【文章內容簡介】 同上 清產 核資 1995年清產核資對土地的估價結果按政策規(guī)定入帳的部分 與原始賬面 價值一致 同上 55 正確分析變動原因， 首先 ，要了解土地賬面值的構成，然后進行比較。 原始入賬價值，除房地產開發(fā)企業(yè)外，都按照法定的年限進行攤銷形成了賬面價值，而且變成了評估增減變化分析的比較基礎。增值本身就包含了攤銷額； 其次 ，以入賬的部分價值作為評估增減變化分析的比較基礎，增值本身也包含了未入賬的部分（假設評估價值完全與入賬時的價值一致）。實踐中，評估說明中反映的 “ 市土地價格上漲造成評估增值?！眱热蒿@然是錯誤的。 原始入賬價值，除房地產開發(fā)企業(yè)外，都按照法定的年限進行攤銷形成了賬面價值，而且變成了評估增減 變化分析的比較基礎。增值本身就包含了攤銷額；其次以入賬的部分價值作為評估增減變化分析的比較基礎，增值本身也包含了未入賬的部分（假設評估價值完全與入賬時的價值一致）。實踐中，評估說明中反映的 “ 市土地價格上漲造成評估增值?！眱热蒿@然是錯誤的。 ?分析內容 ——分析評估結果時，盡管不對土地估價結果本身發(fā)表看法，也需分析賬面記錄的構成，以及入賬時土地市場價格水平，提高資產評估結果的合理性和說服力 56 ? 作為“無形資產”核算的采礦權，其會計核算采用攤銷方式核算，評估價值與原始入賬價值比較，顯然不存在可比較的基礎。根據(jù)現(xiàn)行有關規(guī)定，礦業(yè)權取得方式有以繳納礦業(yè)權價款“出讓”取得，通過二級市場的“轉讓”取得兩種方式。通過繳納礦業(yè)權價款“出讓”取得的礦業(yè)權，原始入賬價值是經(jīng)礦業(yè)權評估、并經(jīng)國土資源行政主管部門確認的、已繳納的礦業(yè)權價款。 ? 當以經(jīng)礦業(yè)權評估、并經(jīng)國土資源行政主管部門確認的全額價款作為所取得礦業(yè)權價款入賬時，未繳納的部分體現(xiàn)在“其他應交款”中；當以經(jīng)礦業(yè)權評估、并經(jīng)國土資源行政主管部門確認的、已繳納的礦業(yè)權價款部分作為所取得礦業(yè)權價款入賬時，在“其他應交款”中未體現(xiàn)未繳納的礦業(yè)權價款。對于后一種方式，評估價值與原始入賬價值比較，顯然不存在可比較的基礎。 礦業(yè)權賬面記錄的情況 引用礦業(yè)權結果的增減值分析 57 探礦權不作為“無形資產” 采礦權作為“無形資產” 58 礦業(yè)權價款可以分期繳納 59 探礦權價款分 2年繳納，采礦權價款分 10年繳納 60 礦業(yè)權賬面值有也有多種形成方式，同一形成方式其價值定義也不同，而且有原始入賬價值、賬面價值（攤銷余額）的區(qū)別。正確分析增減值原因，首先要了解礦業(yè)權賬面價值的構成，然后進行比較。（而且存在儲量前后不同，價值發(fā)生差異的情形）。 ———— 如：出讓情形下： 故： （四）引用礦業(yè)權評估結論，值得關注的情況 —— 賬面無記錄時的處理 實務中，有兩種完全不同的情況： 一是：賬面有記錄 （意味著會計師已經(jīng)確認了資產，引用 ——單純評估值的引用） 二是：賬面無記錄 （引用的話，意味著：一方面評估師確認資產，其次是引用評估值的問題） 通常，通過繳納價款出讓、或二級市場受讓所取得的采礦權，賬面有記錄（已經(jīng)繳納的價款、受讓價款），而自行投資勘查形成的礦產地，賬面無記錄。這時，會計師出具的審計報告沒有對其確認和核算。 62 案例 —— 某上市公司為取得其一煤礦周邊的某企業(yè)一煤礦山采礦權，進而決定通過”收購全部股權“方式實施該計劃，經(jīng)談判達成意向，隨委托礦業(yè)權評估公司對礦業(yè)權進行評估，后為了報批的需要，又委托一資產評估機構目標企業(yè)的整體資產進行評估（注：實際上，收購雙方都清楚，交易的核心，也是價值的所在是煤礦資源，但從報批的角度，資產評估機構面臨的監(jiān)管風險，比礦業(yè)權評估機構大的多。 資產評估機構在四個方面做出了處理： 評估對象與評估范圍 評估技術說明 評估結論及其分析 評估報告特別事項說明 各部分處理如下： 僅供 參考 63 評估對象與評估范圍的處理 評估對象為田野省山河礦業(yè)有限公司股東全部權益，評估范圍是田野省山河礦業(yè)有限公司在評估基準日賬面記錄的、經(jīng)審計調整后的全部資產及負債，資產總額為 ?? 該公司賬面未記錄的 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權，委托方另行委托北京大地資源咨詢有限責任公司以 2022年 3月 31日為評估基準日進行了評估，并出具了 《 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權評估報告書 》 （大地評報字（ 2022）第 074 號），應委托方的要求， XX資產評估有限公司出具的本評估報告結論 匯總 上述采礦權的評估結果。