【文章內(nèi)容簡介】 車僅需7分鐘，為高端商務人士的國際出行提供了便利條件。區(qū)域高端商務氛圍濃厚，國際化氛圍濃厚。并云集多家國企、央企，緊鄰第一、第二使館區(qū)，凸顯濃厚企業(yè)文化氛圍、國際化氛圍。區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒吧、購物中心繁多，構成了及工作、休閑、娛樂為一體的商務生活中心。區(qū)域內(nèi)以大型高端酒店為主，缺乏服務于商務交流的快捷型酒店，本項目極為滿足市場需求。經(jīng)營前景相當可觀。2011年度獲獎：“心系品牌市場銷售年度領導者獎”、“2011年度金環(huán)獎”（Adoda公司頒發(fā)）。（二）股權結(jié)構萬景恒豐國際投資控股有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司北京華夏賓館有限責任公司（三）經(jīng)營情況介紹　出租率平均房價間天可用房收入總收入經(jīng)營利潤經(jīng)營 利潤率凈利潤2011%41,350,24,408,%21,421,2012預期%51,380,89830,118,057%26,430,221(三) 標的3：天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司之股權及核心資產(chǎn)（一）公司旗下核心資產(chǎn)情況本項目共分為兩期：㎡，㎡。采取開放式設計，成為海河東岸城市功能級大型商業(yè)地標。主要產(chǎn)品類型為住宅、公寓、超5星級酒店、大型集中商業(yè)、精品獨立商業(yè)、商務辦公、商務金融中心。嘉海一期項目地塊：天津市河北區(qū)西南，西臨海河。總規(guī)劃用地面積： 總建筑面積：358552平方米，地上總建筑面積：共236622㎡：其中酒店27000㎡，商務辦公85000㎡；商業(yè)中心44000㎡；次商業(yè)6000㎡；臨街底商3622㎡；酒店式公寓71000㎡。地下總建筑面積：共121930㎡：其中商業(yè)（B1）15000㎡；車庫及設備用房（B1B3）106930㎡項目特點：，，公寓：，酒店：共16層高72米。建筑密度：40%，容積率：，綠化率：26%。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。嘉海二期項目地塊：天津河北區(qū)西南，西臨海河（與一期間隔一條馬路）總規(guī)劃用地面積：，總建筑面積：350493平方米，地上總建筑面積：共251484㎡；其中住宅建筑面積204576㎡；配套公建建筑面積11577㎡；底商5193㎡；會所2553㎡；辦公樓27585㎡，地下總建筑面積：共99009㎡。項目特點：公寓住宅：，，，F(xiàn)單元38層120米。會所：2層12米；底商：。建筑密度：% ，容積率：，綠化率：31%。已取得“四證”的前兩證，另兩證正在辦理中。（二）股權結(jié)構北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司100%股權100%股權天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司天津泰達建設集團格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95%股權天津泰達建設集團格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65%股權（三）項目未來收益情況，相關稅費（銷售稅金、預繳土增稅、所得稅），；。酒店年收益7005萬元，（開發(fā)成本) ，項目整體收益：凈現(xiàn)金流+資產(chǎn)收益=（+ ）=。，相關稅費（銷售稅金、預繳土增稅、所得稅），；，項目整體收益：。以上一期、。該地塊將于2012年8月開工，2015年9月竣工。住宅2013年8月銷售，商業(yè)2013年12月銷售。封頂前銷售回款可達到50%，封頂后銷售額回款可達100%。三、標的資產(chǎn)投資計劃及交易結(jié)構（一）信托計劃（第一期）投資計劃投資規(guī)模：依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評估機構評估及審計報告。投資期限：自信托計劃生效起4年投資類別：股權投資+資產(chǎn)收購交易結(jié)構東直門智選假日酒店上地智選假日酒店北京華夏賓館有限責任公司北京景安世華上地酒店管理有限公司北京鑫融金酒店投資管理有限公司萬景恒豐國際投資控股有限公司關聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心擔保依據(jù)資產(chǎn)評估價值和雙方收購協(xié)議，進行100%股權投資及資產(chǎn)收購51%股權質(zhì)押給我司信托計劃一期北京八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔保（二）信托計劃（第二期）投資計劃投資規(guī)模：依據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評估機構評估及審計報告，投資資金為11億元。投資期限：自第一期生效起4年投資類別：股權投資+核心資產(chǎn)投資交易結(jié)構100%股權投資應收債權投資100%股權天津泰達建設集團格調(diào)津海地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海二期）65%股權天津泰達建設集團格調(diào)中天地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉海一期）95%股權天津開發(fā)區(qū)宏城鑫泰投資有限公司天津開發(fā)區(qū)萬景宏城置業(yè)有限公司100%股權北京萬景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司關聯(lián)方土地抵押北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心擔保信托計劃二期北京市八大處房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權轉(zhuǎn)讓四、還款來源分析(一) 穩(wěn)定的銷售回款本信托計劃以八大處公司完成股權投資后的下屬子公司天津格調(diào)中天和天津格調(diào)津海的【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目銷售回款作為第一還款來源。 