公寓策劃方案概述(編輯修改稿)
2025-05-30 22:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成外墻污染；■各建筑單體的圖型與各組團(tuán)園林設(shè)計(jì)保持和諧搭配，忌過于突兀與怪誕。立面之屋項(xiàng)處理由西至東依次采用船翼形、坡形、尖頂形、平頂形等造型，并注意保持一致的建筑風(fēng)格的整體性和諧性，切忌各種差異極大的建筑風(fēng)格雜亂斑斕地陳列一堆，結(jié)合地塊之外部環(huán)境與內(nèi)部品質(zhì)要求，該項(xiàng)目應(yīng)采用較多的現(xiàn)代主義建筑手法并融入景觀環(huán)境，使之成為一個(gè)風(fēng)格清新、外型俊雅的，具有新東方主義建筑風(fēng)格的都市花園社區(qū)?！龃筇萌肟谝司难b修，顯得現(xiàn)代氣派、華麗尊貴，給人一個(gè)星級(jí)家居的感覺。八、推廣目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位銷售均價(jià)：本項(xiàng)目周邊眾多的高層樓盤在封頂階段供應(yīng)均價(jià)大多為2300元/ M2左右，結(jié)合客戶對(duì)本項(xiàng)目的心理接受價(jià)位約為2300元/平方米左右，而心理預(yù)期價(jià)位2300元/ M2左右，再者結(jié)合本項(xiàng)目供應(yīng)量不大，尚處于樓花初期階段這一特點(diǎn)，我司認(rèn)為該項(xiàng)目在初期入市階段的價(jià)格定位應(yīng)當(dāng)本著“低開高走、節(jié)節(jié)攀升”的原則。建議如下：低定價(jià)：以規(guī)劃設(shè)計(jì)的高品質(zhì)定出和周邊樓盤相近的價(jià)位迅速吸引買家關(guān)注，造出買家火爆的氣氛。鞏固價(jià)： 實(shí)際銷中以略高于開盤價(jià)的價(jià)格來執(zhí)行，以優(yōu)惠的形式促進(jìn)銷售的持續(xù)增長(zhǎng)。攀升價(jià)： 在實(shí)際銷售中，掌握銷售節(jié)奏，予以調(diào)升價(jià)格造就樓盤成交踴躍、買家追捧的火爆局面。心理承受價(jià)位：周邊及外區(qū)域客戶對(duì)此項(xiàng)目的最佳心理承受價(jià)位為2300元/ M2左右。心理預(yù)期價(jià)位：周邊及外區(qū)域客戶的心理預(yù)付價(jià)位為2300元/ M2左右，這種心理預(yù)期價(jià)位太低，不利于項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系在客戶心目中認(rèn)同，因此需利用前期宣傳，逐步提升客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理預(yù)期價(jià)位，最好達(dá)到2400元/ M2以上。待公司發(fā)售時(shí)，以較低的開盤價(jià)位，入市后必將轟動(dòng)市場(chǎng)，促成火爆成交局面。期后結(jié)合工程進(jìn)展迅速實(shí)現(xiàn)價(jià)位攀升，最終以高品質(zhì)、高價(jià)位雙雙立足于市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)與最快銷售的雙贏。綜上所述，我司建議該項(xiàng)目的價(jià)位定位為：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)均價(jià)：2180元/ M2公開發(fā)售均價(jià)：2240元/ M2銷售鞏固期均價(jià)：2300元/ M2工程封頂期均價(jià)：2360元/ M2現(xiàn)樓期均價(jià)：2420元/平M2——2480元/ M2門面均價(jià)：（待定）銷售進(jìn)度房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售是一個(gè)周期性較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在整個(gè)發(fā)展過程中，我們針對(duì)福怡公寓的目前狀況，結(jié)合各方面綜合考慮，我公司有把握將福怡公寓的銷售期控制在10個(gè)月內(nèi)，并達(dá)到月銷售額達(dá)到200萬元的水平上。具體見下表：時(shí)期工程狀況銷售進(jìn)度回籠資金所需時(shí)間二次導(dǎo)入期項(xiàng)目工程重新開工啟動(dòng)，二次導(dǎo)入市場(chǎng)，工程進(jìn)行外裝修。