【文章內(nèi)容簡介】 濟發(fā)展的政策環(huán)境下，空港房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，態(tài)勢良好。目前，空港開發(fā)區(qū)正處于跨越式發(fā)展階段，居民消費能力的不斷提高，政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，已完成“半小時運城”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！哆\城市城市總體規(guī)劃》規(guī)劃城市空間布局結(jié)構(gòu)為：“一城四片區(qū)兩組團”?！耙怀恰奔催\城老城區(qū)；“四片區(qū)”即城北片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)、鹽湖生態(tài)區(qū)?！皟山M團”即空港組團和鹽湖組團。中心城區(qū)工業(yè)用地主要集中在鹽湖工業(yè)區(qū)、空港安邑工業(yè)區(qū)、城西工業(yè)區(qū)。鹽湖工業(yè)區(qū)以生物制藥、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、紡織服裝、食品加工、裝備制造等產(chǎn)業(yè)為主，規(guī)劃用地面積約5平方公里?？崭郯惨毓I(yè)區(qū)：空港以汽車裝備制造、輕紡、精細化工、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；安邑以商貿(mào)物流業(yè)、總部經(jīng)濟以及研發(fā)中心、高科技工業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為主。城西工業(yè)區(qū)以農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、機械制造業(yè)為主，遠景預(yù)留備用地12平方公里。運城市城市總體規(guī)劃圖（三）國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長2013年是運城轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展踏上新起點的一年。面對復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟形勢，全市人民深入貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神，緊緊圍繞“五大戰(zhàn)略重點”和建設(shè)“美麗河?xùn)|、大美運城”的美好愿景，創(chuàng)新發(fā)展理念，拓寬轉(zhuǎn)型路徑，點燃工作激情，狠抓工作落實，全市經(jīng)濟發(fā)展活力增強，社會保持和諧穩(wěn)定?！? ，%；，%；，增長22%；，%；，增長64%；，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成20718元，%；農(nóng)民人均純收入完成7198元，%。省政府考核的9項主要經(jīng)濟指標(biāo)中，我市8項指標(biāo)增速前移在210個位次之間，其中財政總收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、外貿(mào)進出口總額3項指標(biāo)增速全省第一，固定資產(chǎn)投資雖然沒有進位，但超額完成目標(biāo)程度在全省排名第一。工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長%，增幅比全國、，增長48%；，%。投資增長逐步回升，增長22%；全市新增外商投資企業(yè)7家，新增對外貿(mào)易經(jīng)營企業(yè)30家，進出口國別或地區(qū)達到121個。合同利用外資7715萬美元。消費市場依舊旺盛，%；消費對經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性貢獻逐步增強對外開放繼續(xù)擴大，增長64%；財政收支快速增長，%；，%金融運行總體平穩(wěn)，增長57%?！斑\城信貸融資服務(wù)平臺”順利開通。榮獲“中國金融生態(tài)示范城市”稱號。（四）“三農(nóng)工作”全面提升，人民生活水平日益提高全年糧食產(chǎn)量31億公斤，水果總產(chǎn)量53億公斤，雙雙再創(chuàng)歷史新高。水果出口7000萬公斤，增長133%。%、%。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)力度加大。在全省率先出臺了《關(guān)于積極引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見》。市財政列支2740多萬元對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行獎補，列支500萬元作為土地流轉(zhuǎn)市級風(fēng)險儲備基金。新絳、鹽湖土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗得到省委、省政府的充分肯定。全市土地流轉(zhuǎn)面積達到123萬畝，位居全省第一。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)增勢強勁。，%，已占到全省的1/5。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加強。完成農(nóng)村公路建設(shè)改造873公里。小浪底引水、禹門口灌區(qū)東擴、北趙引黃二期等重點水利項目開工建設(shè)?！耙淮逡黄贰睂I(yè)村累計達到949個，占行政村總數(shù)近30%。專業(yè)村主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人均收入達到4530元，占到農(nóng)民人均純收入的65%。新增農(nóng)民合作社1920家，累計達到8755家?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)力度加大。7個省級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范縣累計建設(shè)各類示范園區(qū)235個。