【文章內(nèi)容簡介】 的樣板房和毛坯房的樣板房，以便客戶做出對比，此舉可有效減少業(yè)主投訴，亦可有效增加業(yè)主信心。五、持續(xù)增加房產(chǎn)銷售賣點近年來隨著“ 社會信息” 、“知 識經(jīng)濟” 的邁進，信息技術應用進入建筑乃是必然， “建筑智能化”也 順理成章形成了住宅的新 賣點。我們建 議在后期的配套設備中增加如：出入口控制、公共場所監(jiān)控、邊界防范、巡更及 電梯刷卡等屬于智能化系 統(tǒng)的基本要求、19 / 48技術條件成熟且性價比合適的系統(tǒng)。已滿足購房客戶持續(xù)增長的期望值，增加樓盤銷售的性價比。六、簽訂物業(yè)管理服務合同規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次洽商我們能有幸被貴公司確定為物業(yè)服務提供商，我們 將依據(jù)《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就香格里拉項目的物業(yè)管理服務以及前期物業(yè)管理服務與泰隆置業(yè)有限公司簽定正式的物業(yè)管理服務合同，將物業(yè)管理服務的內(nèi)容、深度、標 準、雙方的權(quán)利和義務以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務協(xié)議，明確物業(yè)管理服務的范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保證。笫三章 北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司項目配合銷售的措施北京東旭凱旋具有在北京多年為開發(fā)商保駕護航和與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對開發(fā)商和業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合香格里拉項目的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務：一、提供物業(yè)管理咨詢服務前期物業(yè)服務合同簽署后，我們將派遣物業(yè)管理服務人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理服務方面的咨詢服務，同 時開通熱線電話，就 業(yè) 主及銷售員提出的問題給予解答。二、提供物業(yè)管理培訓為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心。三、提供護衛(wèi)及保潔服務為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，20 / 48同時亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務有初步的感受。對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心物業(yè)管理服務協(xié)議中明確。四、提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將提供北京東旭凱旋物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標識等，同 時根據(jù)銷售部門的要求，在適當 時候舉行物業(yè)服務企業(yè)形象展示或其他等活動等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。五、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助開發(fā)商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N話動。六、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、 電話、面談等方式開展 2－3 次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務方案，確保日后物業(yè)管理服務的適用性。通過上述各項我們所提供的優(yōu)質(zhì)服務，我們有理由相信：香格里拉項目的銷售業(yè)績必將達到新的高峰，能夠?qū)崿F(xiàn)“發(fā)展商滿意、 業(yè)主滿意” 的雙重目標。21 / 48第四章 香格里拉項目接管方案及有關事宜第一節(jié) 前期物業(yè)服務工作計劃方案　　 香格里拉項目物業(yè)服務處整體工作流程擬定管理方案訂立規(guī)章制度人員聘用、培訓、考核物 業(yè) 的接管、驗收日常管理香格里拉物業(yè)服務中心公共秩序服務公共環(huán)境服務工程維修服務一站式客戶服務門崗水系景觀消防清潔綠化維修設備管理便民服務咨詢、投訴、接待檔案管理巡視道路樓層垃圾清運水系清潔綠化養(yǎng)護22 / 48二、工作計劃根據(jù)擬定的管理模式和管理運作流程，我們將工作計劃劃分為前期服務工作、入住期服務工作和進入正常運行期的服務工作，按照輕重緩急有序進行，具體計劃如下：（一）前期物業(yè)服務工作計劃項目 內(nèi)容 時間前期介入，參與規(guī) 劃、 設計、建設1　 