采礦權信息摘錄如下： ?? 企業(yè)整體評估的評估范圍，由審計調整并經(jīng)企業(yè)確認，評估結果匯總表應與評估范圍對應一致。這種情形可以有兩種處理： 1，表外反應； 2，表中反應，但采取匯總（業(yè)務約定書相應明確） 64 評估技術說明的處理 根據(jù) 評估行業(yè)慣例， 我們將由北京大地資源咨詢有限責任公司出具的 《 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權評估報告書 》 （大地評報字（ 2022）第 074 號）的評估結果 9,， 匯入無形資產科目 。 同時，我們充分關注可能存在的采礦權價款繳納事項。但在匯總采礦權評估結論時，未見有可能存在的采礦權價款繳納信息，因此，所匯總的 9,，直接增加凈資產 9,。 資產評估的很多做法，是互相套模板套出來的行業(yè)慣例。 資產評估師，沒有認真研究過礦業(yè)權的會計處理，總是將探礦權和采礦權“看成”是無形資產。 為什么這么做呢？是因為：賬面無記錄，評估師不僅僅是引用結果，關鍵是評估師確認了一項資產，而且確認為無形資產。暫不論正確與否，至少評估準則沒有這方面的規(guī)定 —我個人觀點。 65 評估結論及其分析中的處理 在說明了資產基礎法評估結果后，補充了： 注 ：以上資產和凈資產評估值匯總了采礦權評估值 9,，該評估值來源于“大地評報字（ 2022）第 074號” 《 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權評估報告書 》 。 評估結論分析：凈資產賬面價值 ，評估值 9,元，評估增值 9,，增值率 2,%。增值主要由匯總采礦業(yè)權評估結果產生，北京大地資源咨詢有限責任公司對對 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權的評估結果為 9,。 表內匯總的補充性說明； 如果是表外另行說明礦業(yè)權評估結果的話，不采取這種方式。 66 評估報告 —— 特別事項說明的處理： （一）應委托方的要求，本報告評估結論匯總了由北京大地資源咨詢有限責任公司出具的 《 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權評估報告書 》（大地評報字（ 2022）第 074 號）的評估結果。委托方與相關當事方參考本評估報告實施交易行為，并報批相關文件可能涉及對評估報告的理解、評估報告信息采用等事項，應當依據(jù)相應的評估報告。也應當將北京大地資源咨詢有限責任公司出具的 《 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權評估報告書 》 （經(jīng)緯評報字（ 2022）第 074 號）一并使用。 （二）提請委托方和相關當事方，關注北京大地資源咨詢有限責任公司出具的 《 XXX鉬鎳多金屬礦采礦權評估報告書 》 （大地評報字（ 2022）第 074 號）中披露的特殊事項。本報告僅對資產評估過程中發(fā)現(xiàn)的特殊事項予以披露： 匯總采礦權評估結果時，我們充分關注可能存在的采礦權價款繳納事項，但未見有可能存在的采礦權價款繳納信息。提請委托方和相關當事方注意，本評估報告匯總結論未考慮可能存在的采礦權價款繳納事項。 ……… 67 1. 資產評估引用土地、礦業(yè)權評估結果，通常（幾乎）采取的都是簡單的 “ 引用了，，，欲了解，，應參閱，， ” 的模式。而不論引用的是否是企業(yè)、會計師已經(jīng)確認為資產、確認資產的過程中相關費用合理處理。 2. 本案例的處理，明顯的特點是： （ 1）利用評估結論、報批相關文件時，應同時用兩個報告。 （ 2）評估報告不披露任何礦業(yè)權報告的特殊事項（因為，礦業(yè)權報告和資產報告同時用的） （ 3）礦業(yè)權評估不關注 “ 權益 ” ， 【 資產評估中任何或有事項（指資產、負債）都可能直接導致不合理的結論，直至影響當事人的權益 】 ，而資產評估必須關注礦業(yè)權領域中的價款問題。 對上述“披露”的看法： 68 1. 引用盡管是匯總結果，但對被引用報告的全面理解和分析，評估中的充分披露也是十分必要的。 2. 不同意見、不一致時，甚至所引用的報告存在錯誤的時候，建議的方式是 “溝通解決“，因為責任界限難以界定。 3. 在目前法律體制下，力求通過劃分責任的角度，執(zhí)行引用操作，一暫不存在明確的法律責任界定，二，即使存在法律支持，清晰劃分責任也不像想象的那么容易。 