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正文內(nèi)容

金融不良資產(chǎn)收購之盡職調(diào)查(源自amc)(編輯修改稿)

2025-06-10 04:12 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 文書規(guī)定履行期間的最后一日起算;法律文書規(guī)定分期履行的,從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起算。對于有判決而沒有申請執(zhí)行的部分項目,可能已經(jīng)喪失執(zhí)行時效,但不一定就喪失了訴訟時效。(指在貸款發(fā)放或逾期后銀行工作人員對債務人的走訪情況記錄)中尋找財產(chǎn)線索。調(diào)查報告一般都反應了放貸時的情形,可以從中得到部分可能的財產(chǎn)線索,另外很多檔案中有下戶記錄,下戶記錄一般都詳細記錄了不良產(chǎn)生的過程,可以從中發(fā)現(xiàn)一些可靠的線索,例如當時企業(yè)的經(jīng)營狀況,企業(yè)的對外投資情況,是否有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的情況等。由于各公司、銀行規(guī)定不同,有些需要在資產(chǎn)出讓方規(guī)定的地點查看原始案卷,有些可以購買檔案資料的影印件自行安排閱檔。閱檔工作安排由小組視情況進行安排,一般在閱檔前與出讓簽署保密協(xié)議有時還需交閱檔費用。《盡職調(diào)查信息采集表》?!侗M職調(diào)查信息采集表》可分為企貸信息采集表和個貸信息采集表。⑴企貸閱檔信息采集內(nèi)容。例如債務人名稱、借款合同號、債務人地址和聯(lián)系方式、貸款銀行、合同金額、合同借款起止日期、保證人名稱、保證人地址和聯(lián)系方式、抵押物的權(quán)力證書號、是否有抵押登記、是否有和解協(xié)議及內(nèi)容、是否有訴訟及判決情況、執(zhí)行情況、每一次的催收記錄等。企貸有可能一個戶中有多筆借款,根據(jù)需要對于多筆借款合同,并且還可能有多筆借新還舊的合同,這些都需要填寫,對于企貸閱檔應該就一些有疑問的問題進行記錄,在以后的訪談或調(diào)查過程中應查找到相應的答案。詳見《企貸盡職調(diào)查信息采集表》。⑵個貸閱檔信息采集內(nèi)容。個貸主要特點是戶數(shù)多,同時每筆金額較小。個貸閱檔具有其特點,一般來說個貸都是批量放款,基本上所有放款的材料都是格式性較強,基本資料都一致,因此對于個貸的閱檔建議建立一個表格并在閱檔的同時填寫相關(guān)的信息,表格內(nèi)容主要包括以下幾項:①項目名稱;②借款人基本信息:借款人姓名、借款人性別、借款人身份證號、借款人身份證上標注的地址、借款人住址、借款人工作單位、借款人手機電話等聯(lián)系方式;③借款人配偶信息:借款人配偶姓名、借款人配偶身份證、借款人配偶聯(lián)系方式;④房產(chǎn)及售價信息:所貸款房產(chǎn)的地址、預售許可證號或房產(chǎn)證號、房產(chǎn)面積、銷售單價、房產(chǎn)總價;⑤合同及債務信息:放款銀行借款合同號、合同期限(放款日至到期日)、合同金額、剩余本金、催收利息、應收利息、放款銀行、還款情況;⑥抵押情況:是否辦理抵押、他項權(quán)力證號;⑦保證人情況:保證人名稱、保證人地址、保證人聯(lián)系方式、保證金額、保證期間;⑧訴訟、判決及執(zhí)行情況:代理律師事務所名稱、聯(lián)系人名稱和聯(lián)系方式、經(jīng)辦法院和法官信息及聯(lián)系方式、判決情況和執(zhí)行情況。最后將所有記錄的信息匯總成一個總表。詳見《個貸盡職調(diào)查信息采集表》。在閱檔和填寫個貸信息采集表的同時應對真假個人住房按揭貸款進行初步識別。對假個貸的判斷一般有以下幾點經(jīng)驗可供參考:①如果是假個貸,在閱檔過程中很容易看出同一個項目下很多貸款人的收入證明都由一個或幾個單位開出,或者來自于同一個地區(qū)同一單位,其本人一般都無法聯(lián)系上,并且所留的聯(lián)系人電話也是幾個人的電話,并且檔案材料極為規(guī)范;②從閱檔的統(tǒng)計表中可以看出,同一個項目貸款的發(fā)放時間集中在幾個月之內(nèi),一般一天發(fā)放很多筆,然后隔幾天又發(fā)放很多筆;③同一個項目借款人不繳納月供的時間非常統(tǒng)一,一般表現(xiàn)在所有貸款人從某個月份開始不再繳納月供;④在同一個項目中,用貸款額除以房產(chǎn)總價可以發(fā)現(xiàn)該數(shù)值基本集中在78-80%之間,這主要是因為以前有規(guī)定房貸的首付不得低于總房款的20% 2006年5月29日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的規(guī)定,從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%??