【文章內(nèi)容簡介】 元/月其它收入100,000 %可預(yù)見的租金收入等小計(jì)　7,153,750 　　盈虧平衡　9,063 　?。?）盈虧平衡的說明A、所提供服務(wù)檔級的不同決定了用工成本，而用工成本是影響酒店盈虧平衡的最大因素。以本酒店項(xiàng)目看，酒店無法提供高檔次酒店的全套服務(wù)，但可以有限的納入高檔次酒店部分服務(wù)項(xiàng)目，在服務(wù)與用工成本之間進(jìn)行平衡考慮，保障客戶的服務(wù)感受，從而在一定范圍內(nèi)帶動房價(jià)提升。結(jié)合以上測算情況，人員配置可優(yōu)先考慮人員配置方案一、三作為選擇。B、軟服務(wù)可以提升房價(jià)，但提升效果有限，根據(jù)所提供的服務(wù)價(jià)值，平均房價(jià)提升在2040元/間為合理。C、酒店宣傳費(fèi)用如傭金等未含在內(nèi)。該費(fèi)用由酒店房費(fèi)進(jìn)行消化，酒店“最低價(jià)格+傭金”即為中介商的銷售價(jià)格，該項(xiàng)操作在結(jié)論中有闡述。D、以上費(fèi)用中未含酒店年終獎(jiǎng)或第十三月工資費(fèi)用。該費(fèi)用在酒店年終時(shí)，根據(jù)當(dāng)年經(jīng)營情況，再進(jìn)行剩余價(jià)值分配。E、以上費(fèi)用中未列專修費(fèi)用，因新酒店開張，設(shè)備新增，大修情況較少，且該費(fèi)用為每年沖回，故該費(fèi)用含在維修費(fèi)中一并進(jìn)行綜合考慮。F、員工培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)在辦公費(fèi)用中預(yù)估。G、各目標(biāo)分解所確定的百分比，是根據(jù)本酒店項(xiàng)目經(jīng)營設(shè)施實(shí)際情況，以及行業(yè)同類型酒店一般運(yùn)行情況進(jìn)行確定的。H、可預(yù)見的租金收入，主要指大廳展位出租、辦公場地出租等。 房間收入預(yù)期（1）根據(jù)某酒店市場一般運(yùn)行規(guī)律，對客房收入預(yù)測如下。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷售季旺季　旺季　　　　　　旺季旺季　4　　　　平季平季平季平季　　　平季5　淡季　淡季　　　　淡季　　　3出租率90%70%90%70%80%80%80%80%70%90%90%80%81%均價(jià)210180240180190190190190180240210190199 每月31283130313031313031303130天可用房85858585858585858585858585月可用房26352380263525502635255026352635255026352550263531025收入498,015299,880569,160321,300400,520387,600400,520400,520321,300569,160481,950400,5205,050,445注：根據(jù)上表，當(dāng)平均房價(jià)維持在200元/間時(shí)，出租率完成81%可能性較高。但經(jīng)營情況受市場實(shí)際影響較大，以上數(shù)據(jù)為預(yù)期數(shù)據(jù)，僅作參考。餐飲收入預(yù)期餐飲收入預(yù)期7萬元/月：2400元/天=按140個(gè)餐位預(yù)計(jì)，每日上座率50%，人均消費(fèi)34元。茶樓收入預(yù)期（含包間）茶樓收入預(yù)期10萬元/月：3400元/天=人均消費(fèi)30元，每天需要上座率113人次。保障盈虧平衡實(shí)現(xiàn)的建議：（1）減少人工成本支出10%。（2）提高停車場的利用率，提高停車費(fèi)收入（現(xiàn)停車場被相鄰小區(qū)占用車位較多）。（3）提高全年平均房價(jià)至220元/間。（按85間房/天總房量預(yù)計(jì)，全年平均70%出租率計(jì)算，平均房價(jià)每增加10元，）（4）提高客房出租率至全年平均85%以上。（按85間房/天總房量預(yù)計(jì)，平均房價(jià)200元計(jì)算，全年平均出租率每增加5%，）（5）提高茶樓上座率。（6）壓縮餐飲規(guī)模，減少餐飲用工人數(shù)，減輕運(yùn)營成本（不含茶樓用工，餐飲每年工資福利約30萬元）。