昆山某數(shù)碼港運(yùn)營方案(編輯修改稿)
2025-06-09 03:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 州、吳江、太倉、上海等）的電子廠家以及配套上下游廠家、經(jīng)銷商和代理商為主（二） 目標(biāo)客層的區(qū)域分布昆山及周邊區(qū)域（包括蘇州、吳江、太倉、上海等）（三）影響到目標(biāo)客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)） 各證券交易所； 各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）； 已購商鋪的購買個(gè)人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場集中的經(jīng)營業(yè)戶）； 人流聚集區(qū)域：江橋商業(yè)區(qū)、電子市場、汽車城、各商務(wù)酒店、安亭墨玉路、安亭新源路等等 網(wǎng)吧； 相關(guān)行業(yè)推廣渠道； 網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購；（四）本商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū) 本商場分割原則：（10） 綜合考慮投資者和經(jīng)營者這雙重關(guān)系；（11） 經(jīng)營品種在商場分布中的規(guī)律；（12） 整體商場應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；（13） 由商場中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性出發(fā)； 各分層功能定位（1） 一層：電子類產(chǎn)品及相關(guān)配件，品牌店、銀行、電腦整機(jī)；（2） 二層：電子類產(chǎn)品及相關(guān)配件；（3） 三層：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)開發(fā)、電腦軟件、 具體分割初步方案結(jié)合蘇州賽格參考，待確定；策略篇一、 項(xiàng)目的入市策略與時(shí)機(jī)（一） 入市策略：商業(yè)競爭，時(shí)機(jī)猶為關(guān)鍵，本項(xiàng)目應(yīng)采取市場領(lǐng)先策略。（二） 入市時(shí)機(jī)考慮因素 競爭對(duì)手因素：賽格國際廣場（產(chǎn)權(quán)式商鋪）招商時(shí)間；上海電子商城（產(chǎn)權(quán)式商鋪）； 項(xiàng)目準(zhǔn)備情況：（1） 硬件部分：招商售樓中心完成、樣板鋪位未完成；（建議一層在人口處先裝修好一部分以便給客戶參考）（2） 軟件部分：方案確定、各協(xié)作單位情況落實(shí)、宣傳資料和銷售道具完成； 行業(yè)市場變化情況：整體行業(yè)市場無過大的變化； 節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排要求； 配合本市場開業(yè)的時(shí)機(jī)和階段性展覽會(huì)等時(shí)機(jī)；結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，建議在春節(jié)后4月中下旬進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部預(yù)約，6月6日正式招商。（三）入市姿態(tài) 強(qiáng)勢推廣，軟硬結(jié)合； 銷售和招租兩個(gè)階段的側(cè)重及投資與經(jīng)營的兩個(gè)主題的側(cè)重；二、 項(xiàng)目的形象策略（一） 項(xiàng)目的命名賽格數(shù)碼港賽格電子數(shù)碼通訊市場在此命名中除要顯示此市場是超越其它各類專業(yè)市場外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合。（二） 差異化形象策略 現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營，一改過去傳統(tǒng)經(jīng)營方式 硬件齊全紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施；地面、地下雙停車場，自行車停放； 全面?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會(huì)議功能；唯一強(qiáng)大展示空間；店中店、展示柜一步到位等； 強(qiáng)大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺(tái)；網(wǎng)上電子商務(wù)集體采購；江浙滬三地資訊交互服務(wù)等； 完善的售后服務(wù)體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團(tuán)定點(diǎn)采購特約單位；一對(duì)一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)計(jì)劃設(shè)計(jì)；旅游定點(diǎn)單位；強(qiáng)大的媒體宣傳支援體系；場內(nèi)集團(tuán)采購和場內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等； 潮流時(shí)尚形象三、 價(jià)格及付款方式策略（一） 定價(jià)原則價(jià)格如果定的不合適，高了造成招商困難，低了平白損失應(yīng)得利潤，更甚者，對(duì)項(xiàng)目形象也造成難以彌補(bǔ)的負(fù)面影響。制訂項(xiàng)目的價(jià)格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進(jìn)招商、為了獲得最佳利潤，達(dá)到甚至是超過預(yù)期目標(biāo)，同時(shí)為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的效果。我們的價(jià)格原則n 低開高走，蓄水養(yǎng)魚在市場招商之初定以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起行業(yè)內(nèi)關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。l 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間。n 留有余地定價(jià)程序1) 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” （具體見項(xiàng)目的定位）。2) 然后在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)部分分別定出“平均單價(jià)”。3) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出垂直差價(jià)，一般先確定主價(jià)樓層，其價(jià)格等于“平均單價(jià)”。4) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出水平差價(jià)，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動(dòng)向、交通組織、鋪位的分隔空間（開放式或相對(duì)封閉式）、采光、通風(fēng)等因素確定。5) 根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各層每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目租金價(jià)格表。4：調(diào)價(jià)原則（建議招商未達(dá)70%時(shí)不考慮調(diào)價(jià)）（二） 本項(xiàng)目租金定價(jià)參考因素 周邊市場銷售價(jià)格和租賃價(jià)格：（1） 步行市場中段租賃和銷售價(jià)格（2） 上海電子商城租賃價(jià)格 （3） 工商局限價(jià)情況（指導(dǎo)租金）（4） 蘇州賽格租賃價(jià)格四、 項(xiàng)目包裝策略（一）包裝原則本項(xiàng)目的包裝應(yīng)包括兩個(gè)層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形/無形結(jié)合；感性/理性結(jié)合；虛/實(shí)、軟/硬結(jié)合產(chǎn)品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/招商銷售現(xiàn)場/展示/氣氛營造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者/策劃者/領(lǐng)跑者的角色）n 原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、潮流、精品、屬第三代電子專業(yè)市場n 樓盤包裝細(xì)分表樓盤包裝包裝細(xì)分概念包裝內(nèi)容地盤包裝樓盤范圍內(nèi)的一切廣告宣傳及銷售設(shè)施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝招商銷售人員的管理、談吐、語言、著裝、氣氛的營造、活動(dòng)、表演施工建設(shè)包裝施工現(xiàn)場的整體管理涉及到發(fā)展商的實(shí)力、招商銷售進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對(duì)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度總體的籌劃和把握何時(shí)動(dòng)工，加快進(jìn)度何時(shí)封頂，何時(shí)全面竣工，何時(shí)入伙標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的規(guī)劃和運(yùn)用（略）銷售資料售樓書（投資手冊(cè)、經(jīng)營手冊(cè)、昆山賽格會(huì)會(huì)刊）平面布置彩圖宣傳單張售價(jià)表，租金表付款方式租賃須知物業(yè)推薦說明（計(jì)價(jià)表）定購書等（二） 概念包裝：主要集中在三個(gè)方面：即，經(jīng)營概念/投資概念/創(chuàng)業(yè)概念，建議制作：l 昆山賽格會(huì)《經(jīng)營寶典》——針對(duì)經(jīng)營人讓經(jīng)營者如何贏在昆山賽格廣場，（硬件設(shè)施/服務(wù)措施） l 《投資手冊(cè)》——針對(duì)置業(yè)投資人讓投資人如何在賽格廣場獲利，（理性分析項(xiàng)目投資模式，投資獲益程度） l 《創(chuàng)業(yè)白皮書》——針對(duì)更廣泛受眾參與讓經(jīng)營者如何在賽格廣場成長，（為小型經(jīng)營者提供有力的創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士創(chuàng)造再就業(yè)等）l 昆山賽格會(huì)會(huì)刊商場信息交流的刊物硬件包裝外墻和圍板可利用的物業(yè)外墻有：本商城外墻、主樓大廈
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