【文章內(nèi)容簡介】 行等工作。（7）人員組織：專職安全護衛(wèi)人員必須身體健康、責(zé)任心強、工作認(rèn)真負責(zé)無犯罪記錄并接受過相關(guān)的安全護衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，能勝任小區(qū)的安全管理工作，對小區(qū)日常護衛(wèi)事項作出正確反應(yīng)，并定期進行學(xué)習(xí)培訓(xùn)，增強安全防范能力；當(dāng)班時佩帶工號牌，穿統(tǒng)一制服，配備對講機和其他安全護衛(wèi)用具，交接班制度完善并有詳細的工作交接班記錄。（8）巡邏：白天巡邏次數(shù)不少于4次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點部位，重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主投訴和求助；回答住戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告管理處和公安部門，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)措施，防止事態(tài)擴大，協(xié)助并保全現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄可查。（9）車輛管理：對進出小區(qū)的車輛實施證，卡管理；引導(dǎo)車輛有序通行，停放。（10）花壇：花卉長勢良好，在花壇開花期間，每周修剪殘枝、花一次，保持清晰的圖案和適宜的高度，草本花卉生長正常，缺株率在15%以下；定期防止病蟲害，在發(fā)生病蟲害以及認(rèn)為損害要及時防治，泥面不開裂，花木無缺水枯萎現(xiàn)象；葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在10%以下。（11）草坪：成活率在90%以上，生長正常；整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草，整塊草地沒有明顯的闊葉雜草；基本無病蟲害；綠期一年達250天以上，草坪平整，高度控制在60MM以下，綠化整潔，無堆物堆料，搭棚，侵占等現(xiàn)象，設(shè)施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化產(chǎn)生的垃圾及時處理和清運，根據(jù)草坪的種類、季節(jié)、生長、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪或滅蟲。（12）垃圾的處理與收集：生活垃圾由業(yè)主自己送至固定的垃圾桶內(nèi)面，由保潔員每日收集生活垃圾2次；垃圾日產(chǎn)日清；建筑垃圾定點堆放，對有污染物質(zhì)特殊處理。（13）標(biāo)識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔：標(biāo)識、宣傳牌、信報箱每周擦拭1次，雕塑每月擦拭1次，清潔后保證檢查無污跡，無積塵，不損傷被保潔的物品。（14）休閑、娛樂、健身器材的保潔：每周擦洗2次（擦拭表面灰塵，用清潔劑擦拭污跡并用清水沖洗干凈；籃球場，高爾夫球場，娛樂場沒有果皮紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備脫焊，脫漆，斷裂以及其他安全隱患并及時修理與排除。第六章 智能化系統(tǒng)的日常運做管理與維護管理中心對居民非法入侵、煤氣泄露、緊急求助的控制并報警室內(nèi)安防報警系統(tǒng) 管理中心對周邊環(huán)境， 園區(qū)入口，建筑，停車室內(nèi)安防報警系統(tǒng) 場所的監(jiān)控智能 安全自動化 室外安防報警系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 管理中心對小區(qū)保安系 進行監(jiān)控統(tǒng)消防報警系統(tǒng) 消防控制中心對樓宇的火災(zāi)報警及滅火車輛管理自動化 車輛出入管理系統(tǒng) 管理中心對車輛的防盜管理通訊自動化 數(shù)據(jù)通訊入口 可供業(yè)主電腦接入多媒體數(shù)據(jù)系統(tǒng)有線電視系統(tǒng) 可為業(yè)主提供完善的有線電視網(wǎng)絡(luò)服務(wù)第七章 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理與服務(wù)功能的重要階段，針對聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的特點，物業(yè)管理工作將由前期介入、入住期、常規(guī)期三個部分組成。介入期：我們深入了解建筑設(shè)計思路和入住、業(yè)主人群的需求，從物業(yè)管理的角度提出一系列合理化建議并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。入住期：我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的重點工作。在裝修管理上，實施裝修“一把手”負責(zé)制，由物業(yè)管理公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的裝修管理，對開發(fā)商、業(yè)主委員會以及全體業(yè)主負責(zé)。實施公司，管理處層層責(zé)任制，對裝修工程實施嚴(yán)密的追蹤監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。治安管理上，我們依據(jù)入住期的治安形勢和住戶的需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊伍、外來人員、搬運人員等流動因數(shù)的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。一、 前期介入階段針對小區(qū)的實際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。在前期介入工作中，一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的實際情況，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案。作好驗收、接管工作。二、 入住期管理 舉辦隆重而簡樸的入住儀式業(yè)主對新家——聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)，有一個了解、熟悉、認(rèn)同的過程，為了縮短這一心理過程，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象與風(fēng)貌，我們將在小區(qū)舉辦隆重而簡樸的入住儀式，邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、住戶代表參加，為共同營造安寧、祥和、積極向上的花園物業(yè)所特有的氛圍和良好的環(huán)境，獲得一個良好的開端。 辦理入伙手續(xù)流程 交領(lǐng)入住資料——填寫資料并輸入電腦。簽訂合約——代收，代繳費用——發(fā)鑰匙——交驗房屋——開通水電氣，待辦電話電視業(yè)務(wù)。