以此計(jì)算，餐飲將預(yù)計(jì)出現(xiàn)每年3050萬元的虧損（含折舊）。（7）為提高現(xiàn)餐飲區(qū)域的空間利用率。可將會務(wù)功能布局在現(xiàn)一樓桌餐區(qū)處，設(shè)置50人左右會議室一個(gè)（桌餐區(qū)半邊區(qū)域約80平米）。另一半桌餐區(qū)用于早餐和桌餐，并與相鄰包間連通，以彌補(bǔ)早餐和桌餐區(qū)的面積不足。對未來五年經(jīng)營預(yù)測如下：項(xiàng)目可預(yù)計(jì)的主要費(fèi)用支出小計(jì)主營業(yè)務(wù)收入預(yù)計(jì)小計(jì)凈利潤工資能耗成本客房物耗納稅辦公福利餐飲成本茶樓成本維修費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用大樓租金折舊費(fèi)用客房收入餐飲收入茶樓收入停車收入其它收入2013 1,447,200 406,699 135,566 225,944 174,000 194,880 69,600 90,377 90,377 875,000 700,000 4,409,643 3,126,874 487,200 696,000 208,800 0 4,518,874 109,230 占總收入比例%%%%%%%%%%%%%%%%%　　2014 2,405,040 745,017 248,339 413,898 330,000 369,600 132,000 165,559 165,559 1,500,000 1,200,000 7,675,012 5,537,963 924,000 1,320,000 396,000 100,000 8,277,963 602,950 占總收入比例%%%%%%%%%%%%%%%%%　　2015 2,623,680 790,801 263,600 439,334 330,000 403,200 144,000 175,734 175,734 1,500,000 1,200,000 8,046,082 5,801,675 1,008,000 1,440,000 432,000 105,000 8,786,675 740,593 占總收入比例%%%%%%%%%%%%%%%%%　　2016 2,842,320 836,585 278,862 464,769 360,000 436,800 156,000 185,908 185,908 1,545,000 1,200,000 8,492,151 6,065,388 1,092,000 1,560,000 468,000 110,000 9,295,388 803,236 占總收入比例%%%%%%%%%%%%%%%%%　　2016 3,060,960 882,369 294,123 490,205 390,000 470,400 168,000 196,082 196,082 1,590,000 1,200,000 8,938,221 6,329,100 1,176,000 1,680,000 504,000 115,000 9,804,100 865,879 占總收入比例%%%%%%%%%%%%%%%%%　　說明：人工成本按每年10%遞增。辦公福利成本按每年10%遞增。租金按3年后3%/年遞增。2014年210元，此后每年遞增10元。客房出租率2013年78%，2014年起每年穩(wěn)定在85%。餐飲、茶樓、停車收入按每年10%遞增。租賃收入2013年為0，2014年為100,000元/年，以后每年遞增5%。七、對項(xiàng)目周邊主要快捷型、商務(wù)型酒店的調(diào)查（500米半徑）酒店名出租率主力房型執(zhí)行價(jià)格備注撫琴賓館90%+12158攀煤酒店60%16198如家90%+14178黑房間99安逸15890%+1618228黑房間128佳榮80%+14168布丁90%+1215178黑房間90注：以上為各酒店近期折扣價(jià)或會員價(jià)，各酒店可能會因?yàn)槭袌霏h(huán)境的不同，調(diào)整價(jià)格方案。本次調(diào)查以布丁為最低檔次，往下檔次的酒店不在調(diào)查范圍內(nèi)。八、對調(diào)查酒店的綜合競爭力評分（5分制）（主力房型）酒店名酒店外觀衛(wèi)生間房間大小服務(wù)感受布草衛(wèi)生安全性競爭威脅撫琴賓館2分2分23平1分1分1分1分中等攀煤酒店3分1分23平1分1分1分3分較弱如家3分3分23平3分3分3分3分強(qiáng)安逸1584分3分25平3分4分3分3分強(qiáng)佳榮3分2分28平2分3分3分2分較強(qiáng)布丁2分1分15平2分2分1分1分較弱簡評：攀煤酒店。