【文章內(nèi)容簡介】 節(jié) 市場定位生態(tài)園的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品有巨大的市場與潛力，根據(jù)國內(nèi)外老年人旅游市場需求的分析，大部分旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢為觀光游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。公司在對國內(nèi)外旅游市場需求的宏觀預(yù)測分析基礎(chǔ)上，以**市內(nèi)現(xiàn)有老年人為主的客源市場為基礎(chǔ)，但更著重于開拓消費(fèi)層次較高的老年人度假游客，將其市場定位在“康復(fù)休閑度假旅游”，目標(biāo)市場為：農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司和市民政局分別將此作為茂龍生態(tài)園和中國老聯(lián)定點(diǎn)度假休閑中心和康復(fù)中心。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高、中等收入階層的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、廣東、港澳、臺灣地區(qū)等為目標(biāo)區(qū)域?？梢?，新福利康復(fù)度假休閑中心的市場前景是很可觀的。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)一、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個方面的要求：地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有公交線路，而且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。地塊規(guī)模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊3～5km，距離中心城區(qū)10～15 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，因?yàn)檫@樣一來，老年人經(jīng)常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)老年康樂休閑中心項(xiàng)目位于**市區(qū)西北方向10公里的丘陵山區(qū)，生態(tài)園（**新田鄉(xiāng)下山村），規(guī)劃用地約400畝。項(xiàng)目所在地環(huán)繞相鄰于油茶基地。該項(xiàng)目地處城市郊區(qū)，周圍有水庫、池塘、山地、樹林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人康復(fù)、休閑、健身、旅游、勞動，是較為理想的老年康復(fù)與娛樂休閑場所。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然環(huán)境條件地理位置袁州區(qū)位于江西省西部，袁河上游，東經(jīng)113176。54′114176。37′，北緯27176。33′28176。05′。東連新余，西臨萍鄉(xiāng)，南界安福，北接萬載、上高和湖南瀏陽。2007年末，％。轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個街道。袁州歷為**市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、信息中心。新田鄉(xiāng)地處**中西部，周邊與湖田、西村、遼市、金瑞、洪塘等五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，距城區(qū)僅13公里，交通便捷，地理位置優(yōu)越，全鄉(xiāng)總?cè)丝?萬余人，轄區(qū)面積97平方公里。下轄14個村委會和2個直屬林場，村民小組232個。自然條件袁州區(qū)地屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，—℃，年均降水量1808毫米，適宜老年人觀光旅游。新田屬中亞熱帶季風(fēng)型濕潤氣候，全年平均氣溫約17℃，年降雨量1600毫米左右。糧、油、麻、生豬、煤炭是新田的傳統(tǒng)產(chǎn)品，在全區(qū)享有盛譽(yù)，自古就有三倉之說，山上有油倉（茶油），地上有糧倉（優(yōu)質(zhì)水稻），地下有寶倉（煤炭），是國家商品糧基地，優(yōu)質(zhì)苧麻基地，優(yōu)質(zhì)油茶之鄉(xiāng)。全鄉(xiāng)山林面積約10萬畝，其中油茶面積67795畝，經(jīng)濟(jì)林面積30000多畝，樟木資源比較豐富。地下資源以優(yōu)質(zhì)煤炭、石灰石為主，其中煤炭熱量高，在6500卡以上，儲量大。二、其他配套設(shè)施條件袁州區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，農(nóng)業(yè)積極創(chuàng)新政府投入機(jī)制和農(nóng)民參與機(jī)制，大力抓好農(nóng)田水利建設(shè)，實(shí)施農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，提高土地產(chǎn)出率。