【文章內(nèi)容簡介】 創(chuàng)客公寓客戶社交平臺全國化項(xiàng)目名稱“青創(chuàng)空間”（陽光100鳳凰社）項(xiàng)目圖片 地 址于洪吉力湖街28號（南陽湖大橋北側(cè)200米）業(yè) 態(tài)眾創(chuàng)空間、社交型社區(qū)、時(shí)尚文化創(chuàng)意商業(yè)等項(xiàng)目情況為創(chuàng)業(yè)青年提供優(yōu)惠、便利的創(chuàng)業(yè)場地支持，提供包括人力、財(cái)務(wù)、法務(wù)、政策咨詢，乃至對接銀行、天使投資等服務(wù)；業(yè)界領(lǐng)袖、創(chuàng)業(yè)大咖不定期空降，持續(xù)不斷的創(chuàng)業(yè)沙龍活動會讓創(chuàng)客們在此找到志同道合的創(chuàng)業(yè)伙伴，實(shí)現(xiàn)資源整合共享價(jià) 格創(chuàng)客空間 售價(jià)：6500元/㎡ 產(chǎn)品點(diǎn)評通過服務(wù)創(chuàng)客，提供政策、資金、培訓(xùn)等帶動微小企業(yè)入駐某產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目：1）某產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域某伴隨多種優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的確立和發(fā)展，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)越來越向特定區(qū)域集中，形成了產(chǎn)業(yè)特色比較鮮明的“東汽、西重、南高、北農(nóng)”的四大發(fā)展布局。我司項(xiàng)目位于蘇家屯板塊及渾南新城板塊，項(xiàng)目定位與政府規(guī)劃方向一致，可借力政府導(dǎo)向，對我司項(xiàng)目后期開發(fā)、銷售、招商提供有力幫助。2） 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱錦聯(lián)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目圖片 地 址東陵區(qū)創(chuàng)新路155號業(yè) 態(tài)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目情況占地面積：，容積率：，綠化率：50%、 車位：150個(gè)/萬平方米、開發(fā)商：某新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司、供暖方式：市政熱力網(wǎng)、裝修情況：精裝修、產(chǎn)權(quán)年限：50年。價(jià) 格整體項(xiàng)目均價(jià)售價(jià)：8900元/㎡，租金：550元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)8元/㎡去化率一期去化70%。企業(yè)入駐狀況科技型企業(yè)包括：研究中心、證券、保險(xiǎn) 動漫等一系列總部辦公等產(chǎn)業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目名稱某國際軟件產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目圖片 地 址東陵區(qū)桃仙大街860號業(yè) 態(tài)創(chuàng)意地產(chǎn)、寫字樓項(xiàng)目情況占地面積：5平方公里、容積率： 、綠化率：50%、 車位：70個(gè)/萬平方米、開發(fā)商：某國際軟件園開發(fā)有限公司、供暖方式：市政熱力網(wǎng)、裝修情況：毛坯/精裝修、產(chǎn)權(quán)年限：50年。價(jià) 格整體項(xiàng)目均價(jià)：7500元/㎡，租金：650元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)6元/㎡去化率F區(qū)90%，目前在售D、E區(qū)企業(yè)入駐狀況 項(xiàng)目名稱聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目圖片 地 址沈北新區(qū)蒲河大道業(yè) 態(tài)創(chuàng)意地產(chǎn)、別墅辦公項(xiàng)目情況占地2600畝，建面200萬平米，項(xiàng)目分為7期開發(fā)建設(shè)，建設(shè)周期為2010年2015年；產(chǎn)品類型分為標(biāo)準(zhǔn)廠房、文化創(chuàng)意、U8藝墅、研發(fā)中試、總部辦公、公寓住宅、商業(yè)配套；項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)入園企業(yè)1000家；現(xiàn)入園企業(yè)80余家，以生產(chǎn)加工企業(yè)為主。