【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行等工作。（7）人員組織：專(zhuān)職安全護(hù)衛(wèi)人員必須身體健康、責(zé)任心強(qiáng)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)無(wú)犯罪記錄并接受過(guò)相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)的安全管理工作，對(duì)小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)事項(xiàng)作出正確反應(yīng)，并定期進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，增強(qiáng)安全防范能力；當(dāng)班時(shí)佩帶工號(hào)牌，穿統(tǒng)一制服，配備對(duì)講機(jī)和其他安全護(hù)衛(wèi)用具，交接班制度完善并有詳細(xì)的工作交接班記錄。（8）巡邏：白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位，重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主投訴和求助；回答住戶(hù)的詢(xún)問(wèn)；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告管理處和公安部門(mén)，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)措施，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助并保全現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄可查。（9）車(chē)輛管理：對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證，卡管理；引導(dǎo)車(chē)輛有序通行，停放。（10）花壇：花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，在花壇開(kāi)花期間，每周修剪殘枝、花一次，保持清晰的圖案和適宜的高度，草本花卉生長(zhǎng)正常，缺株率在15%以下；定期防止病蟲(chóng)害，在發(fā)生病蟲(chóng)害以及認(rèn)為損害要及時(shí)防治，泥面不開(kāi)裂，花木無(wú)缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10%以下。（11）草坪：成活率在90%以上，生長(zhǎng)正常；整塊草地沒(méi)有已經(jīng)開(kāi)花的雜草，整塊草地沒(méi)有明顯的闊葉雜草；基本無(wú)病蟲(chóng)害；綠期一年達(dá)250天以上，草坪平整，高度控制在60MM以下，綠化整潔，無(wú)堆物堆料，搭棚，侵占等現(xiàn)象，設(shè)施基本完好，無(wú)明顯人為損壞，對(duì)違法行為及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；綠化產(chǎn)生的垃圾及時(shí)處理和清運(yùn)，根據(jù)草坪的種類(lèi)、季節(jié)、生長(zhǎng)、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪或滅蟲(chóng)。（12）垃圾的處理與收集：生活垃圾由業(yè)主自己送至固定的垃圾桶內(nèi)面，由保潔員每日收集生活垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點(diǎn)堆放，對(duì)有污染物質(zhì)特殊處理。（13）標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔：標(biāo)識(shí)、宣傳牌、信報(bào)箱每周擦拭1次，雕塑每月擦拭1次，清潔后保證檢查無(wú)污跡，無(wú)積塵，不損傷被保潔的物品。（14）休閑、娛樂(lè)、健身器材的保潔：每周擦洗2次（擦拭表面灰塵，用清潔劑擦拭污跡并用清水沖洗干凈；籃球場(chǎng)，高爾夫球場(chǎng)，娛樂(lè)場(chǎng)沒(méi)有果皮紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊，脫漆，斷裂以及其他安全隱患并及時(shí)修理與排除。第六章 智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)做管理與維護(hù)管理中心對(duì)居民非法入侵、煤氣泄露、緊急求助的控制并報(bào)警室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng) 管理中心對(duì)周邊環(huán)境， 園區(qū)入口，建筑，停車(chē)室內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng) 場(chǎng)所的監(jiān)控智能 安全自動(dòng)化 室外安防報(bào)警系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng) 管理中心對(duì)小區(qū)保安系 進(jìn)行監(jiān)控統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng) 消防控制中心對(duì)樓宇的火災(zāi)報(bào)警及滅火車(chē)輛管理自動(dòng)化 車(chē)輛出入管理系統(tǒng) 管理中心對(duì)車(chē)輛的防盜管理通訊自動(dòng)化 數(shù)據(jù)通訊入口 可供業(yè)主電腦接入多媒體數(shù)據(jù)系統(tǒng)有線電視系統(tǒng) 可為業(yè)主提供完善的有線電視網(wǎng)絡(luò)服務(wù)第七章 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理與服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的特點(diǎn)，物業(yè)管理工作將由前期介入、入住期、常規(guī)期三個(gè)部分組成。