對評估引用報告的個人看法： （一）執(zhí)行中提出的問題： 關于隱蔽工程 ：評估范圍為隱蔽工程，評估程序受到限制，如何執(zhí)行相關替代程序？ 四、關于 《 評估程序準則 》 ——“隱蔽工程”的處理 70 《 資產評估準則 ——評估報告 》 中提出應當披露，在不違背資產評估準則基本要求的情況下，采用的不同于資產評估準則規(guī)定的程序和方法。在國有資產評估項目中，多數(shù)情況是因客觀原因無法進行實地查看的處理方式。發(fā)布的專業(yè)性準則也提出因客觀原因無法進行實地查看的處理方式如， 《 資產評估準則 ——不動產 》 第二十一條規(guī)定 “ 對于不動產處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進行實地查看的部分，應當采取適當措施加以判斷并予以恰當披露 ” ；《 資產評估準則 ——機器設備 》 第十六條規(guī)定 “ 因客觀原因等因素限制，無法實施現(xiàn)場調查的，注冊資產評估師應當采取適當措施加以判斷，并予以恰當披露 ” 。 （二）解釋 71 、資產置放地點限制現(xiàn)場清查（地下深埋管線、空中架設輸配電線路、生產過程中的在產品、異地置放資產、分散分布資產等）。 、國家秘密限制現(xiàn)場清查（軍工企業(yè)存貨等）。 （空中架設輸配電線路的長度和材質；輸油管道中的存貨、鑒定環(huán)境危害性和合規(guī)性、建筑結構強度測定、建筑面積測量、房屋建筑物沉降測試、白蟻蟻害監(jiān)測、危房鑒定等事項，應由委托方聘請專業(yè)機構對該等事項進行評定測算等）。 （法院查封資產的資產等） 通常情況下，客觀原因無法查看的情形有： ? 首先分析隱蔽工程的特點，調查了解該部分資產在企業(yè)運營中發(fā)揮的作用，了解企業(yè)建造、維護、監(jiān)測、修理等工作的有關管理制度和程序，根據(jù)其管理制度和流程確定具體的資產勘查及調查方案。 ? 收集購建時的資料，核實其價值構成和實體工程量以確定隱蔽工程的重置成本。包括收集設計文件、施工圖、監(jiān)理報告、竣工決算、竣工驗收報告等資料核實其工程量以及資產明細，涉及到材料設備采購、領用的，收集其相關的審批、清點、驗收以及移交確認等文件，以核實工程量和資產數(shù)量。 ? 根據(jù)企業(yè)資產管理和監(jiān)測的有關程序和記錄核實資產狀況。通過監(jiān)測報告核實資產的使用情況，同時通過資產整體運行的各種經(jīng)濟技術指標核實資產是否可以正常運行，以判斷資產的經(jīng)濟性貶值以及技術性貶值情況。通過對購建過程中的文件分析資產所使用的材料設備情況，結合相應的經(jīng)濟壽命年限判斷其實體性貶值 。 建議做法（替代程序） 五、關于 《 評估程序準則 》 ——與審計師共同函證 （一）執(zhí)行中提出的問題： 是否非要對同一債權人（債務人、銀行等）、同一基準日、相同金額分審計、評估進行重復函證？此條例及 0204第十一條中所述的“函證”問題：在我們執(zhí)業(yè)的評估項目中，絕大部分委托方往往為了同一個目的，聘請審計和評估機構對相同范圍、同一基準日的資產同時進行審計和評估，審計人員、評估人員根據(jù)各自準則的要求都要對債權債務、銀行存款和借款等進行函證，形成了對同一債權人（債務人、銀行等）、同一基準日、相同金額進行重復函證，被評估單位、被函證單位往往不予配合，審計和評估人員也容易為誰先函證的問題產生矛盾和爭執(zhí)，給評估人員的工作帶來了難度，也給被評估單位增加了負擔。請問：是否非要對同一債權人（債務人、銀行等）、同一基準日、相同金額分審計、評估進行重復函證？對于上述矛盾如何解決？ （二）解釋 1. 《 資產評估準則 基本準則 》 第七條規(guī)定，注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。 《 程序準則 》 第十九條規(guī)定，評估師應當通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式進行調查，獲取評估業(yè)務需要的基礎資料 。從準則層面的要求是評估師應做到勤勉盡責。 2. 函證的工作底稿如果來源于會計師的工作就沒有做到評估師的勤勉盡責。工作底稿中所體現(xiàn)的工作成果不是評估機構的工作而是會計師。 3. 建議可否在具體函證工作前與企業(yè)及會計師統(tǒng)一，在函證底稿中由審計機構及評估機構共同落款，形成共同工作成果。 ? 評估實踐中：評估師認為“在上市評估中，雖然評估規(guī)范要求評估師進行函證，但對于上市項目涉及相同衡量標準的部分流動資產與會計師事務所進行協(xié)調工作（例如銀行存款，現(xiàn)金等