水利、電力、能源、交通、郵電通訊、城市建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施及文化、娛樂、服務(wù)配套設(shè)施不斷完善。為創(chuàng)業(yè)者提供良好的投資環(huán)境和理想的創(chuàng)業(yè)平臺。袁州區(qū)電力屬贛東北供電網(wǎng)，緊鄰黃埠電廠輸電干線，電力充足。新田鄉(xiāng)通訊發(fā)達(dá)，全鄉(xiāng)已全面開通程控電話，已建好移動通信發(fā)射基站和聯(lián)通通信發(fā)射基站，各種通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鄉(xiāng)。電力充沛，順利完成農(nóng)網(wǎng)改造，供電已納入國家電網(wǎng)。新田鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模。，自2000年來，累計(jì)投資3千多萬元，開發(fā)土地800多畝，建筑面積6萬余平方米，吸納居民4000人，鄉(xiāng)政府、駐鄉(xiāng)各站所辦公樓先后竣工投入使用，新集鎮(zhèn)已成為全鄉(xiāng)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。三、外部建設(shè)條件可經(jīng)高速公路和普通等級公路通往全省各地，可經(jīng)鐵路、空中到達(dá)國內(nèi)外各港口，**機(jī)場建成后，可經(jīng)空運(yùn)通往全國各地，交通十分方便。項(xiàng)目所在地已具備完善的供水系統(tǒng)，可確保本項(xiàng)目用水。項(xiàng)目的生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，可排入豐產(chǎn)水庫污水管網(wǎng)。**市電力供應(yīng)充足，項(xiàng)目建設(shè)地已接通茂龍生態(tài)園電網(wǎng)，可確保本項(xiàng)目用電。項(xiàng)目所在地具備程控電話和移動電話條件，可為本項(xiàng)目提供良好的通訊設(shè)施。第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容茂龍生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司擬投資新建三幢新福利康復(fù)度假休閑中心綜合樓，ABC幢設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為七層，建筑面積13200m2，B幢為四層，建筑面積3780 m2，C幢為四層，建筑面積3780 m2。加建兩層聯(lián)體別墅，建筑面積9000m2，加建三棟四層花園獨(dú)立別墅，建筑面積3600m2，此項(xiàng)目新的形象和內(nèi)涵，使之達(dá)到老年人休閑度假要求。一、項(xiàng)目土地現(xiàn)狀土地：項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為400畝，用地形狀不規(guī)則，南北兩面有大型豐產(chǎn)水庫，目前未按規(guī)劃全面開發(fā)，土地大部分空閑。建筑物新建三幢休閑中心綜合樓，設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為七層，建筑面積13200m2，B幢南側(cè)四層，建筑面積3780m2，C幢北側(cè)四層，建筑面積3780m2，合計(jì)建筑面積20400m2。A幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修；B幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰；C幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻裝修，安裝水電。三幢建筑物的大部分窗采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。加建六棟兩層聯(lián)體別墅9000m三棟花園四層獨(dú)立別墅3600m2。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容新福利康復(fù)度假休閑中心項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃用地情況及老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求，擬建設(shè)成三幢康復(fù)休閑客房和配套設(shè)施。主要建設(shè)內(nèi)容有：A幢的第1層建成大堂、餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房，A幢的第2－4層與BC幢的第1－4為老年人公寓，第5－7為辦公及工作人員用房，同時室外配套建設(shè)生態(tài)停車場、游泳池、綠地及建筑小品等公共設(shè)施。