【文章內(nèi)容簡介】 市區(qū)的巨大吸引力，將本地中高檔消費(fèi)幾乎全部吸收；三是本身提供的此類專項(xiàng)的商業(yè)設(shè)施較少。因此，從整個(gè)20萬固定城區(qū)人口規(guī)模的城區(qū)來看，此類消費(fèi)市場前景仍然具有極大的市場。、休閑娛樂業(yè)態(tài)的特征（1）市中心休閑娛樂設(shè)施較少從《2004年杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》中對(duì)于現(xiàn)有北大街和九曲營路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃來看，僅北大街有夜總會(huì)、俱樂部共4家、棋牌、臺(tái)球室共7家，而北大街和九曲營路的酒吧、咖啡館、電影院、休閑浴場基本空白。由此可見，市中心目前休閑娛樂設(shè)施的匱乏，作為一個(gè)副城的中心商圈，休閑娛樂設(shè)施隨著商業(yè)發(fā)展必將增加。（2）量販KTV成為市場的空白點(diǎn)從臨平市場走訪和資料查找，目前臨平KTV僅出現(xiàn)在賓館和夜總會(huì)內(nèi)的小型KTV，而適合于大眾娛樂的量販KTV尚未出現(xiàn)一家，量販KTV成為市場的空白點(diǎn)。（3）城市休閑娛樂業(yè)態(tài)較多集中在人民廣場周邊對(duì)于城市生活中經(jīng)常光顧的茶樓、咖啡、酒吧、夜總會(huì)、足浴等休閑娛樂在臨平多數(shù)集中于人民廣場－人民路－余杭大廈一帶，如明典咖啡、卡帝亞夜總會(huì)、巴黎國際俱樂部、百％百咖啡、卡帝亞酒吧、珊娜娜足浴等，此類消費(fèi)以中檔消費(fèi)為主。、休閑娛樂業(yè)態(tài)的前景及人流分析（1）根據(jù)目前臨平市中心休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏的狀況，需要一定的補(bǔ)充。而本項(xiàng)目與核心商圈步行約5～10分鐘距離，能很好的補(bǔ)充市中心此類業(yè)態(tài)的不足；（2）利用城市業(yè)態(tài)缺乏的空白點(diǎn)，早日招商，引進(jìn)具有市場潛力的大型KTV、量販KTV具有很好的吸引人氣作用；（3）本項(xiàng)目北面良好的遠(yuǎn)眺景觀資源具有區(qū)別于人民廣場周邊休閑娛樂場所環(huán)境的巨大優(yōu)勢，具有發(fā)展現(xiàn)代休閑娛樂行業(yè)的先天環(huán)境優(yōu)勢；（4）在臨平工作、居住的公務(wù)員、企業(yè)辦公人員及項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)辦公人員將構(gòu)成大眾休閑娛樂的大量人流。、臨平寫字樓專項(xiàng)研究、寫字樓市場特點(diǎn)及趨勢（1）寫字樓開發(fā)量較少與大多數(shù)市級(jí)縣城一樣，早期臨平的寫字樓主要以集體開發(fā)的辦公大樓為主，如一些沿著市中心主干道的如華都大廈等辦公大樓。臨平寫字樓為近兩年出現(xiàn)的新的建筑形式，市場開發(fā)兩較小，目前僅有中都大廈與美亞大廈為純寫字樓項(xiàng)目。 （2）寫字樓需求量較小從臨平市場來看，寫字樓市場需求極小。一是臨平本地企業(yè)基本上均為工業(yè)企業(yè)，具有企業(yè)辦公大樓，無需租賃其它辦公場所；二是距離杭州太近，若需要將辦公業(yè)務(wù)或者總部等轉(zhuǎn)移至純辦公樓宇中，基本上以選擇杭州市區(qū)辦公樓為主；三是本地一些小型的公司、辦事處等多數(shù)選擇市中心商住樓作為辦公物業(yè)，節(jié)省開支。（3）本地寫字樓需求主要以服務(wù)型公司為主從中都、華都等寫字樓來看，租賃此類寫字樓的公司基本上以房產(chǎn)開發(fā)公司、財(cái)務(wù)公司、中介公司、招標(biāo)公司、貿(mào)易公司、廣告咨詢公司等服務(wù)型公司為主。（4）寫字樓空置率較高從中都的寫字樓實(shí)際調(diào)查來看，目前除了中都公司自身使用兩層外，約50％為空置，入住企業(yè)約在20家左右，總體空置率較高。（5）市場反應(yīng)冷淡，前景不容樂觀對(duì)于寫字樓從臨平房產(chǎn)中介和走訪中發(fā)現(xiàn)，臨平寫字樓市場極為平淡，市場供應(yīng)量及客戶需求冷淡，大多數(shù)對(duì)于寫字樓開發(fā)表示不容樂觀，寫字樓市場缺乏一定的產(chǎn)業(yè)支撐。（6）市場不具有發(fā)展寫字樓的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)根據(jù)臨平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，主要紡織服裝、機(jī)械電子、食品飲料、生物制藥、汽車配件、建筑材料、包裝等為主要產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)屬于工業(yè)性企業(yè)。同時(shí)從臨平規(guī)劃來看，未來臨平將以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，成為杭州三大副城之一。市場不具有寫字樓開發(fā)的先天產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。、臨平寫字樓一覽（1）美亞大廈概況：由新加坡美亞集團(tuán)投資，在杭州美亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的美亞大廈坐落在臨平新城區(qū)主干道——迎賓路與世紀(jì)大道交匯處，總建筑面積39000m2，其中地下停車場6400 m2 、一至四層裙房15000 m2 、五至二十四層主樓17600 m2 。