【文章內(nèi)容簡介】 經(jīng)以優(yōu)越的自然環(huán)境、大規(guī)模、高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)吸引大量買家購買。廣州新火車站選址番禺鐘村石壁，更帶旺了附近的項(xiàng)目，成交量持續(xù)上升。大學(xué)城在今年正式開學(xué)，對(duì)居住配套和商業(yè)配套的需求大量增加，為該區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)帶來更多的機(jī)遇。代表項(xiàng)目：祈福新邨、錦繡生態(tài)園、錦繡趣園、廣州雅居樂花園、華南新城置業(yè)觀點(diǎn)：會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，將會(huì)為該區(qū)域帶來更廣闊的投資前景，投資型的產(chǎn)品將會(huì)大量涌現(xiàn)，吸引更多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。置業(yè)觀點(diǎn)：公交車、地鐵、新光快線、洛溪橋收費(fèi)、配套設(shè)施不足等問題，將繼續(xù)制約華南板塊的快速發(fā)展的主要因素。? 金沙洲板塊特點(diǎn)：政府將其定位為廣佛都市圈中心的居住新城，目前，金沙洲大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)，一個(gè)由政府主導(dǎo)，積極支持社會(huì)力量參與的金沙洲開發(fā)建設(shè)熱潮已經(jīng)掀起。，可建建筑面積約332萬平方米（其中居住319萬平方米，商業(yè)5萬平方米，行政辦公8萬平方米）代表項(xiàng)目：萬科四季花城? 新機(jī)場(chǎng)板塊特點(diǎn)：白云新機(jī)場(chǎng)于8月5日正式開始航班運(yùn)營，新機(jī)場(chǎng)板塊應(yīng)運(yùn)而生?；ǘ紖^(qū)目前在售的多個(gè)樓盤都較為接近新機(jī)場(chǎng)，新機(jī)場(chǎng)投入使用后，各發(fā)展商都在打著新機(jī)場(chǎng)牌，以吸引投資型買家。新機(jī)場(chǎng)的正式搬遷，將是花都樓市升溫的一個(gè)重要催化劑。代表項(xiàng)目：雅居樂雍和廷、金碧御水山莊、云峰花園、錦尚名苑、合和新城、雅景灣置業(yè)觀點(diǎn)：這里將是幾大發(fā)展商高度比拼實(shí)力的比武場(chǎng)，金沙洲將會(huì)成為2022年的樓市黑馬。置業(yè)觀點(diǎn)：市場(chǎng)是有一定需求，但現(xiàn)有的發(fā)展速度導(dǎo)致在未來競(jìng)爭中成為最弱勢(shì)的社群。? 白云新城板塊特點(diǎn)：隨著機(jī)場(chǎng)搬遷，舊址開發(fā)重建，城市中心即將北移，白云區(qū)在廣州的戰(zhàn)略地位將會(huì)有一個(gè)新的定位。該區(qū)域“北優(yōu)”的優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，越來越多的發(fā)展商搶駐，令白云山板塊提速在即。白云新城將是政府規(guī)劃中的廣州未來三大中心城區(qū)，升值潛力大有與番禺南拓板塊“叫板”之勢(shì)。代表項(xiàng)目：百順臺(tái)置業(yè)觀點(diǎn)：白云新城的整體開發(fā)必然將北部市場(chǎng)帶旺，原有的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)徹底改變。? 海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2022年海珠區(qū)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度繼續(xù)穩(wěn)步提升。17月，%。? 工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化；，%。? 固定資產(chǎn)投資加速增長，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利；，%；南天國際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)改造工程、華南汽貿(mào)廣場(chǎng)汽車市場(chǎng)項(xiàng)目和百安居廣州海珠建材物流中心等多個(gè)大型重點(diǎn)項(xiàng)目均進(jìn)入建設(shè)施工階段。? 外貿(mào)出口形勢(shì)向好；實(shí)現(xiàn)外貿(mào)商品出口總值11846萬美元，1%。? 商品消費(fèi)需求平穩(wěn)增長，市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨活；，%，%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體質(zhì)量與效益進(jìn)一步提高。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合%。? 區(qū)內(nèi)居民的收入水平也不斷提高；2022年1，%，職工月平均工資2399元，%。? 海珠區(qū)居民收入分配及消費(fèi)意愿分析? 居民收入穩(wěn)定增長，消費(fèi)水平不斷提高2022年19月，海珠區(qū)居民人均總收入為15534元（月人均1726元），人均總消費(fèi)為12493元（月人均1388元，包括衣食住行、借貸支出等），%。? 