景宏城置業(yè)有限公司100%股權(quán)北京萬(wàn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心擔(dān)保信托計(jì)劃二期北京市八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓四、還款來(lái)源分析(一) 穩(wěn)定的銷售回款本信托計(jì)劃以八大處公司完成股權(quán)投資后的下屬子公司天津格調(diào)中天和天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷售回款作為第一還款來(lái)源。 現(xiàn)金流量分析（1）嘉海一期如下圖表中顯示，（2）嘉海二期預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表：（3）匯總在項(xiàng)目開工第37個(gè)月時(shí)，+=，則資金盈余覆蓋率達(dá)到228%，足夠償還信托本息。項(xiàng)目開發(fā)安排2012年8月開工；2015年9月竣工；住宅2013年8月銷售；商業(yè)2013年12月銷售；（封頂前銷售回款按銷售額的50%計(jì)算，封頂后按100%銷售額回款。） 經(jīng)營(yíng)測(cè)算：（1）嘉海一期本次測(cè)算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場(chǎng)預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測(cè)算基礎(chǔ)指標(biāo)， ㎡，地上規(guī)劃面積236622㎡ ，產(chǎn)品分配如下：銷售部分收入測(cè)算（車位3405個(gè)，其中1405個(gè)預(yù)留給商業(yè)出租，其余2000個(gè)銷售。12萬(wàn)元/個(gè)。）結(jié)合市場(chǎng)研究，本項(xiàng)目各產(chǎn)品定價(jià)為公寓27000元/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，獨(dú)立臨街商業(yè)58000元/平米，集中商業(yè)地上14500元/平米、地下12000元/平米，車位售價(jià)12萬(wàn)元/車位。預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入57. 43億元。成本與銷售收入分析，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅），；。（2）嘉海二期本次測(cè)算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場(chǎng)預(yù)判，設(shè)定相關(guān)測(cè)算基礎(chǔ)指標(biāo)，嘉海項(xiàng)目二期占地101235 ㎡，地上規(guī)劃面積251484㎡ ，產(chǎn)品分配如下：產(chǎn)品規(guī)劃地上規(guī)劃面積地下規(guī)劃面積運(yùn)營(yíng)方向住宅207529銷售辦公27585銷售公建12723不可售車位98025銷售合計(jì)251484 （車位1887個(gè),12萬(wàn)/個(gè)。）。12萬(wàn)元/個(gè)。）銷售部分收入測(cè)算結(jié)合市場(chǎng)研究，本項(xiàng)目各產(chǎn)品定價(jià)為住宅29000/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，車位售價(jià)12萬(wàn)元/車位。成本與銷售收入分析，相關(guān)稅費(fèi)（銷售稅金、預(yù)繳土增稅、所得稅），； ，凈利潤(rùn)為 。敏感性分析由于本項(xiàng)目方需持有一部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，采用敏感性分析對(duì)項(xiàng)目真實(shí)還款能力存在一定偏差。主要從信托本金與可銷售部分銷售收入分析。信托本金投入20億，+=，則資金盈余覆蓋率達(dá)到228%，足夠償還信托本息。本項(xiàng)目在成熟的商業(yè)中心，項(xiàng)目已完成一半的主體工程，項(xiàng)目公司和總包商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，項(xiàng)目成本基本鎖定，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)作失敗風(fēng)險(xiǎn)極小。即使銷售收入下降30%，仍可以滿足信托的本息按時(shí)順利退出。(二) 雄厚實(shí)力的國(guó)有企業(yè)作無(wú)限擔(dān)保八大處公司和擔(dān)保人對(duì)【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目銷售回款的還款資金不足部分無(wú)條件補(bǔ)足差額部分。八大處公司和擔(dān)保人對(duì)【嘉海一期】項(xiàng)目和【嘉海二期】項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口的情況下，補(bǔ)足剩余部分。本項(xiàng)目由北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，注冊(cè)資本100億元。國(guó)有企業(yè)財(cái)務(wù)狀況運(yùn)營(yíng)良好且資金雄厚，風(fēng)險(xiǎn)很低。(三) 評(píng)估價(jià)值較高的抵押/質(zhì)押信托計(jì)劃一期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號(hào)土地抵押給新華信托。信托計(jì)劃二期發(fā)行前，八大處公司關(guān)聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號(hào)土地抵押給新華信托。五、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：本地塊區(qū)域?yàn)樘旖虺鞘泻诵牡囟?，本地塊位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費(fèi)群體共享?xiàng)l件。區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目和中高端寫字樓項(xiàng)目稀缺性突顯，未來(lái)價(jià)值預(yù)期較高。區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目供應(yīng)117萬(wàn)平米，剩余可售60萬(wàn)平米，其中住宅產(chǎn)品27萬(wàn)，商業(yè)產(chǎn)品33萬(wàn)，本項(xiàng)目以商業(yè)為主，規(guī)避了國(guó)家對(duì)住宅項(xiàng)目的限售政策。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：房地產(chǎn)屬于國(guó)家調(diào)控的行業(yè)，雖然本項(xiàng)目為綜合性地產(chǎn)，仍受到一定的購(gòu)買需求影響。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：憑借地段優(yōu)勢(shì)打造市級(jí)商業(yè)，面向天津全市人群，形成聚合效應(yīng)，成為重要商圈。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅：周邊有一些規(guī)模比較小的地產(chǎn)項(xiàng)目在建，后期對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)造成一定的影響。第六部分 項(xiàng)目投資環(huán)境分析及市場(chǎng)研究標(biāo)的1：北京上地智選假日酒店一、投資環(huán)境分析（一）城市概況北京，中華人民共和國(guó)首都、中央直轄市、中國(guó)國(guó)家中心城市，中國(guó)政治、文化、教育和國(guó)際交流中心，同時(shí)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的決策中心和管理中心。北京位于華北平原北端，東南與天津相連，其余為河北省所環(huán)繞。北京有著3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中國(guó)四大古都”之一，具有一定的國(guó)際影響力，其最早見于文獻(xiàn)的名稱為“薊”。北京薈萃了自元明清以來(lái)的中華文化，擁有眾多名勝古跡和人文景觀，是全球擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一。歷史悠久的國(guó)際高等大學(xué)北京大學(xué)、清華大學(xué)也坐落于北京。北京市共轄14個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)區(qū)劃數(shù)為317個(gè)，共有135個(gè)街道辦事處和182個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（2008年，北京市民政局）。北京市政府位于東城區(qū)正義路2號(hào)。（二）人口北京市常住人口1961萬(wàn)人（2010年，中國(guó)省級(jí)行政區(qū)第26名），，而實(shí)際上目前北京市的外來(lái)人口已經(jīng)有900萬(wàn)人，而且還在繼續(xù)增長(zhǎng)，如果加上外來(lái)和流動(dòng)人口（），居全國(guó)之冠?！耄?，‰。全市常住人口密度為1341人/平方公里。全市人口密度1341人/平方公里（中國(guó)省級(jí)行政區(qū)第5名，次于澳門、香港、上海、天津）。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到26738元，%（名義增速）。農(nóng)村居民人均純收入11986元，%（名義增速）。