紤]到中低收入群眾的住房需求,對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。一般來說真實個貸的個人一般或多或少會多付一點,不可能每一個人都恰好支付房款的20%作為首付款;從另一個角度判斷,同一個項目的按揭貸款中用合同金額除以剩余本金所得出的系數(shù)非常接近,這主要是因為放款的時間和還月供的時間基本同步,所以該數(shù)據(jù)也極為接近;⑤從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn),所有的貸款時間都為20年或30年,這個期限是每個項目規(guī)定的最長期限,一般個人真實的貸款,每個人的貸款期限都有可能不同,例如有的人以其買房的年齡至其到60歲的年限作為貸款的年限,不可能所有貸款人的貸款期限都相同。在假按揭中因為期限越長開發(fā)商所要支付的月供就會越少;⑥合同中簽訂的房產(chǎn)單價比同期同地段的房產(chǎn)單價高出很多(一般高出30%左右)舉例說明,假設(shè)某地段房產(chǎn)價格為6000元/平米,有一套100平米的房產(chǎn),當時其市場價值為60萬元。如果通過假按揭的方式,把合同單價簽訂為8000元/平米(高出市場價33%),這樣100平米的房產(chǎn)總價為80萬元,按照政策在銀行可以貸款64萬元,其中4萬元用于支付貸款過程中的費用和幾個月的月供,等該項目所有需要按揭的房產(chǎn)辦理完畢以后,開發(fā)商不再支付月供。這樣開發(fā)商就相當于按照60萬元的市場價將該房產(chǎn)賣給了銀行,達到了按照市場價快速變現(xiàn)的目的。⑶抵債物的信息采集。主要包括法院判決抵債或協(xié)議抵債,抵債物的地點情況,權(quán)屬的狀況,抵債物的面積或數(shù)量情況,抵債物的瑕疵情況,權(quán)屬情況以及過戶或變更面臨的障礙和費用情況,該抵債物是否涉及到其他糾紛情況,該抵債物目前的使用情況,抵債物的出租情況等。(二)訪談盡職調(diào)查的訪談可以視情況請中介機構(gòu)參加訪談,一般包括對三個方面人員的訪談:一是訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理;二是訪談原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理;三是訪談債務人、擔保人、抵押人。1.訪談資產(chǎn)出讓方項目經(jīng)理。一般資產(chǎn)出讓方都有相應的項目經(jīng)理,通過對項目經(jīng)理的訪談能夠從中得到很多信息,對其提供的信息進行核實跟蹤對于盡職調(diào)查是非常有效的。在訪談過程中應注意以下幾個方面的問題:⑴訪談過程中應首先讓項目經(jīng)理介紹資產(chǎn)情況。一般項目經(jīng)理都會有意識地重點介紹資產(chǎn)質(zhì)量較好、有清收線索、財產(chǎn)線索等的資產(chǎn),即所謂資產(chǎn)的“亮點”。但訪談人員要特別注意對這些信息的核實,這些信息有相當部分并無材料證明,需要核實其可靠性。⑵對于閱檔過程中所發(fā)現(xiàn)的疑問可以向項目經(jīng)理進行咨詢。在訪談前應該做好充分的準備工作,閱檔和訪談本身可以起到相互核實的作用。⑶需要注意的是盡職調(diào)查中影響價值判斷的重要信息需要有材料的支撐,同對方人員的口頭交流不能作為依據(jù)。對于相關(guān)有抵押或查封的房產(chǎn)一定要求提供復印件作為依據(jù)。⑷對于資產(chǎn)出讓方近期與債務人等的聯(lián)系及處置工作現(xiàn)狀,要求其將有關(guān)情況做全面介紹,并要求留下有關(guān)聯(lián)系人的電話、公司地址、名片等聯(lián)系方式。對原貸款銀行客戶經(jīng)理或資產(chǎn)保全經(jīng)理的訪談可以得到很多線索,包括當初貸款發(fā)放及催收情況,目前存續(xù)狀況,財產(chǎn)情況,各關(guān)系人情況,企業(yè)的主要控制人,主要控制人的其他財產(chǎn),財產(chǎn)是否有追償價值,哪些需要重點追查等。一般情況下企貸債務人能夠積極配合訪談的債務人并不多,對債務人訪談的
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