關(guān)于在原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-02 00:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為地塊四個方向的環(huán)境情況： 是一條沿路而建的現(xiàn)代化商業(yè)街萬有商業(yè)街。 北面比鄰原S232省道，與灌云縣重點(diǎn)中學(xué)楊集中學(xué)隔路相望。 為建設(shè)中的某住宅樓項(xiàng)目 西側(cè)為一條自然巷道，可改造成為與萬有商業(yè)街聯(lián)接的副街。市場調(diào)查 北側(cè)有楊集鎮(zhèn)客運(yùn)站，有許多通向周圍市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的長短途客車。路邊附近有2個新建的單體樓盤，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。有國家電網(wǎng)公司楊集鎮(zhèn)電力管理站。距灌云縣重點(diǎn)中學(xué)楊集高級中學(xué)不到50米。 南側(cè)緊鄰萬有商業(yè)街，商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)欣欣向榮。3. 東側(cè)一帶區(qū)域調(diào)查 為正在建設(shè)的3棟住宅4. 西側(cè)一帶區(qū)域調(diào)查 為老居民區(qū)二、 楊集地區(qū)區(qū)域分析 本地塊四周已初步形成了大的交通體系，楊集匯集了連鹽高速、204國道、324省道、242省道、沿海鐵路以及東門河六級航道等多條水、陸交通干線，已經(jīng)形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。在灌云縣發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，楊集鎮(zhèn)是灌云縣“西城東港”兩個經(jīng)濟(jì)區(qū)的連接點(diǎn)。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展萬有商業(yè)街及老街區(qū)等,距離本地塊較近。 水:該地塊用水有楊集水廠提供,在地塊西側(cè)建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的鎮(zhèn)變電所的10kv架空線路引來。屆時該地塊供電線路由變電所引來。 此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以經(jīng)商、外出打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平位于灌云縣中上等。居民的文化、生活水平不斷不高,生活已開始城市化傾向。 （空白。需添加點(diǎn)資料） 目前，在本鎮(zhèn)購房的客戶大都是鄰近區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民及鎮(zhèn)里的老居民客戶。隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 三、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 東側(cè)3棟商住樓 該項(xiàng)目由當(dāng)?shù)貛讉€搞施工的包工頭合伙開發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒有。占地約5畝，總建筑面積3500平方米。綠化率達(dá)0%，有３棟5層，總戶數(shù)約？戶．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 多層主力戶型為3*2，面積為100～110平方米；底層商戶面積約40平方米/套。 多層住宅10～12萬元/套，折合價格為10001200元／平方米左右。 無 銷售狀況較好，住宅已基本售完．6. 客戶分析 客戶主要是以當(dāng)?shù)乩暇用窦案浇迕瘛?楊集客運(yùn)站附近商住樓（需調(diào)查補(bǔ)充） 該項(xiàng)目由當(dāng)?shù)貛讉€搞施工的包工頭合伙開發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒有。占地約5畝，總建筑面積3500平方米。綠化率達(dá)0%，有３棟5層，總戶數(shù)約？戶．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 多層主力戶型為3*2，面積為100～110平方米；底層商戶面積約40平方米/套。 多層住宅10～12萬元/套，折合價格為10001200元／平方米左右。 無 銷售狀況較好，住宅已基本售完． 客戶主要是以當(dāng)?shù)乩暇用窦案浇迕瘛?四、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 周邊的幾個樓盤，均為獨(dú)立開發(fā)的，購房者不能如期拿到產(chǎn)權(quán)證明，楊集鎮(zhèn)政府對他們的支持力度也不大。調(diào)查結(jié)果表明： 項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個大型的商住區(qū)。 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住居民較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的商品房較少，配套設(shè)施完善的居住小區(qū)更是沒有。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 五、 楊集鎮(zhèn)消費(fèi)者調(diào)查分析 據(jù)2008年鎮(zhèn)房屋指數(shù)報告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為1381元/㎡，住宅平均價格為1200元/㎡，從市場形態(tài)來看，全鎮(zhèn)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前鎮(zhèn)住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%，住宅面積在101—120的占總量的32%,121—140的占總量的45%,141—160的占總量的5%,161—180的占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看，100㎡—140㎡的住宅面積目前是鎮(zhèn)住宅市場上供應(yīng)的主力，市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在10萬以下的占33%，%，%，承受總價格在4050萬之間的占8%，承受總價格在50萬以上的占4%。調(diào)查結(jié)果分析，以上調(diào)查結(jié)果顯示，楊集鎮(zhèn)購房者所能承受的價格在10—15萬之間，比例占到總量的40%以上，可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的主要樓盤銷售狀況。，；住宅平均價格為1100元/平方米左右，%。2008年第四季度鎮(zhèn)樓盤銷售均價在1200元/平方米左右，且銷售情況良好。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 該項(xiàng)目真正的、突出于楊集鎮(zhèn)住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 （1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 ①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展
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