【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均價(jià)8020元帶有一定的片面性。因此我們?cè)陂_(kāi)發(fā)銷售時(shí)，所制定的價(jià)格必須堅(jiān)持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。l 目前市場(chǎng)上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開(kāi)盤上市。但目前其開(kāi)發(fā)程度有點(diǎn)過(guò)度了。很明顯，目前之所以單身公寓單價(jià)較高，是因?yàn)樵瓉?lái)單身公寓對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價(jià)高于周邊普通公寓的單價(jià)，而這一價(jià)差會(huì)隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過(guò)正，所以單身公寓價(jià)格單項(xiàng)高是暫時(shí)的。同時(shí)，前面說(shuō)的：投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場(chǎng)出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn)5—10%的下降幅度。因此，對(duì)于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且，隨著一些樓盤（黃浦青年匯、MYCITY和藍(lán)朝部落等）將要年底交房，以及前面說(shuō)的靜安青年匯和全市其他個(gè)案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。l 由此可見(jiàn)，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場(chǎng)的空白點(diǎn)在于高品質(zhì)的中檔價(jià)位的樓盤。而顯然本案符合這一特點(diǎn)。因?yàn)楸景笇儆陟o安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時(shí)，被國(guó)際麗都城和靜安楓景這兩個(gè)代表個(gè)案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時(shí)，被長(zhǎng)壽路沿線的個(gè)案再次分流。那么，做高價(jià)位的樓盤就顯得有點(diǎn)“懸”了。二、 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目地塊情況序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1名稱靜安茗園2發(fā)展商上海中華新苑置業(yè)有限公司3地理位置位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長(zhǎng)壽路商業(yè)街，南面有南京路，屬于市中心地段，周邊配套齊全。4暫定規(guī)劃總用地面積為15984m2， m2，其中地上面積71928 m2， m2， m2，%，總戶數(shù)共有644戶。5用地性質(zhì)住宅用地6容積率7地塊情況地塊形狀為扇形。目前土地已經(jīng)平整，開(kāi)始打樁施工，旁邊仍有部分廠房和其他東西待拆除、平整。8周邊情況位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過(guò)，所以基本無(wú)噪音污染問(wèn)題。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無(wú)太大的影響。項(xiàng)目周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）。 178。 說(shuō)明：a) SWOT分析法能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。b) SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個(gè)方面。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更好；內(nèi)部劣勢(shì)因素（Weakness），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）、以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷方法、手段。Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析（尤其是噪音方面），導(dǎo)致售價(jià)偏高Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析，有時(shí)間機(jī)遇O5. 符合“一軸兩翼，南留北改”的政策 Strength（優(yōu)勢(shì)分析）178。 本項(xiàng)目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。178。 本項(xiàng)目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長(zhǎng)壽路商業(yè)街。與未來(lái)靜安區(qū)“一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項(xiàng)目日后帶來(lái)眾多的市場(chǎng)關(guān)注。（尤其是噪音方面）178。 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實(shí)感受到上海的飛速發(fā)展。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹(shù)成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息?？梢?jiàn)本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。178。 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大型車輛經(jīng)過(guò)，所以基本無(wú)噪音污染問(wèn)題。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無(wú)太大的影響。178。 本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)過(guò)多年建設(shè)，無(wú)論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。178。 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。178。 步行至長(zhǎng)壽路、亞新生活廣場(chǎng)最多10分鐘，步行至玉佛寺最多8分鐘；車行至火車站僅5~10分鐘；附近公園有長(zhǎng)壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。178。 主要公交線路在江寧路和長(zhǎng)壽路上。 江寧路上主要有：550輕紡市場(chǎng)——昌平路 112大華新村——人民廣場(chǎng)112萬(wàn)里城——人民廣場(chǎng) 112管弄新村——人民廣場(chǎng)113西區(qū)火車站——新客站 36東新路——魯班路68昌平路——乾溪新村 19提藍(lán)橋——澳門路738大華新村——南京西路 長(zhǎng)壽路上主要有： 106上海北站——上海西站 36東新路——魯班路63吳淞路——銅川路 13提藍(lán)橋——曹家渡104龍華——上海站 41龍華——天目東路40長(zhǎng)樂(lè)路——華陰路 105昌化路——真光新村708桃浦七村——安遠(yuǎn)路 768共和路——蓮花公寓830管弄新村——康健新村 178。 由于目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求也越來(lái)越高，本項(xiàng)目由于還處于動(dòng)工打樁階段，但仍可以有時(shí)間對(duì)目前市場(chǎng)中客戶的實(shí)際需求進(jìn)行討論和修改。采用最為市場(chǎng)接受的產(chǎn)品，對(duì)小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整，從而取得最大限度的市場(chǎng)認(rèn)同，為未來(lái)項(xiàng)目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。178。 本項(xiàng)目規(guī)劃在8萬(wàn)多平米，屬于較小規(guī)模。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大型規(guī)模由于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來(lái)長(zhǎng)期建設(shè)對(duì)已入住的業(yè)主的生活帶來(lái)的不方便。178。 由于項(xiàng)目的體量、規(guī)模較小，對(duì)于開(kāi)發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)。 Weakness（劣勢(shì)分析）178。 由于距離主干道尚有一定距離，對(duì)于未來(lái)業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。178。 在本項(xiàng)目附近的公交路線較少，都要步行5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。，導(dǎo)致售價(jià)偏高178。 由于項(xiàng)目地處市中心，市政規(guī)劃對(duì)未來(lái)設(shè)計(jì)的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目成本居高不下。178。 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對(duì)較高，且需要向原有土地方購(gòu)買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。178。 由于項(xiàng)目周邊原是老式居民區(qū)，相對(duì)環(huán)境與人文有所欠缺。而且，目前項(xiàng)目西邊的九九大舞臺(tái)對(duì)多少有些影響。178。 同時(shí)，其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒(méi)有。所以，未來(lái)業(yè)主將要步行5分鐘以上的路才能到達(dá)。178。 由于本項(xiàng)目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說(shuō)相對(duì)功能不是十分完善，受到一定的限制。178。 相對(duì)大盤的推廣，缺少一點(diǎn)知名度。178。 隨著消費(fèi)者的不斷成熟，在住宅消費(fèi)中對(duì)品牌的關(guān)注也越來(lái)越多，就