【文章內容簡介】 公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產二、三級市場?！笆濉逼陂g呼市城市建設總體規(guī)劃分析 根據(jù)呼市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補的城市網(wǎng)絡群。其中，中心城要控制密度、增強功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調整第二產業(yè)結構和土地利用結構，有步驟地淘汰技術落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點發(fā)展金融、商貿、信息等現(xiàn)代服務業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。在基礎設施建設方面，呼市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。在市政公用設施建設方面，呼市計劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達52萬噸，自來水普及率達到100%。通過天然氣輸配工程的建設，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設供熱三期工程。計劃到2005年，城市氣化率達到80%，集中供熱面積達到1800萬平方米。此外，在“十五”期間，呼市將按照注重精品、突出特色，高標準制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃，做好城市整體設計工作。 呼市總人口208萬人，其中市區(qū)人口105萬人。玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強，人口流動性較小。新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個體戶以及郊區(qū)農民成為這兩個區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個區(qū)的房地產市場提供了大量客源。 2000年，扣除價格上漲因素，%，扣除價格上漲因素，%，%，%。，%；%的居民居住在成套的住宅單元內，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，呼市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，，%。表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消費情況對比 年度：2000 對 比 指 標上海市呼和浩特市 人均可支配收入（元）11718 人均消費性支出（元） 其中：食品支出（元，所占比例） (35%) 住房消費（元，所占比例）(19%) 人均居住面積（平方米） 住宅成套率（%）74 表3：呼和浩特市部分職位的年平均收入 單位：元/年 職位/職稱較高水平中等水平較低水平 企業(yè)黨群機構負責人3780068704236 企業(yè)高級管理人員3080088704838 企業(yè)中層管理人員4621 企業(yè)一般管理人員56873732 高級工程技術人員2815287964448 中級工程技術人員1662162493791 初級工程技術人員140103509 土建施工工人1152163123697 機修工658353954729 博士生18000 碩士生13200 本科生9600 大專生4800 圖1：2000年呼市居民每100元消費支出中的用途比例 呼市原先為郊區(qū)包圍。1999年，呼市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內城市建設和住宅發(fā)展并不平衡。呼市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和呼市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此呼市向北基本沒有發(fā)展余地。玉泉區(qū)和回民區(qū)位于呼市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎配套設施基本不完善，而且區(qū)內以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費能力非常有限，舊城改造的任務十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上?！跋轮唤恰钡木幼「拍睢Ｊ姓笤谌陜韧瓿膳f房的拆遷任務，在此過程中，已經(jīng)引入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價格偏低，是一個每年60萬平方米的低檔位市場。呼市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設正在形成一個高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原呼市市委、市府用地分別以近7000萬和3000多萬元的價格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道——東風路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產開發(fā)起到了推波助瀾的作用。東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等。然而，呼市唯一的機場——呼和浩特白塔機場限制了呼市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時，由于該地區(qū)普遍為當?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以67萬元的價格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。呼市南區(qū)地勢平坦，原先多為農田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是呼市的大學區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農民是一個重要部分。由于昭烏達路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價相對較低，無論開發(fā)區(qū)報出的地價，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學府花園等。目前，南區(qū)的主干道——昭烏達路的建設已基本完成了地下管線的敷設，延伸工程預計在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預計在2年內完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當便捷。因此，在此地發(fā)展房地產將有升值潛力。金橋經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是呼和浩特經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個有機整體。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結合部，轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。呼和浩特市房地產市場綜述 土地市場供應量及供應方式呼和浩特市人民政府于2000年12月26日頒布了《關于壟斷土地一級市場實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權呼市土地經(jīng)營公司，對城市建設控制區(qū)內的土地一級市場進行壟斷，實行“五統(tǒng)一”，同時，開放土地二級市場，通過市場運作，盤活土地資產，獲取土地收益，為城市建設籌集資金。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內和沿三環(huán)路外側1公里范圍內的所有建設用地，由市政府實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負責城市建設統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負責用地審批，市土地資產經(jīng)營公司負責統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設。 根據(jù)了解，呼市對商品住宅用地供應量沒有明確和單獨的控制計劃，僅在商品房開發(fā)年度計劃中體現(xiàn)。、消化量和存量情況根據(jù)呼市房地局提供的信息，1999年以前，呼市每年下達的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項目）。2000年，呼市下達的商品房建設計劃為200萬平方米（含舊城改造項目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于呼市統(tǒng)計體系有待完善，故無法提供。自2001年起的3年內，呼市房管部門每年將下達商品房建設計劃100萬平方米，并作為控制指標，一般不予突破。此計劃不包含每年舊城改造項目中新建的住宅，呼市4個區(qū)的舊城改造任務每年將到達60萬平方米。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。由于統(tǒng)計體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購買對象是由各機關、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。 呼市近三年房產成交價格及房型特點分析呼市近年的住宅銷售價格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價在18001900元/M2，個別超過2000元/M2。經(jīng)濟適用房銷售價格在1150元/M2。%。銷售的主力房型為80100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機關和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。 新建商品房市場區(qū)域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。熱點區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在1750元/平方米左右。次熱點區(qū)域――東南部，目前呼市東南部尚未成為房產開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產市場的關注，預計在3－5年后會有一個地位的提升。 房地產市場有關政策分析 內蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了《內蒙古自治區(qū)城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內容有：l、設立房地產開發(fā)企業(yè)應有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。自治區(qū)以外一、二級房地產開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內從事房地產開發(fā)經(jīng)營，并必須到項目所在地房地產開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設行政管理部門備案后才可進行房地產開發(fā)經(jīng)營。注：建設部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內自由開發(fā)房地產。房地產開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目后應辦理城市房地產開發(fā)建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送有關部門備案。土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）?？⒐を炇諘r，政府有關部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。預售房的購買人在交房后90天內，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內辦理土地使用權變更和產權登記手續(xù)。房地產企業(yè)協(xié)助辦理。銀行項目貸款和按揭貸款政策由于呼市的經(jīng)濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當激烈。職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中心負責審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全的局面。建設周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。預售許可 雖然在預售管理上，自治區(qū)服從國務院和建設部的有關預售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現(xiàn)房的習慣，以免上當受騙。一般在建筑結構出形象后，才會有銷售量。交付許可呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設周期過長，開發(fā)商壓力過大。呼市招商引資的優(yōu)惠政策內聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25％以上的生產性內聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內減半征收企業(yè)所得稅。在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)新辦的內聯(lián)企業(yè)，除享受相應的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。市外投資者在呼和浩特新辦的內聯(lián)項目，減半征收城市基礎設施配套費、增容費和7000平方米以下的人防結建費。 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與本案同區(qū)域、同品質的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。n物業(yè)單價、總價及房屋面積 A房型 樓層房型面積實際單價總價 1F二室二廳1450140926 2F二室二廳1600155504 3F二室二廳1716166778 4F二室二廳1660161335 5F二室二廳1550150645 6F躍層1850241259 小計1