現(xiàn)金流量分析（1）嘉海一期如下圖表中顯示，（2）嘉海二期預計現(xiàn)金流量表：（3）匯總在項目開工第37個月時，+=，則資金盈余覆蓋率達到228%，足夠償還信托本息。項目開發(fā)安排2012年8月開工；2015年9月竣工；住宅2013年8月銷售；商業(yè)2013年12月銷售；（封頂前銷售回款按銷售額的50%計算，封頂后按100%銷售額回款。） 經(jīng)營測算：（1）嘉海一期本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預判，設定相關測算基礎指標， ㎡，地上規(guī)劃面積236622㎡ ，產(chǎn)品分配如下：銷售部分收入測算（車位3405個，其中1405個預留給商業(yè)出租，其余2000個銷售。12萬元/個。）結(jié)合市場研究，本項目各產(chǎn)品定價為公寓27000元/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，獨立臨街商業(yè)58000元/平米，集中商業(yè)地上14500元/平米、地下12000元/平米，車位售價12萬元/車位。預計可實現(xiàn)銷售收入57. 43億元。成本與銷售收入分析，相關稅費（銷售稅金、預繳土增稅、所得稅），；。（2）嘉海二期本次測算根據(jù)規(guī)劃要求，及市場預判，設定相關測算基礎指標，嘉海項目二期占地101235 ㎡，地上規(guī)劃面積251484㎡ ，產(chǎn)品分配如下：產(chǎn)品規(guī)劃地上規(guī)劃面積地下規(guī)劃面積運營方向住宅207529銷售辦公27585銷售公建12723不可售車位98025銷售合計251484 （車位1887個,12萬/個。）。12萬元/個。）銷售部分收入測算結(jié)合市場研究，本項目各產(chǎn)品定價為住宅29000/平米（精裝），寫字樓19800元/平米，車位售價12萬元/車位。成本與銷售收入分析，相關稅費（銷售稅金、預繳土增稅、所得稅），； ，凈利潤為 。敏感性分析由于本項目方需持有一部分經(jīng)營性物業(yè)，采用敏感性分析對項目真實還款能力存在一定偏差。主要從信托本金與可銷售部分銷售收入分析。信托本金投入20億，+=，則資金盈余覆蓋率達到228%，足夠償還信托本息。本項目在成熟的商業(yè)中心，項目已完成一半的主體工程，項目公司和總包商開發(fā)經(jīng)驗豐富，項目成本基本鎖定，同時項目運作失敗風險極小。即使銷售收入下降30%，仍可以滿足信托的本息按時順利退出。(二) 雄厚實力的國有企業(yè)作無限擔保八大處公司和擔保人對【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目銷售回款的還款資金不足部分無條件補足差額部分。八大處公司和擔保人對【嘉海一期】項目和【嘉海二期】項目出現(xiàn)資金缺口的情況下，補足剩余部分。本項目由北京市海淀區(qū)國有資本經(jīng)營中心提供連帶責任保證擔保，注冊資本100億元。國有企業(yè)財務狀況運營良好且資金雄厚，風險很低。(三) 評估價值較高的抵押/質(zhì)押信托計劃一期發(fā)行前，八大處公司關聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000035號土地抵押給新華信托。信托計劃二期發(fā)行前，八大處公司關聯(lián)方將其持有的位于天津市河北區(qū)房地津字第105051000049號土地抵押給新華信托。五、項目SWOT分析項目競爭優(yōu)勢：本地塊區(qū)域為天津城市核心地段，本地塊位于中心城區(qū)，緊鄰濱江道、和平路商圈，具備消費群體共享條件。區(qū)域內(nèi)在售住宅項目和中高端寫字樓項目稀缺性突顯，未來價值預期較高。區(qū)域內(nèi)中高端項目供應117萬平米，剩余可售60萬平米，其中住宅產(chǎn)品27萬，商業(yè)產(chǎn)品33萬，本項目以商業(yè)為主，規(guī)避了國家對住宅項目的限售政策。項目競爭劣勢：房地產(chǎn)屬于國家調(diào)控的行業(yè)，雖然本項目為綜合性地產(chǎn)，仍受到一定的購買需求影響。項目競爭機會：憑借地段優(yōu)勢打造市級商業(yè)，面向天津全市人群，形成聚合效應，成為重要商圈。項目競爭威脅：周邊有一些規(guī)模比較小的地產(chǎn)項目在建，后期對項目銷售會造成一定的影響。第六部分 項目投資環(huán)境分析及市場研究標的1：北京上地智選假日酒店一、投資環(huán)境分析（一）城市概況北京，中華人民共和國首都、中央直轄市、中國國家中心城市，中國政治、文化、教育和國際交流中心，同時是中國經(jīng)濟金融的決策中心和管理中心。北京位于華北平原北端，東南與天津相連，其余為河北省所環(huán)繞。北京有著3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中國四大古都”之一，具有一定的國際影響力，其最早見于文獻的名稱為“薊”。北京薈萃了自元明清以來的中華文化，擁有眾多名勝古跡和人文景觀，是全球擁有世界文化遺產(chǎn)最多的城市。北京也為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一。歷史悠久的國際高等大學北京大學、清華大學也坐落于北京。北京市共轄14個市轄區(qū)、2個縣，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)級區(qū)劃數(shù)為317個，共有135個街道辦事處和182個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（2008年，北京市民政局）。北京市政府位于東城區(qū)正義路2號。（二）人口北京市常住人口1961萬人（2010年，中國省級行政區(qū)第26名），，而實際上目前北京市的外來人口已經(jīng)有900萬人，而且還在繼續(xù)增長，如果加上外來和流動人口（），居全國之冠?！?，‰，‰。全市常住人口密度為1341人/平方公里。全市人口密度1341人/平方公里（中國省級行政區(qū)第5名，次于澳門、香港、上海、天津）。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到26738元，%（名義增速）。農(nóng)村居民人均純收入11986元，%（名義增速）。