介入期：我們深入了解建筑設(shè)計(jì)思路和入住、業(yè)主人群的需求，從物業(yè)管理的角度提出一系列合理化建議并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。入住期：我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的重點(diǎn)工作。在裝修管理上，實(shí)施裝修“一把手”負(fù)責(zé)制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)以及全體業(yè)主負(fù)責(zé)。實(shí)施公司，管理處層層責(zé)任制，對(duì)裝修工程實(shí)施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。治安管理上，我們依據(jù)入住期的治安形勢(shì)和住戶(hù)的需求，實(shí)施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強(qiáng)對(duì)裝修隊(duì)伍、外來(lái)人員、搬運(yùn)人員等流動(dòng)因數(shù)的監(jiān)管，確?！肮芾頍o(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件”。一、 前期介入階段針對(duì)小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。作好驗(yàn)收、接管工作。二、 入住期管理 舉辦隆重而簡(jiǎn)樸的入住儀式業(yè)主對(duì)新家——聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，為了縮短這一心理過(guò)程，展現(xiàn)未來(lái)物業(yè)管理人員的良好形象與風(fēng)貌，我們將在小區(qū)舉辦隆重而簡(jiǎn)樸的入住儀式，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住戶(hù)代表參加，為共同營(yíng)造安寧、祥和、積極向上的花園物業(yè)所特有的氛圍和良好的環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開(kāi)端。 辦理入伙手續(xù)流程 交領(lǐng)入住資料——填寫(xiě)資料并輸入電腦。簽訂合約——代收，代繳費(fèi)用——發(fā)鑰匙——交驗(yàn)房屋——開(kāi)通水電氣，待辦電話電視業(yè)務(wù)。3，辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持我們星郵物業(yè)服務(wù)的八字方針：熱情，周到，高效，便利。我們采取的 便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專(zhuān)用辦公室，由專(zhuān)人提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，住戶(hù)隨到隨辦。（2） 提前與有關(guān)供電公司，自來(lái)水公司，燃?xì)夤荆娦殴?，有線電視等部門(mén)簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。同時(shí)為主戶(hù)提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢(xún)和維修項(xiàng)目。三，裝修管理：聯(lián)通公司辦公樓以及住宅小區(qū)辦理入住手續(xù)以后，廣大業(yè)主的房屋同時(shí)裝修，裝修隊(duì)伍形式多樣，管理難度大。根據(jù)《長(zhǎng)沙市住宅裝修管理規(guī)定》《違章裝修項(xiàng)目以及處罰辦法》并設(shè)計(jì)《裝修施工審批表》《裝修許可證》《裝修施工出入證》《裝修人員情況登記表》《文明施工責(zé)任書(shū)》，還建立了裝修管理組織機(jī)構(gòu)，制定了管理服務(wù)程序，以實(shí)施全天候，全方位，全過(guò)程的裝修管理。1， 裝修管理組織運(yùn)行機(jī)構(gòu)：（1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負(fù)責(zé)，保安隊(duì)長(zhǎng)，維修主管協(xié)助工作，共同負(fù)責(zé)裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。（2） 成立裝修糾察隊(duì)：糾察隊(duì)由保安部和工程部人員組成，在裝修期間隸受辦公室管理，其工作職責(zé)為：A， 維護(hù)裝修期間轄區(qū)物業(yè)的正常管理秩序。B， 查驗(yàn)進(jìn)出人員的出入證以及施工隊(duì)伍的裝修許可證。C， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并做好記錄并向上級(jí)匯報(bào)。D， 防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。E， 及時(shí)發(fā)現(xiàn)，制止在裝修現(xiàn)場(chǎng)抽煙，私自動(dòng)火，亂接電源等危險(xiǎn)苗頭，并記錄在案。F， 嚴(yán)格實(shí)行交接班制度，認(rèn)真填寫(xiě)本班巡視情況和處理結(jié)果。2， 裝修的日常管理：（1） 辦公室主任組織辦公室人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)，驗(yàn)資，審批和發(fā)放各類(lèi)證件。（2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)的施工情況，保安隊(duì)長(zhǎng)，維修主管每天不少于4次定時(shí)巡邏，了解施工情況以及糾察運(yùn)行情況。