研究規(guī)劃設計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2　 與開發(fā)商溝通；3　 從物業(yè)服務的角度提出合理化建議擬定物業(yè)服務方案對項 目展開深入的調(diào)查研究；針對項目實際 情況， 擬定管理方案組建物業(yè)服務隊伍人 員的 選拔；人 員的培 訓；人 員的上 崗完善管理及辦公條件安排管理用房；安排員 工宿舍；準 備管理用物質(zhì)裝備制定管理規(guī)章制度制定切合實際 的各項制度；導 入 ISO9000 質(zhì)量保證體系物業(yè)的驗收與接管依據(jù)標 準，逐 項檢查發(fā)現(xiàn)問題 ，督促整改；辦 理書 面移交手 續(xù)，做好 遺留工程 備案23 / 48（二）入住期物業(yè)服務工作計劃序號項目 內(nèi)容 時間1 辦理入住手續(xù) 1　 準備入住資料，舉行入住儀式；2　 合理設置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；3　 為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務2 裝修管理 1　 裝修申報審批；裝修施工人員管理；2　 裝修施工過程管理；3　 裝修的驗收3 檔案的建立和管理1　 收集檔案資料；2　 科學分類；3　 建檔；4　 檔案運用（三）正常運行期的物業(yè)服務工作計劃序號項目 內(nèi)容 時間1 房屋及公共設施維修保養(yǎng)1　 制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；2　 維修資金的管理；3　 房屋的維修管理；4　 房屋的養(yǎng)護服務2 機電設備的維修養(yǎng)護1　 設備的資料管理；2　 設備的運行管理；24 / 483　 設備的維修管理；4　 設備能源和安全管理3 治安消防管理 1　 治安管理；2　 交通車輛管理；3　 消防管理；4　 安保智能化系統(tǒng)管理4 小區(qū)環(huán)境管理 1　 園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理；2　 環(huán)保管理；3　 園區(qū)水系景觀的維護保養(yǎng)5 財務管理 1　財務賬務；費用收取第二節(jié) 接管期物業(yè)服務各項工作流程業(yè)主入伙流程；員工招聘流程；員工培訓流程；檔案建立工作流程；住戶搬入( 出)管理流程；裝修管理流程；住戶報修、投訴管理流程；維修工作流程；維修語言流程；治安管理運作流程；25 / 481火警報告流程；1公共設施維修、保養(yǎng)流程；1園林綠化管理流程；1保潔管理流程；1社區(qū)文化活動開展流程；1不合格服務控制工作流程；1服務質(zhì)量評價工作流程第三節(jié) 接管期項目管理重點難點工作方案我們認為，前期物業(yè)服務中的入住期裝修管理、日常治安管理和設備運行管理及水系管理是工作中的重點和難點，我們將依據(jù)小區(qū)自身特點和小區(qū)周邊環(huán)境狀況，在具體的管理服務過程中，牢牢把好三個關口，以求得最佳的管理效果。把好裝修關，平穩(wěn)度過危險期由于向業(yè)主交付的是初裝房，業(yè)主辦理入住手續(xù)后的第一件事必然是進行裝修。況且，房屋集中交付，業(yè)主裝修基本同時展開，使得小區(qū)幾乎變成二次裝修的大工地。尤其在二次交付時，后期業(yè)主裝修必然對前期已入住業(yè)主的正常生活造成干擾。因此，裝修期是一個嚴重的危險期、混亂期，也是對物業(yè)服務的一個嚴峻考驗。 為使小區(qū)平穩(wěn)度過這一時期，確保不出亂子，不出危險，不發(fā)生違章，我 們將嚴格控制每個環(huán)節(jié)：一是搞好宣傳培訓。 對住戶、裝修單位和員工進行裝修制度、裝修要求等方面的宣 傳和培訓，做到明示制度，法規(guī)清楚，有據(jù)可依。二是把好施工 隊伍關。物色幾家裝修“正規(guī)軍” 或者引進幾家北京的知名裝修公司推薦給業(yè)主，杜絕“裝修游 擊隊”的亂敲亂打和野蠻作業(yè)。三是把好審批關。各住戶必須把裝修計劃、 圖紙、施工隊 伍資質(zhì)、施工人員基本情況、防火措施等一一詳報香格里拉物業(yè)服務處嚴加審查，并簽訂“ 裝修管理服務協(xié)議”，明確各方權(quán)26 / 48利義務。四是嚴格督查。工程維修部、客 戶服務中心和公共秩序 維護部相互協(xié)作，齊抓共管。重點抓好房屋墻體、地面內(nèi)預埋管線的防護，下水道的覆蓋防堵，各種危險火情的防范，業(yè)主物品的防盜、裝修時間的控制等幾個方面，將裝修中的 違章行為、危險苗頭消除在萌芽狀態(tài)。把好安全關，確保小區(qū)安全萬無一失安居才能樂業(yè)，安全管理是小區(qū)管理的頭等大事，我們把它擺在頭等重要的位置，并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢，運用各種手段，確保安全工作萬無一失。對此，我公司已根據(jù)項目實際情況編制相應治安防范方案。把好設備關，確保高效運行1）與設備生產(chǎn)安裝廠商和維保承包商保持緊密聯(lián)系，確保設備保修期內(nèi)的維護保養(yǎng)和保修期后的維保及時、高效，使各類設備始終處于最佳技術狀態(tài)。