新建六棟兩層聯(lián)體別墅9000m2，三棟花園四層獨(dú)立別墅3600m2。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模按照農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)劃用地情況，項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為400畝。分二期發(fā)展：一、第一期新建三幢“休閑中心”建筑物總占地面積為16000 m2，總建筑面積為20400 m2其中：A幢“休閑中心”主建筑層數(shù)7層，建筑面積13200 m2，其中：第1層為封閉式對中心內(nèi)老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房，建筑面積為3600 m2；第2－4層為老年人公寓（160間、套），建筑面積4800m2；第5－7層為辦公及工作人員用房，建筑面積為4800m2；B幢“休閑中心”南側(cè)層數(shù)為4層，總建筑面積：3780m2，其中第14層為老年人公寓（126間、套）C幢“休閑中心”北側(cè)層數(shù)為4層，總建筑面積：3780m2，其中第14層為老年人公寓（126間、套）二、第二期另在主體建筑物周圍加建六棟9000m2（260間、套）兩層聯(lián)體別墅，三棟3,600m2（90間、套）四層獨(dú)立別墅。總建筑面積33000m2，共有住房762間（套），可同時接待1200人以上老年人居住。第六章 建設(shè)方案第一節(jié) 新建建筑物設(shè)計(jì)情況新建三幢休閑中心綜合樓，設(shè)計(jì)均為框架結(jié)構(gòu)，A幢為7層，建筑面積13200 m2，B幢南側(cè)4層，建筑面積3780 m2，C幢北側(cè)4層，建筑面積3780 m2，合計(jì)建筑面積20400 m2。A幢外墻為建成條形瓷磚，內(nèi)墻裝修，安裝水電；B幢外墻為涂料裝飾，內(nèi)墻為抹灰，安裝水電；C幢外墻為涂料，內(nèi)墻裝修，安裝水電；ABC幢建筑物的大部分窗子采用鋁合金窗結(jié)構(gòu)。加建9000m2六棟兩層聯(lián)體別墅，3600m2三棟花園四層獨(dú)立別墅。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)原則項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)為：適合老年人居住、老年人康復(fù)、度假、休閑為一體的高檔次康復(fù)休閑中心。必須滿足老年人、老年人生活、娛樂相關(guān)要求。必須符合民用建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求。項(xiàng)目建設(shè)緊扣“山村旅游”風(fēng)格、主體建筑的造型、內(nèi)外裝修裝飾、樓前窗口的綠化處處顯現(xiàn)山村的風(fēng)格特色，讓客人在住宿和餐飲之中感受幾分“異國情調(diào)”，領(lǐng)略濃郁的山村旋旎風(fēng)光。進(jìn)入21世紀(jì)的度假休閑中心必須真正的樹立綠色環(huán)保的設(shè)計(jì)理念，要不惜重金投入為消費(fèi)者營造一個可以信賴的綠色環(huán)保的新天地，以此來提升度假休閑中心的生命力。原有土地資源能利用部分盡可能的利用。投資做到經(jīng)濟(jì)合理。對外墻要全面裝修，但新建別墅部分立面設(shè)計(jì)應(yīng)與主體建筑外立面風(fēng)格協(xié)調(diào)。新建項(xiàng)目功能設(shè)施要與老年人、老年人康復(fù)、度假、休閑配套，建筑風(fēng)格與度假休閑中心主樓及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。第三節(jié) 總體布局一、總平面布置總平面布置根據(jù)使用功能要求在建筑物建設(shè)基礎(chǔ)與老年住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求上進(jìn)行全面規(guī)劃。度假休閑中心大樓為主體結(jié)構(gòu)，考慮功能需要，主入口仍正對豐產(chǎn)水庫，前面空地除預(yù)留必須機(jī)動車道外，全部予以綠化，營造室外環(huán)境。第5－7樓為辦公、員工生活服務(wù)的設(shè)施。度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排加建六棟兩層聯(lián)體花園別墅，南面依圍墻安排加建三棟三層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。休閑中心地帶設(shè)置無障礙生態(tài)綠色園區(qū)供老年人、老年人散布休閑，呼吸新鮮空氣用。二、交通組織與停車場所度假休閑中心大廈兩側(cè)新建成道路作為停車場車輛出入口，與度假休閑中心前主出入口車道圍合形成環(huán)形車道，即方便交通，又保證消防通道要求。停車場內(nèi)的交通線路采用與出入口行駛方向一致的單向行駛路線，避免互相交叉的干擾，利于車輛的行走和方便接送三、綠化度假休閑中心前部及中部設(shè)置綠色園區(qū)。中心前部的綠色園區(qū)主要考慮選擇能代表山村風(fēng)情的高大的山村樹種，設(shè)置疏密有致，與大樓一起充分體現(xiàn)南國特色。