14第十四章電子教案(編輯修改稿)
2025-06-07 22:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，如商務(wù)樓、寫字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功能是一樣的：辦公。2．辦公樓的分類l 辦公樓根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有多種分類：（1）如按建筑類型分，有多層建筑、花園洋房式建筑、高層建筑或是目前世界各國流行的商業(yè)園區(qū)；（2）如按使用者的數(shù)量來分，有單用戶（一個用戶占用整棟物業(yè)）和多用戶（一個物業(yè)由多個用戶占用）辦公樓；（3）根據(jù)用戶經(jīng)營的內(nèi)容或行業(yè)來分，由單用途（如，醫(yī)療中心，房地產(chǎn)交易市場，證券交易大樓等）和多用途辦公樓（由多個不同的行業(yè)的經(jīng)營者共同使用同一個建筑）；（4）根據(jù)用戶的占有屬性來分，有業(yè)主自用的，有出租的，有部分自用部分出租的；（5）按建筑的規(guī)模來分，有小型（1萬平方米以下）、中型（1~3萬平方米）和大型（3萬平方米以上）；（6）按功能可分為單純型（只有辦公一種功能）、商住型（既有辦公又有居住功能）和綜合型（辦公為主，同時兼有公寓、餐飲、商場、展示廳，甚至開設(shè)有舞廳、桑拿、保齡球等功能）；（7）按照大樓的現(xiàn)代化程度又可分為智能化大樓（具有高度自動化功能的大樓，一般具有”3A”或”5A”標(biāo)準(zhǔn)）和非智能化化大樓。（8）按照辦公樓的等級分，根據(jù)美國大樓業(yè)主和經(jīng)理人協(xié)會（BOMA）提供的標(biāo)準(zhǔn)將辦公樓分成A,B,C,D共4類。178。 A類辦公樓是指地段好、占有率高，相對而言是新型的，租金高且有競爭力；178。 B類辦公樓是指位于主要的地段，擁有較高的占有率與競爭性，按照現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)裝修的老式樓宇或非主要地段的新式樓宇；178。 C類辦公樓是指老式、未作改善的樓宇，但狀況還比較好的建筑，它的占有率也比較高，但比城市的平均水平稍低。租金也是比中等稍低；178。 D類辦公樓是指房子老、條件差、租金低、占有率也低的建筑。l 不同類型的辦公樓對物業(yè)管理的要求不同。178。 由一家公司占用的辦公樓與由許多家公司占用的辦公樓在物業(yè)管理上的特點就有不同；178。 用戶自有或用戶租用在管理上要求會有不同。178。 。單一用途的辦公樓管理相對多用途辦公樓的管理要簡單一些。l 辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近于主要的政府機(jī)構(gòu)、社會公共設(shè)施、交通設(shè)施和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。（二）辦公樓物業(yè)的特點（1）地理位置要求高。l 現(xiàn)代化的辦公樓多數(shù)建在以經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融和信息為中心的大中城市。經(jīng)濟(jì)活動頻繁，交易量大，信息傳輸量大而快，交易成功率高，交通便捷，面談方便、商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊全等， （2）建筑檔次高。l 現(xiàn)代化的辦公樓大多為高檔的高層建筑，不僅外部有自己獨特的建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部都配有先進(jìn)的設(shè)施和設(shè)備，能為客戶提供一個舒適的工作環(huán)境。（3）功能齊全。l 現(xiàn)代的辦公樓能提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等，因而能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率工作的需要。（4）多由專業(yè)物業(yè)管理公司管理。l 辦公樓由于其檔次高，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。l 同時由于大多數(shù)辦公樓是以出租為主，出租經(jīng)營收益的高低是辦公樓物業(yè)的生命線，而出租經(jīng)營收益的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關(guān)。l 很多辦公樓的物業(yè)管理公司有被委托代理出租的責(zé)任。對這樣的物業(yè)管理公司來說，為業(yè)主獲取最大的利潤是其全部工作的出發(fā)點和落腳點，其所有工作都應(yīng)圍繞這個目標(biāo)。（三）辦公樓物業(yè)管理的主要內(nèi)容l 辦公樓的物業(yè)管理內(nèi)容比一般居住物業(yè)要多，要求也比較高。一般包括以下幾個方面： （1）營銷管理。l 出租辦公樓管理的一項重要的核心內(nèi)容是營銷管理，也就是辦公樓的租賃管理。l 營銷管理是保證辦公樓經(jīng)濟(jì)效益的一個基本組成部分，營銷管理的好壞也是衡量物業(yè)管理水平的首要的也是終極的指標(biāo)。l 做好營銷管理，需要物業(yè)管理公司做好市場分析、物業(yè)分析、確定最合適的租金、做好廣告、研究租賃合同的條款等（詳見物業(yè)租賃管理章節(jié)）。（2）前臺服務(wù)。l 前臺服務(wù)是物業(yè)管理引入賓館管理工作的結(jié)果。由于現(xiàn)代化辦公大樓規(guī)模大、客戶多，來往聯(lián)系業(yè)務(wù)的人很多、客人問訊等工作量相當(dāng)大務(wù)。（3）安全保衛(wèi)。l 安全保衛(wèi)是辦公樓物業(yè)管理的另一項重要工作，它不僅涉及到國家、企業(yè)與個人財產(chǎn)和生命的安全，還涉及大量商業(yè)機(jī)密的安全。l 辦公樓的安全保衛(wèi)工作主要包括中央監(jiān)控、前后門警衛(wèi)和大樓巡邏等。（4）消防。l 消防是大樓安全工作的重要內(nèi)容。要做好消防工作，一定要做好以下幾項工作：178。 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立消防組織。178。 安裝完備的消防設(shè)施，并進(jìn)行日常的維護(hù)，使之處于完好狀態(tài)；178。 建立完善的消防制度和規(guī)定，并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。（5）設(shè)備設(shè)施管理。l 辦公大樓各種設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，對保證大樓的正常使用非常重要，也會影響大樓及物業(yè)管理公司的聲譽。（6）保潔管理。l 辦公大樓內(nèi)外的清潔工作對大樓的形象、物業(yè)管理公司的聲譽、以及大樓的租金收入都有重要的影響，因此不容忽視。178。 辦公大樓進(jìn)出人員多，人員的層次相對較高178。 承租的各家公司，將辦公大樓的形象也看作自己公司的形象， l 保潔工作必須由專職的隊伍負(fù)責(zé)，可以是本公司的保潔人員，也可以通過發(fā)包，聘請專職的保潔公司提供服務(wù)。l 保潔工作必須定人、定時、分區(qū)包干，
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