消費(fèi)層次逐步提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善居民消費(fèi)也從注重量的滿足逐步轉(zhuǎn)向追求質(zhì)的提高，形成對(duì)衣食等生存型消費(fèi)份額逐步減少，對(duì)追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)份額不斷增加的新趨勢(shì)。海珠區(qū)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 2022年19月月均消費(fèi)額（元）消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）2022年19消費(fèi)結(jié)構(gòu)（%）人均消費(fèi)性支出 1074 100 100食品 446 衣著 53 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 58 醫(yī)療保健 83 交通和通信 147 教育文化娛樂服務(wù) 170 居住 85 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 32 ? 居民儲(chǔ)蓄增長迅速，消費(fèi)潛力不斷增大2022年19月，海珠區(qū)人均儲(chǔ)蓄存款為2154元，人均儲(chǔ)蓄傾向（人均儲(chǔ)蓄存款占人均總收入的比重）%。? 消費(fèi)環(huán)境影響居民消費(fèi)升級(jí)根據(jù)萬戶居民調(diào)查資料顯示，居民認(rèn)為最主要的三大問題依次為房價(jià)過高（%）、廣告宣傳不真實(shí)(%)、購房各種稅費(fèi)高(%)。其中“房價(jià)過高”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“廣告宣傳不真實(shí)”和“購房各種稅費(fèi)高”兩個(gè)因素。海珠區(qū)居民打算購房的價(jià)格 單位：%按家庭月收入分 3000元/ ㎡及以下 3001—5000元/ ㎡ 5001—7000元/㎡ 7001—10000元/㎡ 10000元/㎡10003000元 0 0 030005000元 0 0 0500010000元 0 010000元及以上 0 置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)的購房人群將會(huì)繼續(xù)增加，海珠區(qū)樓市依然火爆。海珠區(qū)政府今年繼續(xù)以“把海珠區(qū)建設(shè)成為適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化生態(tài)城區(qū)”作為指導(dǎo)方針，逐步完善區(qū)內(nèi)的設(shè)施，為區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供更良好的條件，令海珠區(qū)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。? 海珠區(qū)政府搬遷9月下旬，海珠區(qū)政府新辦公樓選址廣州大道南市園藝公司地段已敲定，將在兩三年內(nèi)從現(xiàn)在的寶崗路遷至廣州大道南，海珠區(qū)的中心軸也將隨之東移至廣州大道赤崗一帶。消息傳出，廣州大道南立刻成為焦點(diǎn)地帶，并將促進(jìn)區(qū)域樓盤的升級(jí)。? 臨遷戶子女可在海珠就讀小學(xué)海珠區(qū)小學(xué)入讀意見出臺(tái)，臨遷戶可在海珠區(qū)申請(qǐng)入學(xué)，戶籍在海珠區(qū)的租戶必須在戶口所在地居住滿3年后才能在轄內(nèi)學(xué)校安排學(xué)位。該意見的出臺(tái)，放寬了區(qū)內(nèi)適齡兒童入讀本區(qū)學(xué)校的限制，有效解除了市民對(duì)子女入學(xué)的顧慮，能吸引更多外區(qū)的居民到海珠區(qū)居住甚至購房，有利于促進(jìn)本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。? 城市新中軸線廣州市新城市中軸線北起白云山余脈燕嶺公園，南經(jīng)天河火車東站、天河體育中心、珠江新城等城市中心到達(dá)珠江，再經(jīng)過海珠區(qū)中心到果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)這一綠色開敞空間，最后經(jīng)新客運(yùn)港達(dá)珠江外航道，形成有收有放、有山有水有樹林、人文景觀和自然景觀交錯(cuò)有致的空間結(jié)構(gòu)體系。新城市中軸線的延伸，必定會(huì)為周邊帶來利好，景觀條件提升、市政配套完善等變化，中軸線區(qū)域的房地產(chǎn)帶來廣闊的前景。? 區(qū)域規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)：“一城兩片、綠色藍(lán)脈、四軸四心”其中“四條發(fā)展軸”包括：? 沿二號(hào)線發(fā)展軸：海珠島西部舊城——中大、布匹市場(chǎng)——新城軸線——琶洲島，該發(fā)展軸將海珠島北岸東西向各功能區(qū)聯(lián)系起來，其中有兩個(gè)重要的市級(jí)商業(yè)中心、沿新港路科技一條街、中大、布匹專業(yè)市場(chǎng)，新城中心、會(huì)展中心、科技園等重要的功能區(qū)。? 沿廣佛線發(fā)展軸：西部舊城——工業(yè)大道板塊——廣州大道南專業(yè)市場(chǎng)——新客港，是海珠島南岸各重要功能組團(tuán)的之間聯(lián)系線。? 