3，辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅持我們星郵物業(yè)服務(wù)的八字方針：熱情，周到，高效，便利。我們采取的 便利措施是：（1） 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專人提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，住戶隨到隨辦。（2） 提前與有關(guān)供電公司，自來水公司，燃氣公司，電信公司，有線電視等部門簽訂代辦協(xié)議，以方便業(yè)主，減少麻煩。同時為主戶提供多項免費咨詢和維修項目。三，裝修管理：聯(lián)通公司辦公樓以及住宅小區(qū)辦理入住手續(xù)以后，廣大業(yè)主的房屋同時裝修，裝修隊伍形式多樣，管理難度大。根據(jù)《長沙市住宅裝修管理規(guī)定》《違章裝修項目以及處罰辦法》并設(shè)計《裝修施工審批表》《裝修許可證》《裝修施工出入證》《裝修人員情況登記表》《文明施工責(zé)任書》，還建立了裝修管理組織機構(gòu)，制定了管理服務(wù)程序，以實施全天候，全方位，全過程的裝修管理。1， 裝修管理組織運行機構(gòu)：（1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負責(zé)，保安隊長，維修主管協(xié)助工作，共同負責(zé)裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。（2） 成立裝修糾察隊：糾察隊由保安部和工程部人員組成，在裝修期間隸受辦公室管理，其工作職責(zé)為：A， 維護裝修期間轄區(qū)物業(yè)的正常管理秩序。B， 查驗進出人員的出入證以及施工隊伍的裝修許可證。C， 及時發(fā)現(xiàn)和制止違章裝修現(xiàn)象并做好記錄并向上級匯報。D， 防止業(yè)主的裝修材料被盜，確保業(yè)主的利益不受損失。E， 及時發(fā)現(xiàn)，制止在裝修現(xiàn)場抽煙，私自動火，亂接電源等危險苗頭，并記錄在案。F， 嚴(yán)格實行交接班制度，認(rèn)真填寫本班巡視情況和處理結(jié)果。2， 裝修的日常管理：（1） 辦公室主任組織辦公室人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)，驗資，審批和發(fā)放各類證件。（2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點的施工情況，保安隊長，維修主管每天不少于4次定時巡邏，了解施工情況以及糾察運行情況。（3） 門衛(wèi)24小時值班，嚴(yán)格管理進出人員，車輛管理驗證等手續(xù)并做好相關(guān)記錄。糾察隊員在各樓層每2小時巡查一次并做好相關(guān)工作記錄。（4） 管理處主任每天早上8：00點布置當(dāng)天工作，說明裝修隊伍當(dāng)日進入開工情況以及當(dāng)天應(yīng)注意的事項；17：00匯總一天的裝修情況，事故處理情況并做好相關(guān)記錄。（5） 裝修垃圾清運：裝修垃圾要求業(yè)主和裝修隊伍將其用編織戴裝好，然后堆放在指定的專門堆放建筑垃圾的地方，以便于統(tǒng)一管理和清運。日清日運，不污染小區(qū)內(nèi)的環(huán)境。3， 裝修垃圾清運：（1） 裝修管理辦公室負責(zé)裝修安全工作的管理，保安部負責(zé)日常安全管理工作。（2） 與業(yè)主和施工隊負責(zé)人簽訂裝修安全責(zé)任書。（3） 裝修材料車輛有序的定時進入，門衛(wèi)進行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒，易燃，未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。（4） 需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向消防機關(guān)申請，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理處管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。（5） 稽查隊在詢查時候，對裝修房屋的材料，裝修方式進行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（6） 發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性化生活方式所必備的一項基礎(chǔ)工作。裝修往往影響鄰里關(guān)系，出現(xiàn)違章破壞主題結(jié)構(gòu)的事情。為了維護聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)外觀形象的統(tǒng)一，美觀，保證房屋設(shè)施設(shè)備的正常使用，特制定一系列裝修管理規(guī)定如下：(一) 裝修施工隊伍和裝修方案的優(yōu)化選擇1， 為了更好的配合管理處對裝修的管理，從業(yè)主和管理公司雙方利益出發(fā)，建議業(yè)主盡量選擇有資質(zhì)，有企業(yè)管理合格證，管理處批準(zhǔn)推薦的裝修隊伍，千萬不要用游擊隊裝修隊伍，以免后患無窮。2， 業(yè)主自聘的裝修隊伍，必須經(jīng)過管理處進行資質(zhì)審查，同意后方能進場施工并承諾遵守《聯(lián)通小區(qū)裝修施工管理規(guī)定》，簽訂文明施工責(zé)任書。3， 業(yè)主選擇的施工方案必須規(guī)定要求，不得出現(xiàn)違章裝修項目，管理處對裝修方案進行審查，審查后方可施工。(二) 裝修申報1， 住戶裝修，必須提前7天向管理處申報，管理處對裝修隊伍進行資質(zhì)，裝修方案的審查并提供裝修手冊。2， 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》《裝修人員登記表》如實填寫裝修項目，范圍，時間，施工圖紙，施工人數(shù)等信息。(三) 裝修審批（1） 業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向管理處提交裝修設(shè)計圖紙，涉及消防規(guī)定的應(yīng)向消防部門申請辦理報批手續(xù)。（2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對裝修方案進行嚴(yán)格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復(fù)。（3） 業(yè)主收到批復(fù)后，交納裝修押金，垃圾清運費，帶領(lǐng)施工隊到管理處辦理施工人員登記手續(xù)，交納裝修押金，簽訂《文明施工責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證》辦理施工人員出入證。(四) 施工管理1， 所有施工必須按照管理處審批的 方案進行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。2， 施工期間，業(yè)主必須進行現(xiàn)場監(jiān)督，保證施工隊伍按規(guī)定作業(yè)，文明施工，預(yù)期未完工要辦理逾期施工手續(xù)，并交納逾期管理費20元/天