【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2）住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量? 2022 年 19 月份，全市住宅成交量 556 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；同期批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 532 萬平方米，同比增長(zhǎng) 41%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。其中八區(qū)預(yù)售面積 315 萬20 / 32平方米，同比增幅也為 40%。? 市區(qū)住宅高層與多層供應(yīng)量的比例大約為 ：1，市區(qū)多層住宅呈現(xiàn)一定的稀缺性。3）二手市場(chǎng)成交活躍，極大地刺激了商品房市場(chǎng)2022 年，廣州市二手房屋成交 378 萬平方米，其中八區(qū) 223 萬平方米，同比增長(zhǎng) 78%，今年 19 月份，廣州市二手房屋成交 385 萬平方米，已超過去年全年成交量。廣州市人均居住面積 13 平方米，距離“居住富?！鄙杏幸欢ň嚯x，因此，改善現(xiàn)有居住條件的內(nèi)在需求加上二手市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的支持，使得相當(dāng)一部分人能從容“以房換房”。目前二手成交量占同期房屋交易比例的 %，有效促進(jìn)了一手樓的成交活躍。4） 近兩年總體樓價(jià)保持平穩(wěn)，市區(qū)高層住宅價(jià)格小幅下跌，多層住宅價(jià)格略有上升商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)（1998 年——2022 年 6 月：舊八區(qū)）今年 19 月高層均價(jià) 5029 元/平方米，同比下降近 4％，多層與去年基本持平，為 4070 元/平方米。5）郊區(qū)樓盤對(duì)市區(qū)有一定沖擊2022 年南部番禺迎賓大道（即所謂的華南板塊）一帶涌現(xiàn)出星河灣、南國(guó)奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城等幾個(gè)巨型樓盤，今年五一在增城新塘，碧桂園鳳凰城又掀起市場(chǎng)狂潮，些樓盤的發(fā)展商都花了很大心思提高產(chǎn)品的質(zhì)素，其中一些邀請(qǐng)國(guó)際知名的專業(yè)力量參與開發(fā)，故這些樓盤的綜合質(zhì)素較以前有較大較高，再加上政府、媒體的大力宣揚(yáng)，吸引了不少的廣州人尤其是一些二次置業(yè)消費(fèi)者到郊外置業(yè)，對(duì)市區(qū)樓盤帶來一定的沖擊。番禺樓盤對(duì)市區(qū)樓盤的影響，首先表現(xiàn)在價(jià)格上，由于土地成本、開發(fā)稅費(fèi)便宜，番禺樓盤在價(jià)格上有較大的優(yōu)勢(shì)；其次是消費(fèi)心理上－－大規(guī)模開發(fā)加上集體炒作，使得消費(fèi)者對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)同感加強(qiáng)；再有就是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)素的認(rèn)識(shí)上，這些樓盤為消費(fèi)者提供了更好的參照，市區(qū)樓盤要想吸引消費(fèi)者，也必需提高。6） 居住理念已經(jīng)發(fā)生了較大變化，消費(fèi)者買房的目的趨于多元化：從解決居住——提高居住水平、改善居住環(huán)境——度假、養(yǎng)老、投資賺錢。0100020223000400050006000700098年上 半年98年下 半年99年上 半年99年下 半年00年上 半年00年下 半年01年上 半年01年下 半年02年上 半年高 層多 層21 / 32二、項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)及項(xiàng)目個(gè)性項(xiàng)目位于南海、廣州交界處，面向廣州商業(yè)密集的老城區(qū)，背靠廣東“四小龍”之一南海，所依托腹地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口稠密，且購(gòu)買力旺盛；項(xiàng)目所在片區(qū)開發(fā)程度弱，自然生態(tài)資源保護(hù)良好，空氣素質(zhì)好，是罕有的生態(tài)住宅項(xiàng)目建設(shè)基地；項(xiàng)目與廣州中心城區(qū)、南海市區(qū)的交通聯(lián)系非常緊密，既可便捷地享受老城區(qū)的繁華，又可享受寧?kù)o的自然環(huán)境；項(xiàng)目所在片區(qū)無競(jìng)爭(zhēng)性樓盤，較為獨(dú)立，產(chǎn)品創(chuàng)新的空間極大，有創(chuàng)造、引領(lǐng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)；項(xiàng)目所在地黃岐一直以來素有廣州的“中山九路”之稱，廣州市民對(duì)該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)同度較高。