【文章內(nèi)容簡介】 市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止用地項目目錄。一個標準2022 年 12 月 23 日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》【國土資發(fā)[2022] 307 號】。 《標準》規(guī) 定，全國各地工 業(yè)用地必 須采用招拍掛方式出讓，其出 讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準。該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬升了整體地價水平。（四）稅收政策2022 年的“九部委新政 ”規(guī) 定營業(yè)稅的征收從 2 年為 限提升至 5 年，大大增加了炒房者的風(fēng)險和成本。另外，2022 年 7 月 18 日國稅總局下 發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā) 74 號文件】從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。加上目前沈陽市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是 2022 年討論的熱點，對購 房者的影響主要局限于心理方面，其 實際作用和影響還未顯現(xiàn)。（五）金融政策嚴格開發(fā)貸嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于 35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn) 市場。住房貸區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定，其他提高到 30%。配合 “9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。 央行加息2022 年 4 月、8 月和 2022 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調(diào)控成果等。但住房剛 性需求會影響此政策效果。影響：一方面加息會產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。存款準備金率和定向票據(jù)2022 年存款準備金率的上調(diào)和定向票據(jù)的發(fā)放，對房地產(chǎn)市場直接影響不大，主要是控制銀行放款的規(guī)模。外資準入2022 年 7 月 11 日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對境外機構(gòu)和個人購房進行了嚴格管理。提高了外商企業(yè)投資中國房地 產(chǎn)的門檻，對境外資金購房條件設(shè)限， 縮小了外資購房的范圍。此 舉在一定程度上控制了境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場。（六）一級土地市場土地供應(yīng)量分析沈陽市市本級 2022 年土地供應(yīng)總量為 公頃，2022 年為 公頃，2022 年供應(yīng)量達到了 公頃；2022 年土地實際供應(yīng)總量為 公頃，2022 年為 670 公頃。土地供應(yīng)總量包括基礎(chǔ)設(shè)施、科教文和行政辦公、 經(jīng)濟適用住房、住宅商品房和商服等用地供應(yīng)量。2022 年初，沈陽市規(guī)劃和國土資源局調(diào)查顯示， 2022～2022 年，沈陽市已出 讓住宅用地規(guī)劃總建筑面積約為 2022 萬平方米。 土地供應(yīng)特點2022 年土地出讓平均地面價格 8001200 元/平方米。另外，土地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)出來，同時這一趨勢 也拉低了土地平均地面價格。把區(qū)域位置因素考慮進來， 實際上，沈陽市 2022 年土地的出 讓價格水平是穩(wěn)中上揚的。未來土地供應(yīng)趨勢 根據(jù)《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃 19962022》、《沈陽市土地利用總體規(guī)劃（19972022）》、近期建設(shè)規(guī)劃、新城規(guī)劃確定的城市空間布局、區(qū)縣功能定位，在 2022 年度土地供應(yīng)計劃指標中，市內(nèi)五區(qū)指標約 占 30%；其他幾個區(qū)縣指標約占 70%。 （七）沈北新區(qū)鼓勵的投資領(lǐng)域及相關(guān)政策政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)向城市改造、綠化隔離帶、小城鎮(zhèn)建設(shè)進行投資，并從中 獲得實 物性收入，例如城市改造項目的代征地可用于道路、綠化建設(shè)；同時政府也給予一定的政策支持；對于其他經(jīng)營性用地實行政府壟斷下的市場競爭，由開發(fā)企業(yè)通過拍賣、招標或掛牌方式直接向政府購買土地本項目住宅以 70－110 平方米的戶型為主，符合沈陽市住房的建設(shè)要求。三 、行 業(yè) 準 入 分 析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī) 定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：有 100 萬元以上的注冊資本；有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況， 對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當依照外商投資企業(yè)法律、行政法 辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當自收到申請之日起 30 日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 企業(yè)章程驗資證明；企業(yè)法定代表的身份證明；專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備 案的房地產(chǎn)開發(fā) 核定資質(zhì)等級。房地 產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。2022 年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢 企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān) 管、 調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮， 帶來的是房地 產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。 這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市 場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展?！　∫詫嵙姶蟮男袠I(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢 企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推 動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開 發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。 資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供 應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這 些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開 發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。遼寧**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)項目開發(fā)、銷售商品房為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)沈陽市工商行政管理局 2022 年 6 月 16 日頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本為 1000 萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準入標準。