5%100萬元1個(gè)月成熟期外裝工程進(jìn)行到三分之一15%300萬元2個(gè)月高峰期外裝工程完工，園林綠化完工，物業(yè)管理進(jìn)場(chǎng)，已經(jīng)開始交房。70%1400萬元6個(gè)月清盤期經(jīng)過前幾個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)消化，項(xiàng)目進(jìn)入尾聲，通過 促銷活動(dòng)的方式避免積壓。10%200萬元1個(gè)月注：以上回籠資金為合同標(biāo)額。完成需要工程進(jìn)度保證。形象包裝及前期準(zhǔn)備營(yíng)銷模式：采用預(yù)售樓花、獨(dú)家委托方式a、預(yù)售樓花可盡快籌措資金、降低成本b、獨(dú)家委托銷售可使銷售商從接觸開始就進(jìn)入策劃制定可行的銷售計(jì)劃和程序并竭力去實(shí)施完成。銷售前準(zhǔn)備：a、制作售樓書及宣傳單：售樓書印制5000冊(cè)；b、制作模型：分總體規(guī)劃模型、平面模型；c、制作展示板：分總體規(guī)劃、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、平面、立面、裝修、簡(jiǎn)介；d、初步確定按揭銀行、按揭成數(shù)及年限；e、現(xiàn)場(chǎng)開辟一間50平方米左右的場(chǎng)地為現(xiàn)場(chǎng)售樓處，并配2部電話。組成營(yíng)銷班子，分設(shè)4個(gè)職能小組：a、銷售接待組：負(fù)責(zé)日常銷售接待、咨詢；b、文件資料組：負(fù)責(zé)售樓文件、圖片資料的制定、建檔及存放；c、財(cái)務(wù)核算組：負(fù)責(zé)協(xié)助財(cái)務(wù)部門收繳房款；d、調(diào)度組：負(fù)責(zé)售樓日常事務(wù)，及時(shí)將銷售情況向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。銷售計(jì)劃：a、第一階段（工程重新啟動(dòng)，外裝修開始）預(yù)定成交5戶；b、第二階段（公開銷售的兩個(gè)月內(nèi)，不含春節(jié)前后一個(gè)月）預(yù)定成交15戶；c、第三階段（建筑工程、綠化工程、配套工程已經(jīng)完工，開始交房）預(yù)定成交55戶；d、公開銷售10個(gè)月內(nèi)基本銷售完畢。福怡公寓推廣計(jì)劃人類進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，對(duì)生活質(zhì)量的需求越來越高，而住宅的功能也隨著人類的這種需求變得越來越完備，進(jìn)而加大了幾大產(chǎn)業(yè)（如教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等）在房地產(chǎn)開發(fā)中的整合力度。人們的購(gòu)房意識(shí)亦不再停留在“購(gòu)而居之”的簡(jiǎn)單觀念之上，房地產(chǎn)的開發(fā)也由安居實(shí)用型向后小康時(shí)代過渡，而住宅品質(zhì)、建筑材料、社區(qū)配套、升值潛力等因素已成為左右現(xiàn)代人投資置業(yè)的先訣條件。兵法有云：來雨而綢繆，謀定方可后動(dòng)。因此，我們?cè)诒景竿瞥鲋埃紫茸龊脺?zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目前期推廣策劃。就顯得猶為重要，且勢(shì)在必行。我公司根據(jù)慎密、細(xì)致、深入的樓盤走訪與客戶摸底調(diào)查，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析后，本案周邊樓市呈現(xiàn)的特征狀態(tài)及發(fā)展趨勢(shì)，亦根據(jù)客戶群體置業(yè)需求之喜好與潮流，并結(jié)合原始設(shè)計(jì)方案之藍(lán)本、物業(yè)的相關(guān)條件及市政規(guī)劃方案的涵蓋，得出福怡公寓的項(xiàng)目定位。即項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)均很明顯，所以我們?cè)诓僮鞅景笗r(shí)，當(dāng)保持清醒頭腦，既不盲目悲觀，亦勿妄自菲薄。針對(duì)本案之現(xiàn)狀，應(yīng)及時(shí)根據(jù)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
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