三、區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目本案所在區(qū)域土地現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量小，且開發(fā)程度極弱，因此本區(qū)現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)量極少。? 同一片區(qū)在建、在售項(xiàng)目：金沙洲城西花園? 占地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；? 目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；? 該項(xiàng)目以當(dāng)?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標(biāo)客戶；? 平均售價(jià) 3400 元/平方米，其中蘇州園林銷售均價(jià)為 4000 元/平方米；? 開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該項(xiàng)目對(duì)本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。 （如圖）? 相鄰片區(qū)——白云區(qū)羅沖圍在建在售項(xiàng)目：富力半島花園? 總建筑面積： 萬平方米，已全部開發(fā)；? 2022 年全年銷售 萬平方米，均價(jià) 4736 元/平方米。列廣州市單個(gè)項(xiàng)目銷售第六名。? 目前在售第四期高層單位，望江單位均價(jià) 5200 元/平方米，園景單位均價(jià) 4800 元22 / 32/平方米，總體銷售率達(dá) 95%。該項(xiàng)目與本案在開發(fā)時(shí)間上不會(huì)沖突。結(jié)論：目前同一區(qū)域內(nèi)在建、在售項(xiàng)目對(duì)本案不會(huì)構(gòu)成威脅。 潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)本案構(gòu)成潛在威脅的競(jìng)爭(zhēng)性因素：? 金沙洲拍賣地塊：? 本案與金沙洲唇齒相連，且地塊條件基本相同，都具有獨(dú)特的山水資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境；? 預(yù)計(jì)金沙洲拍賣將在 2022 年下半年進(jìn)行，如果順利，本案將在 2022 年上半年開工；? 因金沙洲的地價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目地塊，因此，本案對(duì)金沙洲的拍賣也勢(shì)必會(huì)構(gòu)成影響。? 富力在羅沖圍的新項(xiàng)目年底將開售? 該項(xiàng)目規(guī)模較大，占地 500 畝，預(yù)計(jì)建筑面積將超過 80 萬平方米；? 該項(xiàng)目位于本案東 5 公里處，周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品定位與富力半島相近，以本區(qū)原居民以及中低收入者為主要客戶；? 預(yù)計(jì)今年 12 月底開始內(nèi)部登記，首期均價(jià)在 4000 元/平方米以內(nèi)。 需密切關(guān)注金沙洲的拍賣動(dòng)向，同時(shí)在產(chǎn)品定位上做好文章。四、本案輻射范圍及其市場(chǎng)特征輻射范圍：1） 一級(jí)輻射區(qū)范圍：荔灣區(qū)、白云區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)；2） 二級(jí)輻射區(qū)：南海市3） 三級(jí)輻射區(qū)范圍：天河區(qū)輻射范圍市場(chǎng)特征一級(jí)輻射區(qū)：1） 供需矛盾：老三區(qū)即荔灣區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)土地面積小，開發(fā)強(qiáng)度大，已經(jīng)少有開發(fā)建設(shè)用地，因此新上市的住宅項(xiàng)目少，2022 年 19 月份，老三區(qū)實(shí)際成交量 59 萬平方米，僅占全市總成交量的 %；然而老城區(qū)是廣州市傳統(tǒng)的人口稠密區(qū)，尤其荔灣區(qū)、越秀區(qū)人口密度達(dá)到 4 萬人/平方公里，對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求量，尤其改善現(xiàn)有居住環(huán)境的需求大，因此存在一定供需矛盾。2） 人口外遷趨勢(shì)明顯：由于空氣污染、居住環(huán)境等因素，老城區(qū)的居住人口每年都在減少，尤其近年來廣州外擴(kuò)速度加快，許多原先居住在老城區(qū)的廣州人通過二次置業(yè)向周邊區(qū)域遷移，人口減少最多的是越秀區(qū)，5 年間凈減 10 萬人。人口主要流向?yàn)樘旌?3 / 32區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)等。