沿三號(hào)線發(fā)展軸：與新城市中軸線重合，同時(shí)位于《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》確定的海珠區(qū)一市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”。? 沿四號(hào)線發(fā)展軸：為廣州城市功能南拓軸。它串聯(lián)了一批基于知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從廣州科學(xué)城、琶洲國際會(huì)展中心、廣州生物島、廣州大學(xué)城至廣州新城、南沙。此規(guī)劃為海珠區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展提供指引的同時(shí)，也為區(qū)域發(fā)展帶來利好。今年海珠區(qū)的熱點(diǎn)精彩紛呈，各板塊各有亮色，全年可謂“烽煙四起”，各大發(fā)展商為了搶占市場(chǎng)均使盡渾身解數(shù)，各種營銷手段層出不窮。預(yù)計(jì)明年的競(jìng)爭將更加激烈。? 新濱江板塊特點(diǎn)：環(huán)島路的規(guī)劃和施工，“環(huán)島經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略的事實(shí)、新滘南路西段及濱江東延長段、寶崗大道南等多條路線的動(dòng)工，為區(qū)域帶來利好消息，前景不斷向好，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。板塊內(nèi)聚集著廣州知名的發(fā)展商，如：保利、光大、恒大、城啟，各大發(fā)展商都希望在此分一杯羹，推出大量產(chǎn)品，以吸引市場(chǎng)關(guān)注，更加劇了區(qū)域項(xiàng)目之間的競(jìng)爭。代表樓盤：光大花園、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)、金碧灣、天鵝灣、保利花園、金碧花園置業(yè)觀點(diǎn)：? 各開發(fā)項(xiàng)目均以不同的產(chǎn)品核心進(jìn)入市場(chǎng)，如光大的社區(qū)文化、富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的高附加值產(chǎn)品、保利的國家康居示范小區(qū)、恒大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)等；? 供貨量將會(huì)集中在05年5月之后，如：現(xiàn)代廣場(chǎng)的G1G6棟、光大花園的E區(qū)等；? 板塊內(nèi)市場(chǎng)壓力不容忽視，相互競(jìng)爭嚴(yán)重，出奇制勝?zèng)_出重圍將會(huì)成為保利花園首要任務(wù)。? 濱江東板塊特點(diǎn)：該板塊是傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，目前一線江景產(chǎn)品稀缺，金海灣、中信君庭兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，滿足了市場(chǎng)的需求，特別是金海灣，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售服務(wù)、自身配套等都顯出項(xiàng)目與眾不同的特色，吸引了大批經(jīng)濟(jì)條件好的客戶購買，到目前為止銷售超過80%。12月藍(lán)色康園三期推出市場(chǎng)，以小戶型為主打，雖然折后均價(jià)達(dá)到￥6650元/㎡，但仍吸引了大量投資者，該類型產(chǎn)品推出一周后銷售超過90%。代表項(xiàng)目：金海灣、中信君庭、藍(lán)色康園? 廣州大道南板塊特點(diǎn)：該板塊主要是珠江投資的羅馬家園和時(shí)代集團(tuán)的時(shí)代廊橋。新光快速路的規(guī)劃、大學(xué)城建成為該區(qū)域帶來利好消息。時(shí)代廊橋體現(xiàn)了時(shí)代集團(tuán)“做就要做項(xiàng)目所在區(qū)域的精品”的理念，在戶型設(shè)計(jì)、園林、裝修、現(xiàn)場(chǎng)包裝等方面都十分細(xì)致，定位較高。代表項(xiàng)目：羅馬家園、時(shí)代廊橋置業(yè)觀點(diǎn)：金海灣的產(chǎn)品已經(jīng)基本消化完畢，中信君庭仍有部分產(chǎn)品推出，藍(lán)色康園三期為最后一期產(chǎn)品，推出后小戶型基本消化完畢，剩余貨量大約有50%，而且以總價(jià)高的大單位為主。該板塊對(duì)本項(xiàng)目基本不存在較大的影響。置業(yè)觀點(diǎn)：板塊周邊環(huán)境仍未成熟，總體的銷售情況較為一半。特別是時(shí)代廊橋，該項(xiàng)目因規(guī)模小、自身配套不足等原因，較難支持項(xiàng)目價(jià)格的拉升，對(duì)本項(xiàng)目的影響并不直接。預(yù)計(jì)明年將會(huì)把未推的7棟推出市場(chǎng)。? 琶洲板塊特點(diǎn)：交易會(huì)分館正式落戶琶洲會(huì)展中心，掀起了該區(qū)域的投資熱潮，并輻射帶動(dòng)周邊的板塊，像：赤崗板塊、員村板塊等，各板塊住宅售價(jià)持續(xù)攀升。另外，隨著琶洲配套項(xiàng)目的不斷落成，作為海珠區(qū)“十五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重點(diǎn)擬建的琶洲購物城，集商業(yè)、飲食、娛樂、文化一體的商業(yè)廣場(chǎng)雛形將逐步顯現(xiàn)。