價(jià) 格整體項(xiàng)目均價(jià)：5500元/㎡，物業(yè)管理費(fèi)5元/㎡去化率一、二期去化85%，三、四期在售。企業(yè)入駐狀況某作為以裝備制造業(yè)為主的老工業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，科技人才眾多，研發(fā)能力較全，初步形成了鐵西、渾南、沈北各具特色的三大產(chǎn)業(yè)聚焦區(qū)。新材料、新能源、節(jié)能環(huán)保等產(chǎn)業(yè)全面上市，產(chǎn)業(yè)集群已初具規(guī)模，未來市場發(fā)展前景較好。第三節(jié) 項(xiàng)目定位區(qū)位分析本項(xiàng)目位于蘇家屯區(qū)與渾南新區(qū)之間，沈丹高速西側(cè)，桃仙機(jī)場東南方向5公里。沈本大道開通后，距離某渾南核心區(qū)10分鐘車程。項(xiàng)目位置及周邊情況地塊目前為葡萄種植的農(nóng)用地塊，道路平坦但無景觀優(yōu)勢。地塊東側(cè)緊鄰沈本大道（對面為老別墅區(qū)），南鄰本山傳媒學(xué)校，西側(cè)北側(cè)均為農(nóng)用地。 用地指標(biāo)地塊編號用地性質(zhì)占地面積（萬㎡）容積率（不含地下面積）建筑密度（%）綠地率（%）建筑控高（M)停車位（個(gè)）備注1地塊商業(yè)≤2335/614商業(yè)比例100%2地塊商住≥2735/1360住宅比例90%商業(yè)比例10%3地塊工業(yè)≥2535/402/項(xiàng)目定位引入某總部，定制商辦，同時(shí)引進(jìn)智能物流、跨境電子商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，形成集群效應(yīng)。利用某總部的進(jìn)駐，營造某員工歸屬感，定向設(shè)計(jì)某員工所需住宅產(chǎn)品，結(jié)合周邊教育資源如：遼寧大學(xué)本山學(xué)院、某城市規(guī)劃學(xué)院、某音樂學(xué)院南校區(qū)等，對本項(xiàng)目人流導(dǎo)入提供支撐。未來地鐵、輕軌輻射本地塊周邊，為本項(xiàng)目提供交通出行的便捷性。商辦定制，首先筑巢引鳳，吸引更多產(chǎn)業(yè)進(jìn)入；進(jìn)而導(dǎo)入人口，形成良性循環(huán)。強(qiáng)化綠地集團(tuán)的品牌效應(yīng)，打造成為本地實(shí)力階層的理想居所，以及外區(qū)域菁英人士投資兼度假的綜合型項(xiàng)目。本項(xiàng)目分期定位，項(xiàng)目結(jié)合政府總體規(guī)劃理念，突出高起點(diǎn)、高規(guī)格、高品質(zhì)開發(fā)。 “雙核驅(qū)動?xùn)|北亞金融貿(mào)易中心+生態(tài)宜居新城”產(chǎn)品設(shè)計(jì)類別建議 1）、1地塊產(chǎn)品定位： 單位：㎡，元/㎡，萬元地塊名稱產(chǎn)品類型面積段建筑面積配比預(yù)期均價(jià)總售金額備注1地塊辦公5015053,51054%7,65040,標(biāo)準(zhǔn)辦公商業(yè)8020014,89315%8,30012,酒店305028,42125%8,30023,精裝展示中心31293,1293%15,0004,合計(jì)99,953100%81,a) 辦公設(shè)計(jì)要求：216。 建筑類型：框架結(jié)構(gòu)；216。 辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；216。 標(biāo)準(zhǔn)層高：，；216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積：可以做成板式樓或者筒式樓，對標(biāo)準(zhǔn)層面積無特別要求。216。 公共走道：216。 茶水間：每層設(shè)茶水間216。 停車位：每120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理；標(biāo)準(zhǔn)寫字樓應(yīng)該有較齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，如職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,多功能廳/會議室（遠(yuǎn)程會議系統(tǒng)）、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型便利店、快遞服務(wù)等，其自身配套和周邊商業(yè)設(shè)施應(yīng)當(dāng)能夠滿足入住企業(yè)日常辦公和生活的基本需求。