現(xiàn)階段出租率60%不到，主要以散客和內(nèi)部接待為主，無旅行社，但有少量會議室和會議團(tuán)。服務(wù)人員較少，服務(wù)質(zhì)量較差。房間陳舊，靠窗房間很吵，酒店長住客可有1020元優(yōu)惠。撫琴賓館。無旅行社客人，客人主要以少數(shù)民族和商務(wù)散客為主，目測出租率為90%以上，估計(jì)與其價(jià)格較低，且地理位置靠近少數(shù)民族聚集區(qū)有關(guān)。房間整體裝飾陳舊，公區(qū)雜亂。如家。無旅行社客人，客人主要以商務(wù)散客、會員和網(wǎng)絡(luò)散客為主，擁有強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)分銷渠道。目測出租率為90%以上，房間整體裝飾簡單實(shí)用，為標(biāo)準(zhǔn)的快捷型酒店。對本酒店項(xiàng)目威脅較大。安逸158。無旅行社客人，客人主要以商務(wù)散客、會員和網(wǎng)絡(luò)散客為主，擁有強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)分銷渠道。目測出租率為90%以上，房間整裝飾簡單實(shí)用，為標(biāo)準(zhǔn)的快捷型酒店，其整體感覺高于如家，擁有多種房型（如水床房，價(jià)格228元）。對本酒店項(xiàng)目威脅較大。佳榮酒店。無旅行社客人，客人主要以商務(wù)散客為主，目測出租率為80%以上，房間整體裝飾效果一般，衛(wèi)生間設(shè)備較差，整體效果與如家相當(dāng)。對本酒店項(xiàng)目威脅較大。布丁酒店。無旅行社客人，客人主要以自助散客為主，目測出租率為85%以上。房間面積很?。ㄆ骄?5平米左右），裝修效果雜亂，外圍衛(wèi)生環(huán)境較差，但價(jià)格較低。綜合評述：此區(qū)域內(nèi)各酒店接待旅行團(tuán)很少，大部分以商務(wù)、自助散客為主。所調(diào)查的酒店主力房型房價(jià)集中在120180之間，且各家酒店有低價(jià)競爭的趨勢。服務(wù)質(zhì)量除安逸158和如家略有標(biāo)準(zhǔn)之外，其它酒店服務(wù)都處于非常不規(guī)范的層面，整體服務(wù)感覺較差。硬件條件上安逸158優(yōu)于其它家酒店，且自帶安逸小廚餐廳，但生意不好，僅限于自用早餐。本項(xiàng)目完工后，整體效果會優(yōu)于以上酒店。酒店周圍500米內(nèi)還有兩家快捷型酒店在裝，一家商務(wù)型三星級別酒店在裝。安逸15如家等集團(tuán)式的快捷酒店，每年房間價(jià)格上漲幅度在平均10元/年左右。九、酒店籌備倒排時(shí)間計(jì)劃表萬錦酒店開業(yè)籌備倒排時(shí)間計(jì)劃表序號開業(yè)籌備階段工作目標(biāo)和計(jì)劃　一月二月三月四月五月W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41一、經(jīng)營、規(guī)劃　　　　　　　　　　　　　　　　　　2酒店功能規(guī)劃與市場定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　3a、項(xiàng)目周邊市場調(diào)研　　　　　　　　　　　　　　　　　　4 消費(fèi)群體定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　5 經(jīng)營方針定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　6 經(jīng)營項(xiàng)目定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　7b、周邊市場酒店考察　　　　　　　　　　　　　　　　　　8 功能配套設(shè)備設(shè)施情況　　　　　　　　　　　　　　　　　　9 裝修檔次及風(fēng)格　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 樓體外觀及庭院　　　　　　　　　　　　　　　　　　11 安保措施　　　　　　　　　　　　　　　　　　12 消費(fèi)群體來源　　　　　　　　　　　　　　　　　　13 各經(jīng)營單位