十里溫泉城建設(shè)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-10 01:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 側(cè)目。都市別墅大多集中在40005000元/平米的水平。階段三：**別墅市場的興起（2003年至今）隨著香樟林別墅2003年6月的完銷，并創(chuàng)造了**別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點(diǎn)燃了**別墅市場的戰(zhàn)火。尤其是隨著國家45號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻于一道興奮劑，市場供應(yīng)量隨即翻番。**伴隨著全國第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。本階段市場主要特點(diǎn)如下：外企大舉入市，**進(jìn)入大盤時代，**別墅市場也進(jìn)入大盤時代。占地上千畝的別墅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，如占地1500畝的中安翡翠湖、2000畝的天龍長青湖、1600畝的藍(lán)湖郡、3600畝的保利高爾夫等。**本土開發(fā)商也迅速成長，市場大部分別墅都由本土開發(fā)商操刀。別墅產(chǎn)品分級。一方面隨著2005年亞太市長峰會在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項(xiàng)目。開發(fā)商自身對別墅市場的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍(lán)湖郡及世紀(jì)花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的3000萬樓王榮升2004年《福布斯》中國十大別墅之列，使得**別墅在全國市場獲得一席之地。另一方面在有“中國TOWNHOUSE年”之稱的2003年，TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅也在**大行其道，主要是針對以前購買頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價在50－150萬的經(jīng)濟(jì)別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等22個聯(lián)排與疊拼項(xiàng)目?？蛻舳嘣ｋS著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動著**別墅消費(fèi)群體的形成，本土消費(fèi)者已成為購房主力。有私營企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個體經(jīng)營者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、大學(xué)教授、教師等中產(chǎn)階層。市場供應(yīng)量巨增，2003－2004年新增別墅供應(yīng)量就超過以往歷史供應(yīng)的總和還多。自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是SARS后低密度的經(jīng)濟(jì)型別墅走俏。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場熱點(diǎn)。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀(jì)花園，有顛覆**市場的地中海風(fēng)情的藍(lán)湖郡西岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來城與北溫泉9號的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個性的長青湖、美茵湖谷天鵝湖的別墅DIY。l **市別墅市場現(xiàn)狀l **市的低密度住宅發(fā)展之所以進(jìn)入到一個高速發(fā)展階段。主要原因有以下幾點(diǎn)：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。**房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點(diǎn)。 其三，在**，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 **別墅市場，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場產(chǎn)品在面積、總價等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、交通便利，總價在70—90萬元的聯(lián)排別墅、總價在120—140萬的小獨(dú)棟別墅都存在著供應(yīng)空缺。部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費(fèi)者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氛圍等。另外，產(chǎn)品個性化不強(qiáng)。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進(jìn)行細(xì)分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是部分開發(fā)商對本地市場的特性研究不夠。并在在項(xiàng)目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。銷售對象定位 項(xiàng)目定位結(jié)論:l 樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。l 客戶定位：主要針對公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層。l 價格定位：獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅折后均價初步定價為10800元/ M2l 戶型定位；建議本項(xiàng)目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180～200M2之間，獨(dú)立別墅的面積控制在300～350M2之間。第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃l 控制性規(guī)劃要點(diǎn)容量：容積率 覆蓋率23% 綠地率34%退讓要求：（1）退讓西側(cè)規(guī)劃道路紅線不小于6米，退讓察哈爾路規(guī)劃道路紅線不小于8米，城市道路交叉口處應(yīng)增加退讓。（2）退讓用地北側(cè)邊界不小于10米。（3）退讓其它用地邊界及綠線不小于6米。（4）地下室退讓道路紅線、其它用地邊界、綠線均不得小于3米。交通組織：（1）沿用地西側(cè)規(guī)劃道路及察哈爾路設(shè)置機(jī)動車出入口應(yīng)距道路交叉口80米以上。（2）交通組織設(shè)計(jì)應(yīng)確保人、車流線清晰、分離，避免交叉干擾。配套要求：（1）居住片區(qū)按組團(tuán)級配套。配建6班幼兒園一座，占地面積不小于2700㎡；設(shè)置每處面積不小于2000㎡的集中綠地兩處；居委會、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、老人活動室、配電房、煤氣調(diào)壓房等用房應(yīng)一次配齊，不得漏項(xiàng)。（2）做好建筑配套設(shè)計(jì)，與項(xiàng)目有關(guān)的所有配套要一次配齊，以后不得插建。盡可能利用地下空間設(shè)置車庫、機(jī)房等配套設(shè)施。（一）尚美公寓的規(guī)劃要點(diǎn)及地形特點(diǎn)尚美公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：① 容積率
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