b) 商業(yè)設(shè)計(jì)要求：216。 饕界形式，臨街商業(yè)街（2F為主、局部3F）門開向主干道。216。 ，進(jìn)深不得大于14米。216。 設(shè)計(jì)滿足餐飲需要，煙道口提前預(yù)留。2）、2地塊產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位核心原則：在目前市場環(huán)境及政策調(diào)控影響下，控制別墅面積，以贈送面積的設(shè)計(jì)方式填補(bǔ)因面積下調(diào)造成的功能空間損失，打造高附加值產(chǎn)品，為價(jià)格的提升及市場競爭留下充足余地。 別墅園區(qū)的配套運(yùn)動會所，包含：羽毛球場、高爾夫室內(nèi)練習(xí)場、瑜伽館、健身房、SPA；休閑類：臺球室、乒乓球室、棋牌室；圖書館；小型室外活動場；兒童游樂場等。單位：㎡，元/㎡，萬元地塊名稱產(chǎn)品類型面積段建筑面積配比預(yù)期均價(jià)總售金額備注2地塊洋房901251,369%60006F帶電梯疊拼別墅1401501,058%6500聯(lián)排別墅15022082,59250%700057,雙拼別墅280300577%9000類獨(dú)棟別墅350400831%12000高層8012072,85544%690050270地上車庫25454,666%5112運(yùn)動會所23342,334%11500合計(jì)166,282100%116,a) 洋房設(shè)計(jì)要求：6F帶電梯，一樓贈送花園，中間層贈送露臺和飄窗，頂層贈送閣樓。b) 疊拼別墅設(shè)計(jì)要求：一樓贈送花園，頂層贈送閣樓，適當(dāng)贈送露臺和飄窗。c) 聯(lián)排別墅：四聯(lián)和六聯(lián)相結(jié)合，南向花園最大化，端套戶型和庭院適當(dāng)加大，嘗試做半地下車庫（150平無車庫），贈送，保證北向兩個(gè)車位；地上3層（頂層臥室層高加高） ，適當(dāng)贈送露臺（南向及頂樓），客廳開間5米以上。 d) 雙拼和類獨(dú)棟：每戶正南朝向，地下1層（贈送），車庫和活動室功能，南側(cè)采光窗；地上2層。落地大窗，親水平臺、露臺，客廳開間7米以上，“小空間!大感受!”。，頂層局部層高拉高。3）、3地塊產(chǎn)品定位作為產(chǎn)業(yè)配套花園辦公區(qū)，包含花園式辦公、創(chuàng)客辦公、商業(yè)、商墅、企業(yè)服務(wù)中心等多種業(yè)態(tài)。設(shè)計(jì)內(nèi)斂而不失莊重，建筑以法式為主，規(guī)劃強(qiáng)調(diào)中軸儀式與序列感，并充分考慮使用人群的特質(zhì)，配合以室外健康步行道、社交型戶外活動場地、創(chuàng)意交互空間等情趣空間，增加辦公的拓展性。同時(shí)，企業(yè)服務(wù)中心更有豐富的創(chuàng)意空間，為入駐企業(yè)及員工提供智慧、便捷、多元的展示休閑場所。單位：㎡，元/㎡，萬元地塊名稱產(chǎn)品類型面積段建筑面積配比預(yù)期均價(jià)總售金額備注3地塊雙拼花園辦公400100036005%獨(dú)棟花園辦公600100024004%創(chuàng)客辦公60080028,44844%750021,336企業(yè)服務(wù)中心15001,5002%13,5002025花園辦公400100029,20045%830024,236合計(jì)65,148100%52,861a) 花園式辦公設(shè)計(jì)要求：每戶3層設(shè)計(jì)，一層高度3米（不知）。均配有停車位，擁有獨(dú)立私家花園，享受超大贈送面積，戶型靈活多變，可根據(jù)實(shí)際要求變換空間。b) 創(chuàng)客辦公設(shè)計(jì)要求：單層面積800平，進(jìn)行功能分戶，可進(jìn)行整體和分戶銷售。第四節(jié) 客戶定位整體客戶定位根據(jù)對某市房地產(chǎn)市場的客戶調(diào)研和項(xiàng)目總體特性的把握，將本項(xiàng)目的客戶整體定位為：中高端客戶。目標(biāo)客戶分析1）、航空產(chǎn)業(yè)人是本案的第一批目標(biāo)客群2）其他類別客戶人群：本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接定了目標(biāo)客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。在積累財(cái)富的過程中，他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入，屬于真正意義上的穩(wěn)定資產(chǎn)層。目標(biāo)客戶分析圖41 客戶分布圖1）按區(qū)域分布劃分，某本地客戶為主力，約占總體的90%左右。2）按收入類型劃分，主體為中高收入家庭，家庭年收入在20100萬元之間。3）按置業(yè)目的來看，改善型客戶為主，其余為投資或自住兼投資的目的。