美亞大廈是一幢集金融、餐飲、商務(wù)辦公于一身的高檔商務(wù)大廈。功能布局：地下一層：除部分設(shè)備用房外，配有100個(gè)停車位（暫時(shí)為人防隱蔽所）。裙房一至三層：大型零售商業(yè)用房裙房四層：大型餐飲用房裙房一至二層（朝南沿世紀(jì)大道）部分：銀行用房主樓五至二十四層：高檔商務(wù)辦公用房。主要設(shè)施配套：電梯：主商務(wù)樓采用日本原裝進(jìn)口三菱電梯； 裙房全部采用上海三菱電梯（含扶梯和貨梯）； 根據(jù)不同功能用房均采用獨(dú)立出入口、專業(yè)電梯?？照{(diào)：整幢大樓均采用全中央空調(diào)系統(tǒng)加新風(fēng)系統(tǒng)。弱風(fēng)系統(tǒng)：安防系統(tǒng)：大樓地下停車場、一層出入口、電梯廳等公共部分配有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：語音、數(shù)字、圖文傳輸系統(tǒng)布置到每層主要部位，完全滿足現(xiàn)代辦公智能化的需要。、電視：除配有有線電視系統(tǒng)外，還配有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)樓宇智能化系統(tǒng)：大廈的主要設(shè)施（如：電梯、空調(diào)、消防、供電、供水等）均采用智能化管理系統(tǒng)。價(jià)格：未開盤，待定。（2）中都大廈中都廣場占地30060㎡、總建筑面積達(dá)11萬㎡,是集大型精品購物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、智能化寫字樓、食品城等于一體的綜合性大型建筑群，由中都集團(tuán)旗下杭州順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司全面開發(fā)。項(xiàng)目于2003年全面竣工,作為杭州臨平的城市改造工程,中都廣場憑借其優(yōu)越的地理位置、龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢成為杭州臨平的主要建筑物之一。中都購物中心、中都商業(yè)步行街、中都運(yùn)動(dòng)名品館、肯德基、華聯(lián)吉買盛、龍攝影、安利臨平公司、設(shè)計(jì)公司、外貿(mào)公司等多家公司、多種商業(yè)形態(tài)的云集,使中都廣場及其周邊迅速成為臨平的黃金地段,其商業(yè)價(jià)值不斷向周邊輻射。租金：售價(jià)：均價(jià) 5000元/ m2 物業(yè)費(fèi)：3元/ m2 月、地塊周邊租金水平地塊周邊有主要參考價(jià)值的商鋪位于藕花洲大街與與迎賓路交叉口、藕花洲大街靠近地塊位置以及與地塊相距不遠(yuǎn)的府前路等位置。區(qū)域代表商鋪數(shù)據(jù)面積（㎡）層數(shù)租金（元/㎡天）備注地塊緊鄰交叉路口1502緊鄰地塊路口藕花洲大街701靠近迎賓路口府前路11752府前路22102按照租金價(jià)格1層：2層＝2：1比例計(jì)算，㎡天之間，㎡天區(qū)間。小結(jié)：臨平中心商業(yè)圈的沿街店鋪?zhàn)赓U價(jià)格在78元/㎡天區(qū)間內(nèi)，㎡天左右，購物中心租金價(jià)格為59元/㎡天區(qū)間。故可認(rèn)為對(duì)臨平沿街商鋪的最高接受租賃價(jià)格為78元，對(duì)購物中心的最高接受租賃價(jià)格為59元/㎡天。㎡天，相對(duì)本案預(yù)期價(jià)格相對(duì)較低。隨著本案的入駐，本案項(xiàng)目的品牌作用、商業(yè)吸引力、產(chǎn)品檔次等自身因素將對(duì)本案商業(yè)的租賃水平產(chǎn)生直接影響。本案商業(yè)與臨平商業(yè)中心圈對(duì)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的吸引力比較，將直接反映本案的租賃價(jià)格水平與商業(yè)中心圈的價(jià)格比值。銷售市場城市代表商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格項(xiàng)目位置層數(shù)價(jià)格（元/㎡）備注中都購物步行街北面后街111000～12000步行街主街218800只剩一間星光商業(yè)街星光街28700最好鋪位碧云假日休閑街東湖路28700東海水景城城南27400九曲營路步行街靠近北大街130000較好位置桂花城一期人民大道1層110002層8000100002層商鋪位置相對(duì)較好桂花城周邊人民大道26500桂花城西面府前路商鋪府前路28000900004年銷售價(jià)格從上表數(shù)據(jù)可以分析，臨平中心商業(yè)圈的銷售價(jià)格在1100030000元/㎡區(qū)間內(nèi)，地塊周邊銷售價(jià)格800010000元/㎡區(qū)間內(nèi)，而人民大道東面住宅區(qū)塊沿街底商價(jià)格集中在650011000元/㎡之間。小結(jié)：從上述項(xiàng)目銷售價(jià)格可以分析，區(qū)域商鋪價(jià)格在未有本案介入的情況下，區(qū)域12層的商鋪價(jià)格在80009000元/㎡之間。而隨著本案的強(qiáng)勢入駐，區(qū)域降格將有大幅度提升的資本，根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌、吸引度等與中心商業(yè)圈的比較，預(yù)計(jì)本案銷售均價(jià)將達(dá)20000元/㎡的水平。商業(yè)面積租