3） “三高”樓盤占據(jù)主要市場(chǎng)：老城區(qū)住宅項(xiàng)目以“三高”為特點(diǎn)即：高樓層、高密度、高價(jià)格。由于土地稀缺，項(xiàng)目占地規(guī)模較小，幾萬平方米占地就算大盤，于是追求高容積率、高建筑面積就成了共性，客觀上無法營(yíng)造良好的小區(qū)居住環(huán)境；同時(shí)因城市土地地價(jià)、開發(fā)成本等導(dǎo)致樓價(jià)較高，尤其東山區(qū)、越秀區(qū)為廣州市樓價(jià)最高的區(qū)域，很多居住于此的人，在二次置業(yè)時(shí)會(huì)將環(huán)境作為第一考慮因素而寧愿選擇位置較遠(yuǎn)而環(huán)境較好的樓盤。4） 二手樓租售市場(chǎng)活躍：老城區(qū)換房率顯著提高，許多房改房都集中在老三區(qū)，而房改房上市交易增長(zhǎng)最快。今年 19 月份老三區(qū)二手樓成交量為 51 萬平方米，成交價(jià)格明顯高出其他區(qū)域， （越秀區(qū) 3665 元/平方米、東山區(qū) 4350 元/平方米） 。5） 城市中心的地位匯集了購(gòu)房主力軍：老三區(qū)，尤其越秀區(qū)、東山區(qū)是廣州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，東風(fēng)路商務(wù)圈，環(huán)市中路商務(wù)圈，北京路、上下九商業(yè)圈，以及廣東省政府、廣州市政府各部門機(jī)關(guān)均匯集于此，是購(gòu)房主力軍的集中區(qū)域。二級(jí)輻射區(qū)：1）南海市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，充滿活力2022 年，南海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，僅次于廣州、深圳、東莞，居廣東省第四位。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 35858 元，同比增長(zhǎng) 14%%。2）南海市居民收入高，存款多，購(gòu)買力旺盛? 2022 年底南海市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款 46808 元，增長(zhǎng) %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過京、滬、穗。? 2022 年南海市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 13352 元，同比增長(zhǎng) 10%。? 南海市個(gè)體經(jīng)濟(jì)活躍，是城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的主體，這部分?jǐn)?shù)量龐大的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者對(duì)居住條件、環(huán)境、面積等要求較高，是我們的目標(biāo)客戶之一，尤其與廣州有生意往來的人。3）南海市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，開發(fā)量、成交量逐年上升2022 年南海市商品房成交量 64 .25 萬平方米，2022 年成交量達(dá) 86 萬平方米，增幅為34%。4）南海市常住、外來人口總數(shù)超過 200 萬，住房需求市場(chǎng)大。5）南海市住宅銷售均價(jià)范圍在 3300——3800 元/平方米之間。三級(jí)輻射區(qū)：1） 高級(jí)寫字樓云集了大量高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)：天河區(qū)為廣州新的中心區(qū)，廣州市的 CBD 硬核天河北、珠江新城均位于該區(qū)。天河北商務(wù)中心區(qū)集中了密集的寫字樓，如著名的市長(zhǎng)大廈、中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等。而珠江新城的建設(shè)較為緩慢，另外，天河區(qū)還集中了大量的高科技技術(shù)人才，廣州市軟件園、天河電腦城都位于此。這些白領(lǐng)追求時(shí)尚，懂得享受生活，本項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境對(duì)其中一部分具有吸引力。24 / 322） 新移民是本項(xiàng)目重要客戶群：天河區(qū)住宅高層項(xiàng)目居多，且一般物業(yè)檔次較高，樓價(jià)也較高；而在天河區(qū)工作的很多人是“新移民” ，本區(qū)域的住宅價(jià)格對(duì)他們來說偏高，但他們往往具有非常好的預(yù)期，對(duì)自己的供樓能力很有信心，而且買樓時(shí)最看重居住環(huán)境與氛圍，而對(duì)刻意居住在哪個(gè)區(qū)往往不太在意。因此，這部分新移民是我們的重要客戶來源。五、項(xiàng)目定位客戶定位：（1）客戶源區(qū)：1) 一級(jí)輻射區(qū)：60%2) 二級(jí)輻射區(qū)：20%3) 三級(jí)輻射區(qū)：15%4) 其他區(qū)域共：5%（2） 客戶特征：1) 一、二次置業(yè)者比例 7：