（3） 門(mén)衛(wèi)24小時(shí)值班，嚴(yán)格管理進(jìn)出人員，車(chē)輛管理驗(yàn)證等手續(xù)并做好相關(guān)記錄。糾察隊(duì)員在各樓層每2小時(shí)巡查一次并做好相關(guān)工作記錄。（4） 管理處主任每天早上8：00點(diǎn)布置當(dāng)天工作，說(shuō)明裝修隊(duì)伍當(dāng)日進(jìn)入開(kāi)工情況以及當(dāng)天應(yīng)注意的事項(xiàng)；17：00匯總一天的裝修情況，事故處理情況并做好相關(guān)記錄。（5） 裝修垃圾清運(yùn)：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊(duì)伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專(zhuān)門(mén)堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運(yùn)。日清日運(yùn)，不污染小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。3， 裝修垃圾清運(yùn)：（1） 裝修管理辦公室負(fù)責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負(fù)責(zé)日常安全管理工作。（2） 與業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂裝修安全責(zé)任書(shū)。（3） 裝修材料車(chē)輛有序的定時(shí)進(jìn)入，門(mén)衛(wèi)進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。（4） 需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向消防機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理處管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。（5） 稽查隊(duì)在詢(xún)查時(shí)候，對(duì)裝修房屋的材料，裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。（6） 發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。裝修是廣大業(yè)主購(gòu)房以后為了體現(xiàn)個(gè)性化生活方式所必備的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系，出現(xiàn)違章破壞主題結(jié)構(gòu)的事情。為了維護(hù)聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一，美觀，保證房屋設(shè)施設(shè)備的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：(一) 裝修施工隊(duì)伍和裝修方案的優(yōu)化選擇1， 為了更好的配合管理處對(duì)裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇有資質(zhì)，有企業(yè)管理合格證，管理處批準(zhǔn)推薦的裝修隊(duì)伍，千萬(wàn)不要用游擊隊(duì)裝修隊(duì)伍，以免后患無(wú)窮。2， 業(yè)主自聘的裝修隊(duì)伍，必須經(jīng)過(guò)管理處進(jìn)行資質(zhì)審查，同意后方能進(jìn)場(chǎng)施工并承諾遵守《聯(lián)通小區(qū)裝修施工管理規(guī)定》，簽訂文明施工責(zé)任書(shū)。3， 業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，管理處對(duì)裝修方案進(jìn)行審查，審查后方可施工。(二) 裝修申報(bào)1， 住戶(hù)裝修，必須提前7天向管理處申報(bào)，管理處對(duì)裝修隊(duì)伍進(jìn)行資質(zhì)，裝修方案的審查并提供裝修手冊(cè)。2， 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》《裝修人員登記表》如實(shí)填寫(xiě)裝修項(xiàng)目，范圍，時(shí)間，施工圖紙，施工人數(shù)等信息。(三) 裝修審批（1） 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計(jì)圖紙，涉及消防規(guī)定的應(yīng)向消防部門(mén)申請(qǐng)辦理報(bào)批手續(xù)。（2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時(shí)批復(fù)。（3） 業(yè)主收到批復(fù)后，交納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi)，帶領(lǐng)施工隊(duì)到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，交納裝修押金，簽訂《文明施工責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取裝修許可證》辦理施工人員出入證。(四) 施工管理1， 所有施工必須按照管理處審批的 方案進(jìn)行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。2， 施工期間，業(yè)主必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，保證施工隊(duì)伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，預(yù)期未完工要辦理逾期施工手續(xù)，并交納逾期管理費(fèi)20元/天