琶洲建有亞洲規(guī)模最大的廣州國際會(huì)展中心及其一系列重大商業(yè)配套，將會(huì)增強(qiáng)板塊的投資價(jià)值。代表項(xiàng)目：雅郡熙源、佳信花園（二期）會(huì)展星城置業(yè)觀點(diǎn)：該板塊特殊的地理位置優(yōu)勢(shì)，決定其產(chǎn)品大多數(shù)以投資型的項(xiàng)目為主，預(yù)計(jì)明年仍有大量該類型的產(chǎn)品推出市場(chǎng)。而保利花園則是擁有成熟的居住環(huán)境、自住型的項(xiàng)目，兩者間的定位存在較大的差異。? 江燕路板塊特點(diǎn)：04年均以銷售剩余單位為主，沒有新推的項(xiàng)目。05年將有兩個(gè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)，分別是保利集團(tuán)的保利海棠花園和珠江南景園新一期產(chǎn)品。該板塊交通便利、以中檔產(chǎn)品為主，與本項(xiàng)目所處區(qū)域較為接近，存在較大的競(jìng)爭。代表項(xiàng)目：保利海棠花園、南景園置業(yè)觀點(diǎn)：海棠花園以80㎡的兩房和90—100㎡的三房產(chǎn)品為主，在產(chǎn)品上較為接近，屬同一集團(tuán)下的產(chǎn)品，而且該項(xiàng)目規(guī)模較小，地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目，靈活性較高，可有更多的新亮點(diǎn)吸引市場(chǎng)的關(guān)注。南景園將會(huì)推出三棟高層單位，以大面積戶型為主，該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越，發(fā)展商有一定的品牌實(shí)力，而且前期開發(fā)的產(chǎn)品均已交付使用，社區(qū)已經(jīng)相當(dāng)成熟，有一定的競(jìng)爭力。但戶型面積稍大，與本項(xiàng)目大面積戶型的目標(biāo)客戶存在重疊。置業(yè)觀點(diǎn)： 海珠區(qū)其他板塊依然火熱，市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，重點(diǎn)區(qū)域（如琶洲）將會(huì)成為海珠區(qū)的龍頭，幾大區(qū)域之間的相互競(jìng)爭將會(huì)維持不變。 新產(chǎn)品、新組團(tuán)的不斷加入，必將原有的格局打破，項(xiàng)目自身的提升也是令項(xiàng)目自求生存發(fā)展的關(guān)鍵。附：海珠區(qū)各競(jìng)爭項(xiàng)目情況分析項(xiàng) 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 富力千禧花園組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E區(qū) G16棟 G1～G6棟 C、D棟規(guī)模/套數(shù) 約570套占地5萬㎡，總建14萬㎡，約共1500套約150套 —— 約200套推出時(shí)間 在售 05年5月 在售 05年3月 05年3均價(jià)（元/㎡） 5800 6000～7000 6300 5600～5800 6000裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡） 680 —— 1000 1000 120080～90㎡ 221 ㎡ 221 29% ㎡ 221 %～7㎡ 22150%90～100㎡ 321 ㎡ 321 14%～1㎡ 321 %㎡ 321 6% 110㎡左右 322 ～㎡ 322 29% ～㎡ 322 %㎡ 422 14%戶型分布～1㎡ 322 44% 150㎡ 422 ㎡ 522 14%80多㎡的兩房單位和小三房單位～㎡ 422 %項(xiàng) 目 光大花園 富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 富力千禧花園組 團(tuán) 和榕風(fēng)景 E區(qū) G16棟 G1～G6棟 C、D棟優(yōu) 勢(shì)?靠近工業(yè)大道，出行更方便?擁有區(qū)域內(nèi)缺少的總價(jià)在30萬左右的產(chǎn)品?社區(qū)生活氛圍成熟?區(qū)內(nèi)配套日益完善?江景景觀優(yōu)美?有整個(gè)成熟社區(qū)作支撐?引入大型綠化園林?正對(duì)小區(qū)中心園林，有景觀支持?G7～G11棟開始交樓，社區(qū)氛圍開始成熟?裝修標(biāo)準(zhǔn)得到客戶普遍肯定?社區(qū)逐步成熟?商業(yè)配套日益完善?戶型面積為目前市場(chǎng)上較為缺乏的產(chǎn)品?雙地鐵站優(yōu)勢(shì)，交通方便?裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，受到客戶歡迎?一期住戶已入住，社區(qū)基本成熟?正對(duì)小區(qū)新建園林，景觀支持充足劣 勢(shì)?區(qū)域園林較小，沒有亮點(diǎn)?靠近工業(yè)大道和小區(qū)規(guī)劃路，受噪音和粉塵影響較大?裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)欠缺時(shí)尚?設(shè)計(jì)以大戶型為主，總價(jià)較高?在相同區(qū)域內(nèi)總價(jià)相對(duì)較高?北向單位靠近馬路，受噪音影