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社會活動的主要載體．城市化的過程是土地等自然資源和社會資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過程。城市的各項功能都要落實到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點在城市土地利用中顯得更為明顯。長期以來，沈陽市等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通 擁擠、環(huán)境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地 資源資本化是促進城市可持續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)城市建 設(shè)中經(jīng)濟效益和社會效益最大化的有效途徑。為促進土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地 儲備機制的建立和運作成為必然。合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。一 、資 源 利 用 方 案本項目為居住建筑項目，對水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本 項目資源利用方案的重點。（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根 DN200 進水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。 （二）中水本項目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路 澆灑用水、景觀水系等用水。（三）雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產(chǎn)生的污水可經(jīng)小區(qū) 2 號路流向小區(qū) 1 號路， 經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)小區(qū) 4 號路流向小區(qū) 3 號路， 經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。二 、資 源 節(jié) 約 措 施（一）水資源現(xiàn)狀沈陽市多年平均降水 毫米，年均降水總量 億立方米，形成地表徑流 億立方米，地下水資 源 億立方米。（二）水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152022 ），《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500132022）選取給水用水定額。充分利用市政供水壓力（1）通過調(diào)查收集和掌握準確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓不大于 ，特殊情況下不大于 Mpa；水 壓大于 Mpa 的入 戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。（2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當?shù)臏p壓措施?！督ㄖo水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152022 指出，一個水龍間的流量為額定流量 時，所需流出水頭為 20KPa。從理 論上講，當水頭為 40KPa 時，流量可達 。可 見水頭增大時，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進行閥門 操作時，使無用耗水量亦 增大。同時， “剩余水壓”過高的用水點將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點 則可能出現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因為用戶是分布在管網(wǎng)的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近處用水點自然會出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層建筑中， 為 使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。根據(jù) 實測：DN15 陶瓷閥芯水嘴靜壓時為 P= 兆帕，全開時流量 Q= 升/秒，為設(shè)計流量 升/ 秒的 倍，因此，給水系 統(tǒng)分區(qū)設(shè)計中，合理控制各用水點處的水壓，可以達到較好的節(jié)水目的。回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。公共場所便器采用感應(yīng)式或腳踏式。所有 給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。充分利用再生水資源替代自來水。雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。景觀噴灌節(jié)水措施（1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。（2）綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的澆灑口供中水。選用性能較高的變頻水泵供水。 機動車清洗運用中水或先進的無水洗車技術(shù)。合理配制水表等計量裝置。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。第四章 節(jié)能方案分析一 、合 理 用 能 標 準 和 節(jié) 能 規(guī) 范本項目建設(shè)地點為沈陽市沈北新區(qū)，應(yīng)遵循國家以及沈陽市的如下合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范：（一）相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國可再生能源法》《中華人民共和國電力法》《中華人民共和國建筑法》 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》《中華人民共和國計量法》《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國務(wù)院令 28 號)《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》(國家環(huán)境保護總局令第 16 號)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2022】2505 號)《“十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2022】1457 號)1《重點用能單位節(jié)能管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委 19910)1《節(jié)能用電管理辦法》( 國家經(jīng)貿(mào)委 國家發(fā)展計劃委【2022】1256 號)1《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(國務(wù)院令 279 號)1《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第 143 號)1《建設(shè)部關(guān)于貫徹國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定的實施意見》(建科【2022】231號)1《建設(shè)工程勘查設(shè)計管理條例》（國務(wù)院令 293 號）1《能源效率標識管理辦法》（國家發(fā)改委、國家 質(zhì)檢總局 2022 年 17 號令）1《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》（1987 年 4 年 15 日國務(wù)院頒布）（二）建筑類相關(guān)標準及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準入條件《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計交能[1996]905 號）《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保