中部的綠色園區(qū)主要考慮為住戶戶外小憩，通過種植高低層次不同的各類樹木、熱帶植物和各色花卉，使環(huán)境悅目怡人，與配備的小品、雕塑營造一個充滿自然情趣的綠色空間，使客人在舒適的住宿環(huán)境中在享受到周到服務(wù)的同時也欣賞到濃郁的熱帶園林藝術(shù)景觀。第四節(jié) 工程建設(shè)方案一、建筑建設(shè)方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休閑需要，必須新建的建筑物平面功能進(jìn)行全面規(guī)劃以及布局。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃土地情況，建筑建設(shè)方案包括兩部分內(nèi)容，一部分為新建主體建筑物，一部分為新增部分建筑。新建主體建筑物平面布置方案見下：A幢A幢部分作為接待大堂、餐廳、商務(wù)中心、KTV、老年人活動室及醫(yī)療生活配套用房。大堂設(shè)計(jì)成四季廳，在弧型樓梯側(cè)設(shè)置了一個水池，水池中矗立著散發(fā)著天然氣息的石山，廳內(nèi)種植熱帶觀賞植物，點(diǎn)綴一些代表農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司及市民政局下屬中國殘聯(lián)文化內(nèi)涵的藝術(shù)作品，創(chuàng)造出現(xiàn)代文明與自然相結(jié)合的文化氛圍。大堂右側(cè)設(shè)置大堂吧，方便客人小憩。左側(cè)和中后部主要設(shè)置主要設(shè)置飯?zhí)谩⑿〔蛷d、商務(wù)中心、KTV、老年人活動室及醫(yī)療生活配套設(shè)施、美容美發(fā)室、商場、廚房等用房。A幢的第一層建筑面積3600m2，其中：大堂200m2，飯?zhí)谩⑿〔蛷d，650m2 （可同時容納850人進(jìn)餐），美容美發(fā)15m2，商務(wù)中心15m2，廚房，老年人活動室及醫(yī)療室200m2，商場50m2，大堂吧80 m2。A幢的第2－4層建筑面積4800 m2，建成老年人公寓83m2三房一廳一衛(wèi)35套（105間客房）， m2四房一廳一衛(wèi)20套（80間客房）。A幢第5－7層建筑面積4800 m2，為辦公及、員工住宿用房。B幢（位于A幢南側(cè)）B幢的第一層總建筑面積為945m2，建成老年人公寓一房一衛(wèi)25 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房35套（35間客房），一房一廳一衛(wèi)35 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房2套（2間客房）。B幢的第2－4層建筑面積2835m2，建成老年人公寓82m2三房一廳一衛(wèi)22套（66間客房）， m2四房一廳一衛(wèi)11套（44間客房）。C幢（位于A幢北側(cè)）C幢的第一層總建筑面積為945m2，建成老年人公寓一房一衛(wèi)25 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房35套（35間客房），一房一廳一衛(wèi)35 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房2套（2間客房）。C幢的第2－4層建筑面積2835m2，建成老年人公寓82m2三房一廳一衛(wèi)22套（66間客房）， m2四房一廳一衛(wèi)11套（44間客房）。新增部分建筑平面布置方案見下：兩層聯(lián)體別墅度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排六棟9,000 m2兩層聯(lián)排花園別墅，共設(shè)置：一房一廳一衛(wèi)30 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房260套（260間客房），一房一廳一衛(wèi)一廚40 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房30套（30間客房）。四層獨(dú)立別墅度假休閑中心南面依圍墻安排新建三棟3,600m2四層獨(dú)立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。共設(shè)置：一房一廳一衛(wèi)35 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房80套（80間客房），一房一廳一衛(wèi)一廚40 m2／套標(biāo)準(zhǔn)客房20套（20間客房）?？头垦b修間潔而不失精致與獨(dú)特，設(shè)施配套有兩張舒適的軟墊床、梳妝臺、衣櫥及衣架、茶幾、沙發(fā)、床頭多功能控制柜、呼叫鈴、臺燈、床頭燈等中高檔配套家具，室內(nèi)滿鋪高級地磚?？蛥栃l(wèi)生間均單獨(dú)配置裝有低噪音抽水桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡)、熱水器帶淋浴噴頭，均配有浴簾、晾衣繩。均采取無障礙、有效的使用、防滑措施。衛(wèi)生間采用防滑、防水建筑材料裝修地面，墻面、色調(diào)高雅柔和。(二)主要技