%　　，%，%?！　∫?、四大收入構(gòu)成“三升一降” 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%。 　　二、八大消費支出“五升三降” 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%； 　　，%。（五）城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展城鎮(zhèn)化步伐不斷加快。強化規(guī)劃引領(lǐng)，挖掘城市價值。編制完成了10余項城市專項規(guī)劃、12個縣（市）總規(guī)、6個重點鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃和20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃，中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率達到53%。對東部新區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)等重點片區(qū)重新進行功能定位與城市設(shè)計。中心城市、大縣城、小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村四位一體統(tǒng)籌推進。實施城鎮(zhèn)化項目215項，城市建設(shè)力度是近年來最大的一年。中心城市堅持路、水、林、產(chǎn)四管齊下，統(tǒng)籌推進“八區(qū)聯(lián)動”，輻射帶動能力得到新提升。禹都公園、高鐵站前廣場、工農(nóng)街跨解放路高架橋等54項重點工程順利推進。，11條城市主干道全部打通。運城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域主干路網(wǎng)、配套設(shè)施進一步完善，產(chǎn)業(yè)集聚步伐加快。大縣城實施城鎮(zhèn)化項目161個。5+15工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)在新一輪規(guī)劃中，全部設(shè)計了城市社區(qū)，有的同步開展了社區(qū)建設(shè)，成為通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚，推動城鎮(zhèn)化的重地。15個重點鎮(zhèn)“五建設(shè)兩整治”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心和農(nóng)村物流配送中心規(guī)?；l(fā)展，農(nóng)民消費更加便捷、實惠、安全。330個新農(nóng)村重點村“四化四改”和“五個一工程”全面完成。大力實施13個連片示范區(qū)建設(shè)。生態(tài)智慧城加快建設(shè)。綠坡、治湖、興業(yè)全面展開，完成了《生態(tài)智慧城概念規(guī)劃》和《鹽湖生態(tài)文化旅游風(fēng)景區(qū)概念規(guī)劃》，進一步明確了產(chǎn)業(yè)定位。鹽湖周邊環(huán)境整治、綠化造林和湖面擴大等工作積極推進。鹽湖生態(tài)文化旅游景區(qū)、碧桂園商業(yè)街及高端居住社區(qū)等一批重大項目達成投資意向。城市管理水平不斷提升。扎實推進“四城聯(lián)創(chuàng)”，集中開展交通秩序、非法營運三輪車及環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，市容市貌明顯改觀。二、項目建設(shè)必要性（一）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市化進程的需要根據(jù)運城市《運城市總體規(guī)劃》的要求，運城城市的發(fā)展方向概括為“東拓北躍”。向東拓展,重點建設(shè)完善城東片區(qū)和空港組團；向北近期重點建設(shè)城北片區(qū),遠期跨躍大運高速公路重點建設(shè)鹽湖組團。運城市城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略為“三個立足、四個戰(zhàn)略”。三個立足分別為：立足于提升能級重點發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群,推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。立足于彰顯文化,樹立鮮明的城市文化品牌,實現(xiàn)社會經(jīng)濟與文化繁榮的和諧發(fā)展。立足于保護生態(tài),加強水資源和區(qū)域生態(tài)環(huán)境的保護,推進生態(tài)文明建設(shè)。四個戰(zhàn)略分別為：區(qū)域聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略,積極推進晉陜豫黃河金三角區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展綜合試驗區(qū)建設(shè),加強與臨汾、三門峽和渭南的合作。極化帶動發(fā)展戰(zhàn)略,實現(xiàn)中心城區(qū)與臨猗、夏縣的一體化發(fā)展,加快臨猗和夏縣撤縣設(shè)區(qū),構(gòu)建“大運城”城鎮(zhèn)群。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略,整合產(chǎn)業(yè)資源,推進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和轉(zhuǎn)型發(fā)展。本次規(guī)劃期限為20112030年,規(guī)劃至2015年,中心城區(qū)人口58萬人, ；至2020年,中心城區(qū)人口70萬人,；至2030年,中心城區(qū)人口96萬人,?？崭劢?jīng)濟開發(fā)區(qū)作為晉南重要的工業(yè)基地，在邁向現(xiàn)代化都市的進程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，主城周邊區(qū)縣的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快開發(fā)區(qū)港口建設(shè)是運城市農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，啟動農(nóng)村市場，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目的建成，是運城市東部發(fā)展戰(zhàn)略的有益補充，對空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市化進程起到至關(guān)中的作用?！