2）發(fā)揮北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司技術優(yōu)勢，聘請總部高級工程技術人才為本項目的技術顧問，擔當設備管理、維保的技術指導，使管理、維保工作緊密銜接、規(guī)范進行。3）進行操作，細心護理。嚴格按照設備性能特點和操作規(guī)程開機、 監(jiān)視運行、關機，嚴格按預定計劃組織檢查保養(yǎng)，對出現(xiàn)的任何不良苗頭，準確記錄，及 時匯報，妥善處理，并定期做好清潔工作。在裝修期，安排專人負責電梯的管理和運行，防止在此期 間電梯遭受破壞。4）把好水系周邊的安全提示關，嚴防溺水等事件發(fā)生，確保無重大責任事故發(fā)生。第五章 合作方式第一節(jié) 北京 東旭凱旋物業(yè)管理公司提供的合作方式1）開發(fā)商將樓盤全部（含未建）委托給北京市東旭凱旋物業(yè)管理有限公司進行物業(yè)管理服務，同北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司簽定《前期物業(yè)管理委托合同》。27 / 482）合同期限不低于三年。3）開發(fā)商提供物業(yè)服務企業(yè)用房和員工宿舍。4)開發(fā) 商提供開辦費用 5）物業(yè)服務費標準應為（按建筑面積，此標準只作為供甲方參考、洽商的價格，最 終收費價格將按照開發(fā)公司和物業(yè)服務企業(yè)最終簽訂的服務合同價格為準；）多層住宅： 元/；小高層住宅： 元/；商業(yè)住宅 ： 元/；其他物業(yè)： 元/電梯使用費按照 /月/戶（地面首層業(yè)主免費）向向業(yè)主及使用人收取。車位使用費同開發(fā)商或業(yè)主政府指導價按照另立協(xié)議協(xié)商確定；5）空置房的物業(yè)服務費：第二期交樓之后空置房的管理費，開 發(fā)商按照管理費的 70%補給物業(yè)管理公司。6）物 業(yè) 服 務 費 用 按 年 度 交 納 ，業(yè) 主 或 物 業(yè) 使 用 人 首 次 應 交 納 1 個 年 度 的 物 業(yè) 服 務 費 ，此 后 每年 1 月 31 日 前 交 納 當 年 的 物 業(yè) 服 務 費 用 。第二節(jié) 合同簽定后的具體運作方式1）北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司派駐主要管理人員對樓盤進行管理，其他人員在本地招聘。2）日常管理時期，北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司獨立負責物業(yè)管理工作，并協(xié)助開發(fā)商處理銷售遺留問題。3）顧問物業(yè)服務方式見一下章節(jié)28 / 48第六章 香格里拉項目物業(yè)服務費用測算支持表格 第一節(jié) 香格里拉項目經(jīng)營預算情況表序號 項 目 金 額（年） 備 注一 收入 100%收 費率1 多層物業(yè)費 收費面積 ； 元/月/㎡ (建筑面積)2 小高層建筑 收費面積 ； 元/月/㎡（建筑面積）4 商業(yè)物業(yè)費 收費面積 ； 元/月/㎡（建筑面積）5 其他建筑物業(yè)費 收費面積 ； 元/月/㎡（建筑面積）二 支出 　1 人員工資及福利保險 附表 12 餐費 附表 23 電費 公共照明、設備運行、節(jié)日景觀照明（項目未交付估算）4 水費 辦公、保潔、景觀用水（項目未交付估算）5 維修工具及耗材 維修費 5000 元/月+維修工具 3000 元/年6 電梯年檢費用 35 部梯（項目未交付估算）7 電梯養(yǎng)護費用 5000 元/部*35 部8 水箱清理、檢驗 清洗費 200 噸*7 元/噸*2 次/年+檢測費 1000 元/年9 綠化養(yǎng)護費用 9000㎡* 元/㎡（項目未交付估算）10 保潔工具及耗材 85 元/月/人*13 人*12 月11 生活垃圾清運費 150 元/車*2 車/天*365 天/年12 外網(wǎng)清掏與維護 181833㎡* 元/㎡（建筑面積）13 物業(yè)管理責任險 設定保額 500000*%14 辦公費 500 元/月 辦公家具、耗材、印刷、維修等15 電話費 500 元/月　16 手機費 項目經(jīng)理 200 元/月經(jīng)理 100 元/月管理員 50 元/月17 交通費 采購用車等 300 元/月18 服裝費 管理/秩序：1000；其他：300；二年攤銷19 固定資產(chǎn)折舊 辦公設備等20 公共秩序維護費 200 元/人*13 人 寢具、器械、記錄等21 教育培訓費 參觀、交流、培訓、學 習等22 社區(qū)文化、亮化彩化 端午、中秋、圣誕、新年、春節(jié)等29 / 4823 企業(yè)利潤 6%24 稅金 %三 收支差額 28520 物業(yè)公司利潤內(nèi)承擔第二節(jié) 香格里拉項目物業(yè)費第二套收支均衡建議物業(yè)類型 建議收費標準 收費面積/戶數(shù) 總額（年） 備注多層物業(yè)費 元/月/㎡ ㎡ 小高層建筑 元/月/㎡ ㎡ 商業(yè)物業(yè)費 元/月/㎡ ㎡ 其他建筑 元/月/㎡ ㎡ 一電梯使用費 30 元/月/戶 1400 戶 約 1400 戶,首層戶不收合計 二 支出 見上表收支差距 311339第三節(jié) 物業(yè)費收費標準制定說明1　 因貴公司提供的數(shù)據(jù)不完整，物業(yè)服務企業(yè)在做支出預算時對能耗方面不能詳盡計算。本方案中支出部分均為估算，支出按照最低 標準提供；2　 物業(yè)公司建議貴公司按