昆山某數(shù)碼港運營方案(編輯修改稿)
2025-06-09 03:21 本頁面
【文章內容簡介】 州、吳江、太倉、上海等）的電子廠家以及配套上下游廠家、經銷商和代理商為主（二） 目標客層的區(qū)域分布昆山及周邊區(qū)域（包括蘇州、吳江、太倉、上海等）（三）影響到目標客層的渠道（大眾媒體未包括在內） 各證券交易所； 各股票信息發(fā)布渠道（報刊、電視股評）； 已購商鋪的購買個人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場集中的經營業(yè)戶）； 人流聚集區(qū)域：江橋商業(yè)區(qū)、電子市場、汽車城、各商務酒店、安亭墨玉路、安亭新源路等等 網吧； 相關行業(yè)推廣渠道； 網上相關行業(yè)網站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購；（四）本商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū) 本商場分割原則：（10） 綜合考慮投資者和經營者這雙重關系；（11） 經營品種在商場分布中的規(guī)律；（12） 整體商場應形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；（13） 由商場中的結構和布局的合理性出發(fā)； 各分層功能定位（1） 一層：電子類產品及相關配件，品牌店、銀行、電腦整機；（2） 二層：電子類產品及相關配件；（3） 三層：網絡產品、網絡開發(fā)、電腦軟件、 具體分割初步方案結合蘇州賽格參考，待確定；策略篇一、 項目的入市策略與時機（一） 入市策略：商業(yè)競爭，時機猶為關鍵，本項目應采取市場領先策略。（二） 入市時機考慮因素 競爭對手因素：賽格國際廣場（產權式商鋪）招商時間；上海電子商城（產權式商鋪）； 項目準備情況：（1） 硬件部分：招商售樓中心完成、樣板鋪位未完成；（建議一層在人口處先裝修好一部分以便給客戶參考）（2） 軟件部分：方案確定、各協(xié)作單位情況落實、宣傳資料和銷售道具完成； 行業(yè)市場變化情況：整體行業(yè)市場無過大的變化； 節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排要求； 配合本市場開業(yè)的時機和階段性展覽會等時機；結合本項目具體情況，建議在春節(jié)后4月中下旬進行項目的內部預約，6月6日正式招商。（三）入市姿態(tài) 強勢推廣，軟硬結合； 銷售和招租兩個階段的側重及投資與經營的兩個主題的側重；二、 項目的形象策略（一） 項目的命名賽格數(shù)碼港賽格電子數(shù)碼通訊市場在此命名中除要顯示此市場是超越其它各類專業(yè)市場外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合。（二） 差異化形象策略 現(xiàn)代化商業(yè)經營，一改過去傳統(tǒng)經營方式 硬件齊全紅外線攝像監(jiān)控設施；專有載貨電梯；殘障服務設施；地面、地下雙停車場，自行車停放； 全面?zhèn)}儲服務；商務洽談、辦公空間，商務會議功能；唯一強大展示空間；店中店、展示柜一步到位等； 強大電子商務配套服務支持體系：網上柜臺；網上電子商務集體采購；江浙滬三地資訊交互服務等； 完善的售后服務體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團定點采購特約單位；一對一企業(yè)支持、拓展業(yè)務計劃設計；旅游定點單位；強大的媒體宣傳支援體系；場內集團采購和場內招標；特別金融服務體系支撐等； 潮流時尚形象三、 價格及付款方式策略（一） 定價原則價格如果定的不合適，高了造成招商困難，低了平白損失應得利潤，更甚者，對項目形象也造成難以彌補的負面影響。制訂項目的價格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進招商、為了獲得最佳利潤，達到甚至是超過預期目標，同時為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無形資產，取得經濟效益和社會效益雙贏的效果。我們的價格原則n 低開高走，蓄水養(yǎng)魚在市場招商之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起行業(yè)內關注，從而迅速地聚集起人氣。l 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調整空間。n 留有余地定價程序1) 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” （具體見項目的定位）。2) 然后在對項目各個部分分別定出“平均單價”。3) 針對每個部分分別定出垂直差價，一般先確定主價樓層，其價格等于“平均單價”。4) 針對每個部分分別定出水平差價，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動向、交通組織、鋪位的分隔空間（開放式或相對封閉式）、采光、通風等因素確定。5) 根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各層每個單位的單價，形成項目租金價格表。4：調價原則（建議招商未達70%時不考慮調價）（二） 本項目租金定價參考因素 周邊市場銷售價格和租賃價格：（1） 步行市場中段租賃和銷售價格（2） 上海電子商城租賃價格 （3） 工商局限價情況（指導租金）（4） 蘇州賽格租賃價格四、 項目包裝策略（一）包裝原則本項目的包裝應包括兩個層面，即產品包裝和概念包裝，做到有形/無形結合；感性/理性結合；虛/實、軟/硬結合產品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/招商銷售現(xiàn)場/展示/氣氛營造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領導者/策劃者/領跑者的角色）n 原則：主題與風格一致，體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、潮流、精品、屬第三代電子專業(yè)市場n 樓盤包裝細分表樓盤包裝包裝細分概念包裝內容地盤包裝樓盤范圍內的一切廣告宣傳及銷售設施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝招商銷售人員的管理、談吐、語言、著裝、氣氛的營造、活動、表演施工建設包裝施工現(xiàn)場的整體管理涉及到發(fā)展商的實力、招商銷售進度、建設質量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對工程進度、銷售進度總體的籌劃和把握何時動工，加快進度何時封頂，何時全面竣工，何時入伙標識系統(tǒng)的規(guī)劃和運用（略）銷售資料售樓書（投資手冊、經營手冊、昆山賽格會會刊）平面布置彩圖宣傳單張售價表，租金表付款方式租賃須知物業(yè)推薦說明（計價表）定購書等（二） 概念包裝：主要集中在三個方面：即，經營概念/投資概念/創(chuàng)業(yè)概念，建議制作：l 昆山賽格會《經營寶典》——針對經營人讓經營者如何贏在昆山賽格廣場，（硬件設施/服務措施） l 《投資手冊》——針對置業(yè)投資人讓投資人如何在賽格廣場獲利，（理性分析項目投資模式，投資獲益程度） l 《創(chuàng)業(yè)白皮書》——針對更廣泛受眾參與讓經營者如何在賽格廣場成長，（為小型經營者提供有力的創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士創(chuàng)造再就業(yè)等）l 昆山賽格會會刊商場信息交流的刊物硬件包裝外墻和圍板可利用的物業(yè)外墻有：本商城外墻、主樓大廈
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