敖鹗琅d源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目的成功實施，將大大加快運城的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和運城市帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。（二）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)功能完善的需要由于經(jīng)濟穩(wěn)健高速發(fā)展，增長能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟拉動的需求等原因，建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。隨著經(jīng)濟高速增長，傳統(tǒng)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)和土地利用現(xiàn)狀日漸構(gòu)成了發(fā)展的約束，這種結(jié)構(gòu)性門檻對于城市整體發(fā)展的副作用顯而易見：一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的地價使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加?？崭劢?jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)無疑為運城市的良性、穩(wěn)健發(fā)展和緩解城市壓力起到了積極作用。為此，完善城市功能，改善城市環(huán)境，成為空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵?？崭劬噙\城市8KM，經(jīng)濟以輕工業(yè)、物流、高科技為主，遠離城市污染、喧囂，現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、3200畝山西最大的森林公園，完善的地上、地下交通網(wǎng)絡(luò)，中適的房價、良好的文化沉淀、溫和的氣候等使得這里成為全國宜居城市。據(jù)此，公司從商品房的適應(yīng)性、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能進行綜合分析，開發(fā)位于空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口區(qū)的“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目。該項目將極大地增強區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解空港發(fā)展壓力，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)、完備各項配套設(shè)施，促進空港市政建設(shè)和經(jīng)濟繁榮。綜上所述，“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目的推進實施，對于加快中部房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會、提升地方政府形象，拉動主城東部經(jīng)濟、促進地塊增值、推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動作用和典范意義。另外，根據(jù)對本項目所在地的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項目的開發(fā)建設(shè)具有具有較大的必要性。第三章 市場預(yù)測2013年，房地產(chǎn)業(yè)全國整體調(diào)控的基調(diào)貫徹始終。作為市域城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)現(xiàn)代化的重要關(guān)聯(lián)行業(yè)，運城市房地產(chǎn)業(yè)仍繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快增長勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長拉動全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，保障性安居工程項目的大力度建設(shè)進一步提升了社會保障水平，商品房充分供給客觀上改善了居民居住條件，提高了居民生活水平。具體情況淺析如下。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和完成投資均較快增長2013年，全市統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共304個，比2012年凈增14個。，%。按用途劃分，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資高速增長拉動性明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超出固定資產(chǎn)投資增速（%），%，個百分點。二、在建房屋面積明顯增大2013年，%。，%，%；，同比增長23%。，%。萬平方米，%。，同比下降11%。，%，%；，%。，%。，%。施工面積的較快增長和竣工面積的下降形成反差，在建房屋面積明顯增大。不考慮2014年新開工項目情況，。 三、商品房銷售面積和銷售額雙雙下降2013年，全市商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，銷售額降幅明顯小于銷售面積。，%。，%；，%；，%。，%，%；，%；，%。 銷售數(shù)據(jù)反映出全市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系正悄然發(fā)生變化，雖然房價平均水平仍呈現(xiàn)較快增長態(tài)勢，但對應(yīng)的成交萎縮值得關(guān)注。四、開發(fā)資金到位水平總體下降2013年，%。其中：，%，%，；，%，%，；，%，%，其中：，%。房企項目開發(fā)資金來源渠道收窄有所顯現(xiàn)，對于自籌資金、定金及預(yù)收款等其它資金的依賴性有所增強。運城撤地建市以來，面臨著加快發(fā)展的一系列重大歷史機遇，也為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展注入了新的商機和活力。空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前面臨四大歷史機遇：一是加快城鎮(zhèn)化進程提供的歷史機遇，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了有力的推動；二是城中村的改造和周邊農(nóng)村工業(yè)化進程，為推動住宅業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇；三是空港是晉南地區(qū)重要的工業(yè)基地，為加快空港工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了新的契機，形成了對房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動；四是空港升格為省級開發(fā)區(qū)，尤其是三省四市黃河金三角經(jīng)濟綜合改革試驗區(qū)的成立，增強了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展、整合周邊城市資源優(yōu)勢的囊里，有利于在加快城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展中推進房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市條件看，空港還存在著“六大優(yōu)勢”：一是空港已經(jīng)初步建成了快捷暢通的現(xiàn)代綜合交通體系，是晉南交通區(qū)位最好的地區(qū)；二是作為工業(yè)基地，勞動力素質(zhì)較高，而成本較低；三是有較為發(fā)達的現(xiàn)代工業(yè)體系和較好的金融商業(yè)貿(mào)易等服務(wù)業(yè)配套優(yōu)勢，聚集、輻射和帶動功能強；四是市場巨大，直接服務(wù)本區(qū)域并輻射周邊夏縣、平陸、聞喜等地，為各類投資者前來創(chuàng)業(yè)、發(fā)展提供了廣闊的空間；五是空港直接享受省級開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢；六是空港和運城市有眾多的大專院校，可以為投資企業(yè)提供建筑規(guī)劃、金融貿(mào)易、企業(yè)管理、技術(shù)開發(fā)等各種高素質(zhì)專業(yè)人才。在未來20年，空港住宅產(chǎn)業(yè)將處在一個快速增長時期，市場需求主要來自3個方面：一是彌補運城城市住宅“欠賬”將產(chǎn)生巨大需求。按照人均住房使用面積30平方米的基本消費標(biāo)準(zhǔn)，全市現(xiàn)有人口5223919人，居山西省之首，其中城鎮(zhèn)人口2151157人，鹽湖區(qū)、空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)常住人口927418人、外來常住戶（含租?。?4379人，按人均增加13平方米，就是1315萬平方米的住房需求；二是加快城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生巨大需求。運城正處于加速城鎮(zhèn)化的過程中，%，到2020年將提高到60%，也就是說至少有98萬多農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，這又會新增2950萬平方米的住房需求；三是城中村改造拆遷將產(chǎn)生巨大需求。今后十年，空港將改造拆遷張孝村、黃家莊村、辛卓村、大村、陶村、三家莊、徐家莊、小王村、東王村等十余個村莊，涉及3000余戶居民拆遷，其中2/3的家庭（即2000余戶）會購置新房，按每戶100平方米計算，會產(chǎn)生20余萬平方米的住房需求。據(jù)此，未來10年，空港至少需要再建4300萬平方米左右的新房，年均新增429萬平方米，投資潛力十分巨大。根據(jù)運城市總體規(guī)劃，今后十年，空港將完成大規(guī)模的建設(shè)和快速發(fā)展，建成運城向東的經(jīng)濟走廊，打造晉南地區(qū)最大的工業(yè)基地，這無疑會帶來巨大的投資需求，從而給房地產(chǎn)市場帶來無限商機。項目“金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”以商品房中的120平方米以下小戶型為主，本著低價、宜商、宜住的原則，打造環(huán)境優(yōu)美、舒適、便利、安逸的生態(tài)商住小區(qū)。一、宏觀調(diào)控下的運城房地產(chǎn)市場趨勢2007年8月1日《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》表示：中國房地產(chǎn)市場將以廉租房與經(jīng)濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。（一）小戶型已經(jīng)是大勢所趨隨著“國六條”的逐步實施，會引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，中小戶型已成為樓市主流，供應(yīng)結(jié)構(gòu)朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善。從城市發(fā)展看小戶型經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、地產(chǎn)的間接升溫，進一步帶動小戶型的發(fā)展。據(jù)了解，運城熱銷中的小戶型幾乎都處于地段好、交通便利的區(qū)域。隨著運城市城鎮(zhèn)化進程的進一步加快，空港有利的經(jīng)濟環(huán)境和地理位置為小戶型的發(fā)展帶來的寶貴的地理資源。這樣的地方環(huán)境、配